Расходы продавца при продаже недвижимости в Испании: что и когда вы платите

Один из первых вопросов, которые нам задают владельцы недвижимости, задумывающиеся о продаже на Коста-Бланке: сколько это реально будет стоить? Это правильный вопрос, который следует задать до подписания каких-либо документов. Продажа в Испании влечёт за собой ряд расходов, которые могут составить от 5% до 15% от цены продажи в зависимости от вашей конкретной ситуации.

Ниже мы разбираем все расходы, которые нерезидент-продавец может ожидать при продаже недвижимости в Испании, с приблизительными цифрами, чтобы вы могли всё подсчитать до принятия решения.

Комиссионные агентства недвижимости

Самый очевидный расход — комиссия агентства. На Коста-Бланке продавцы обычно платят от 3% до 5% от цены продажи. Некоторые агентства работают с фиксированным вознаграждением, хотя это менее распространено. Эта сумма покрывает маркетинг объекта, организацию просмотров, переговоры с покупателями и полное сопровождение до подписания договора.

Многие продавцы не знают, что этот процент поддаётся согласованию, особенно для объектов средней и высокой стоимости. Мы всегда рекомендуем фиксировать его в письменном виде в договоре-поручении до публикации объекта на каких-либо порталах.

Для квартиры стоимостью 180 000 € комиссионные составят от 5 400 € до 9 000 €.

Сертификат энергоэффективности

Обязателен по испанскому законодательству с 2013 года для любой продажи недвижимости. Сертификат выдаёт аккредитованный технический специалист, а стоимость зависит главным образом от площади объекта. Для стандартной двухкомнатной квартиры в Торревьехе или Ориуэле-Коста ожидайте от 100 € до 200 €. Если объект давно не использовался, сертификат мог истечь и потребовать обновления.

Нота-симпле из реестра собственности

Покупатель всегда запросит актуальную нота-симпле для подтверждения отсутствия обременений или проблем с правом собственности. Вы можете запросить её самостоятельно до начала переговоров. Стоимость минимальная: от 9 € до 12 € онлайн.

Хесторія: необходима для нерезидентов

Если вы не проживаете в Испании, вам потребуется хесторія или налоговый консультант для оформления послепродажных документов: подачи формы 211 (удержание 3%), расчёта и уплаты IRNR, а также подачи заявления на возврат излишне удержанных средств. Стоимость услуг обычно составляет от 200 € до 500 € в зависимости от сложности операции.

Муниципальный налог на прирост стоимости (плюсвалия)

Это местный налог, взимаемый муниципалитетом на увеличение кадастровой стоимости земли с момента покупки. С ноября 2021 года продавец может выбрать между объективным методом (на основе кадастровой стоимости и срока владения) или реальным методом (на основе фактического прироста). Если стоимость недвижимости существенно не выросла, реальный метод может дать минимальную или нулевую плюсвалию.

Для квартиры стоимостью 180 000 € с кадастровой стоимостью земли 20 000 € и 10-летним сроком владения плюсвалия обычно составляет от 800 € до 2 500 €, хотя это существенно варьируется по муниципалитетам.

Удержание 3%: не расход, но влияет на ваши деньги

Когда нерезидент продаёт недвижимость в Испании, покупатель по закону обязан удержать 3% от цены покупки и перечислить эту сумму напрямую в налоговый орган в качестве обеспечения по IRNR. Это не дополнительный налог, а авансовый платёж.

Если фактический IRNR окажется меньше удержанных 3%, налоговая вернёт разницу. При продаже на 180 000 € удержание составит 5 400 €. Ваша хесторія подаёт форму 211, а при необходимости — форму 210 для возврата излишка.

IRNR: налог на прирост капитала

Именно этот налог чаще всего удивляет продавцов. Налог на доходы нерезидентов (IRNR) применяется к приросту капитала от продажи. Ставка составляет 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для всех остальных.

Налоговая база — это разница между ценой продажи (за вычетом расходов на продажу и комиссии) и первоначальной ценой покупки (плюс расходы на покупку в своё время). При продаже в убыток IRNR равен нулю. При чистом приросте в 30 000 € вы заплатите примерно 5 700 € (ЕС) или 7 200 € (не ЕС).

Погашение ипотеки

Если на объекте есть непогашенная ипотека, её необходимо официально аннулировать в реестре в момент продажи. Банк взимает комиссию за досрочное погашение (от 0% до 1% остатка задолженности), плюс нотариальные и регистрационные расходы. Итого: как правило, от 500 € до 1 500 €.

Нотариальные расходы (доля продавца)

В Испании нотариальные расходы по сделке купли-продажи несёт преимущественно покупатель. Доля продавца невелика: как правило, от 50 € до 150 € за копию акта и незначительные административные расходы.

Сколько всего для квартиры за 180 000 €?

Конкретный пример: продавец-резидент ЕС, квартира куплена 10 лет назад за 130 000 €, продаётся за 180 000 €:

• Комиссия агентства (4%): 7 200 €
• Сертификат энергоэффективности: 150 €
• Нота-симпле: 12 €
• Хесторія: 350 €
• Плюсвалия: ~1 500 €
• IRNR с чистого прироста (~38 000 €): ~7 200 €
• Нотариус (доля продавца): 100 €

Приблизительный итог: 16 500 €, то есть около 9,2% от цены продажи. 5 400 € удержания уже перечислены покупателем в налоговую; если итоговый IRNR составляет 7 200 €, продавец доплачивает разницу в 1 800 € в Hacienda.

Как узнать точно, сколько вам придётся заплатить?

Каждая сделка индивидуальна. Год покупки, уплаченная цена, подтверждённые расходы, муниципалитет, срок владения и страна налогового резидентства — всё это влияет на итоговую сумму. В Bennecke мы бесплатно делаем этот расчёт до подписания любого договора-поручения, чтобы вы точно знали, какую чистую сумму получите по завершении сделки. Обратитесь к нам — без каких-либо обязательств.