Можно ли продать недвижимость в Испании, не приезжая туда?

Да, это возможно. И это происходит чаще, чем вы думаете.

Один из самых частых вопросов, которые нам задают в Bennecke: «У меня есть квартира в Торревьехе, я хочу её продать, но живу в другой стране и не могу приехать. Это реально?» Да, вполне. Продажа недвижимости в Испании дистанционно — это законная, хорошо отработанная процедура, и за более чем тридцать лет работы мы провели сотни таких сделок с нерезидентами. Единственное отличие от обычной продажи — один дополнительный шаг в самом начале: оформление нотариальной доверенности.

Что такое нотариальная доверенность и что она даёт

Нотариальная доверенность (по-испански — poder notarial) — это юридический документ, которым вы уполномочиваете другое лицо, вашего представителя, действовать от вашего имени у нотариуса в день подписания сделки. Этим лицом может быть ваш испанский адвокат, управляющий (gestor) или любой другой доверенный человек, проживающий в Испании.

Доверенность должна быть составлена конкретно для данной сделки. Она обязательно должна включать следующие полномочия: подписать договор купли-продажи от вашего имени, оформить все налоговые обязательства, связанные с продажей (удержание 3%, муниципальный налог на прирост стоимости и декларацию по налогу на доходы нерезидентов), а также принять или перевести вырученные от продажи средства. Если хотя бы одно из этих полномочий не указано в документе прямо, нотариус вправе отказать в проведении сделки.

Как оформить доверенность из другой страны

Есть два основных пути.

Первый — обратиться в консульство Испании в вашей стране проживания. Консульства наделены нотариальными функциями и могут оформить доверенность, действительную в Испании. Главный минус — время ожидания записи: в некоторых городах оно может составлять несколько недель. Если вы уже приняли решение продавать, записывайтесь как можно раньше.

Второй путь — подписать доверенность у местного нотариуса в вашей стране, проставить апостиль в соответствии с Гаагской конвенцией, а затем сделать официальный перевод документа на испанский язык у присяжного переводчика. Апостиль — это международная удостоверительная отметка, подтверждающая юридическую силу документа в странах, подписавших Гаагскую конвенцию 1961 года. Испания входит в их число. Этот способ требует чуть больше формальностей, но зачастую оказывается быстрее, чем ожидание консульской записи.

Как только доверенность готова и передана вашему представителю в Испании, дальнейший процесс идёт точно так же, как при любой другой сделке с недвижимостью.

Кто может выступать вашим представителем

С юридической точки зрения вашим поверенным может быть любое дееспособное совершеннолетнее лицо. На практике лучше выбрать профессионала: испанского адвоката, специалиста по сопровождению сделок или одного из юридических партнёров, с которыми мы регулярно работаем в Bennecke. Если у вас нет доверенного юриста в Испании, мы можем порекомендовать специализированные бюро в районе Торревьехи и Орихуэла Коста, которые регулярно занимаются такими представительствами.

Что проверить перед выставлением объекта на продажу

До начала показов стоит навести порядок в нескольких документальных вопросах, чтобы избежать неприятных сюрпризов в последний момент.

Первое — получить nota simple из Реестра собственности. Этот документ подтверждает, кто является зарегистрированным собственником объекта, и показывает, есть ли на нём обременения или ипотека. Мы можем запросить его за вас. Ипотека не является препятствием для продажи, однако потребует координации её погашения с банком непосредственно в день сделки.

Второе — убедитесь, что IBI (налог на имущество) уплачен за последние четыре года. Продавец обязан предоставить квитанции об оплате. Любая задолженность по этому налогу следует за объектом и может создать трудности при продаже.

Третье — проверьте задолженность перед сообществом собственников. Управляющий сообществом может выдать справку об отсутствии долгов, которую большинство покупателей запрашивают до подписания договора.

Как вы получаете деньги от продажи

В день подписания покупатель перечисляет согласованную сумму за вычетом обязательного удержания в 3% (оно идёт напрямую в испанскую налоговую). Остаток — ваши деньги. Если у вас есть счёт в испанском банке, перевод происходит немедленно. Если вы хотите получить средства на счёт в своей стране, ваш представитель организует SWIFT-перевод, который обычно поступает в течение одного-трёх рабочих дней.

Налоги не исчезают от вашего отсутствия

Как нерезидент, при продаже недвижимости в Испании вы несёте три налоговых обязательства — независимо от того, были вы физически на сделке или нет.

Удержание 3%: покупатель удерживает 3% от цены продажи и перечисляет эту сумму в налоговую инспекцию в качестве аванса по вашему налогу с прироста капитала. Если фактический налог окажется меньше, вы можете подать заявление на возврат разницы.

IRNR (налог на доходы нерезидентов): вы обязаны задекларировать прирост капитала от продажи в следующем налоговом году. Ставка составляет 19% для резидентов ЕС и ЕЭП и 24% для всех остальных.

Муниципальный налог на прирост стоимости (plusvalía): это местный налог на увеличение кадастровой стоимости земельного участка с момента приобретения объекта. Его размер зависит от муниципалитета и срока владения. Ваш адвокат может рассчитать приблизительную сумму ещё до подписания.

Ваш представитель может взять на себя все эти формальности, если доверенность прямо наделяет его соответствующими полномочиями.

Что делаем мы в Bennecke

С 1988 года мы продаём недвижимость на Коста-Бланке, и значительная часть наших продавцов проживает за пределами Испании. Мы прекрасно знаем, какие документы нужно подготовить, в каком порядке и как выстроить координацию между адвокатами, нотариусами и покупателями, чтобы сделка прошла без лишних задержек.

Мы оцениваем вашу недвижимость по текущим рыночным условиям, находим квалифицированных покупателей, держим вас в курсе просмотров и предложений и говорим вам, что именно нужно подготовить на каждом этапе. Если у вас нет адвоката в Испании, мы его порекомендуем. Если нужна помощь с доверенностью, мы объясним, как её оформить в вашей стране.

Если у вас есть объект в Торревьехе, Орихуэла Коста или в любом другом месте на юге Коста-Бланки и вы хотите узнать его актуальную рыночную стоимость и как прошла бы дистанционная сделка, свяжитесь с нами. Первая консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.