Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании: сколько платит нерезидент

Что такое IRNR и почему он касается вас?

Если вы владеете недвижимостью на Коста-Бланке, но не являетесь налоговым резидентом Испании, продажа этой собственности, как правило, влечёт за собой налог на прирост капитала. Этот налог называется Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — налог на доходы нерезидентов. Его ставка составляет 19% для граждан стран Европейского союза и Европейской экономической зоны.

Для граждан России и других стран, не входящих в ЕС или ЕЭЗ, ставка составляет 24%. Перед подписанием договора купли-продажи рекомендуем уточнить применимую ставку у местного специалиста, поскольку налоговое законодательство может изменяться.

Как рассчитывается прирост капитала?

Налогооблагаемая база — это не просто разница между ценой продажи и ценой покупки. Оба значения корректируются с учётом различных расходов, которые могут существенно снизить сумму налога при наличии подтверждающих документов.

Базовая формула:

Прирост капитала = Стоимость передачи − Стоимость приобретения

Стоимость передачи — это цена продажи за вычетом прямых расходов на продажу: прежде всего комиссии агентства недвижимости.

Стоимость приобретения — это цена покупки плюс все расходы, понесённые при покупке: налог на передачу имущества (ITP) или НДС и гербовый сбор (AJD) для новостройки, нотариальные расходы, регистрационные сборы, гонорары адвоката или управляющего, а также стоимость капитального ремонта и улучшений при наличии официальных счетов-фактур.

Что можно вычесть для уменьшения налога?

Многие продавцы не знают, что расходы на покупку увеличивают стоимость приобретения и, соответственно, уменьшают налогооблагаемую базу. Вот что стоит подготовить:

• Налог ITP или НДС и AJD, уплаченные при покупке
• Нотариальные расходы при оформлении сделки покупки
• Расходы на регистрацию в реестре недвижимости
• Гонорары адвоката или управляющего, уплаченные при покупке
• Расходы на капитальный ремонт и улучшения, подтверждённые официальными счетами
• Комиссия агентства недвижимости при текущей продаже

Найдите старые документы. Счёт за ремонт 2017 года может снизить ваш налог на несколько тысяч евро.

Пример с реальными цифрами

Чтобы было понятнее, рассмотрим конкретный случай. Вы купили квартиру в Орихуэла-Коста в 2012 году за 150 000 €. Тогда вы заплатили около 15 000 € в виде расходов на покупку (ITP, нотариус, реестр). Итоговая стоимость приобретения составляет 165 000 €.

Сейчас вы продаёте за 220 000 €. Агентство берёт комиссию 4%: 8 800 €. Чистая стоимость передачи — 211 200 €.

Прирост капитала:

211 200 € − 165 000 € = 46 200 €

Налог по ставке 19% (граждане ЕС/ЕЭЗ):

46 200 € × 19% = 8 778 €

При ставке 24% (граждане стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ):

46 200 € × 24% = 11 088 €

Удержание 3% и его связь с IRNR

При продаже недвижимости нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить эту сумму в налоговые органы Испании в течение одного месяца. Это удержание не является окончательным налогом — это авансовый платёж.

В нашем примере: 3% от 220 000 € — это 6 600 €, удержанные при подписании договора. Если окончательный IRNR составляет 8 778 €, вам нужно доплатить ещё 2 178 € посредством формы Modelo 210.

Если окончательный IRNR меньше 6 600 € — из-за значительных вычитаемых расходов — вы вправе требовать возврат разницы. Если же вы продаёте с убытком, IRNR не уплачивается и можно вернуть все 6 600 € удержанного аванса.

Когда и как подавать декларацию?

IRNR на прирост капитала декларируется по форме Modelo 210 в Агентстве налогового администрирования (Agencia Tributaria). Срок подачи — 4 месяца с даты подписания договора купли-продажи. Испанский управляющий или адвокат может подать декларацию от вашего имени по нотариальной доверенности — ваше физическое присутствие в Испании не требуется.

Что если вы продаёте с убытком?

Если стоимость передачи меньше стоимости приобретения, прирост капитала отрицательный и IRNR не уплачивается. Тем не менее необходимо подать Modelo 210, чтобы зафиксировать убыток и потребовать полный возврат 3% удержанного аванса. Без этого шага налоговые органы оставят деньги у себя.

Наша рекомендация

Налог с продажи недвижимости в Испании для нерезидентов не стоит рассчитывать самостоятельно. Вычитаемые расходы — особенно те, что были понесены при покупке много лет назад, и счета за ремонт — могут существенно снизить сумму налога, но только если они правильно задокументированы и включены в декларацию. Опытный управляющий знает, что запросить и как правильно оформить.

В Bennecke мы работаем с международными покупателями и продавцами на Коста-Бланке с 1988 года. Мы можем связать вас с надёжными управляющими в Торревьехе, специализирующимися на налогообложении нерезидентов. Свяжитесь с нами до подписания договора, чтобы заранее спланировать все расходы.