Плюсвалия при продаже недвижимости в Испании: что это такое и как её рассчитать

При продаже недвижимости в Испании продавец сталкивается с двумя разными налогами, которые многие иностранные владельцы путают между собой. Первый — это IRNR (налог на доходы нерезидентов), которым облагается разница между ценой продажи и ценой покупки. Второй — плюсвалия муниципаль, совершенно отдельный местный налог, который взимает мэрия, а не национальное налоговое ведомство. В Торревьехе и Орихуэла-Коста, где мы работаем с 1988 года, мы постоянно видим, как британские, нидерландские и французские продавцы узнают об этом налоге с удивлением.

Что именно облагается плюсвалией

Официальное название — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Этот налог измеряет не вашу личную прибыль от продажи, а рост стоимости земли за годы вашего владения. Именно земли, а не постройки. Само здание в расчёт не входит.

До октября 2021 года это порождало несправедливые ситуации: продавец, реализовавший имущество в убыток, всё равно мог быть обязан платить плюсвалию, если кадастровая стоимость земли номинально возросла. Конституционный суд Испании признал прежний порядок расчёта неконституционным. С тех пор продавец вправе выбирать метод расчёта, который даёт меньшую сумму.

Два метода расчёта: выбирайте выгодный

1. Объективный метод: кадастровая стоимость земельного участка умножается на коэффициент, установленный государством в зависимости от срока владения. Чем дольше вы владели недвижимостью, тем выше коэффициент, однако после 20 лет он фиксируется.
2. Метод реальной прибыли: берётся разница между ценой продажи и ценой покупки, но только в части, приходящейся на землю. Эта доля определяется отношением кадастровой стоимости земли к общей кадастровой стоимости объекта. Если реальная прибыль по земельной части равна нулю или отрицательна, налог не начисляется.

Продавец подаёт расчёт по тому методу, который даёт меньший результат. Если вы продали без прибыли и реальный метод даёт ноль или минус — платить плюсвалию не нужно, но потребуется подтвердить это нотариальными актами покупки и продажи.

Кто платит: как правило, продавец

По закону обязательство по уплате возлагается на продавца при стандартной купле-продаже. Покупатель может нести субсидиарную ответственность, если продавец не заплатил, однако на практике этот налог является расходом продавца. Исключение — наследство и дарение: в этих случаях платит получатель имущества (наследник или одаряемый).

Сроки и место уплаты

Нотариус не занимается плюсвалией. При подписании сделки никакая сумма на этот налог не удерживается. После оформления акта купли-продажи у продавца есть 30 рабочих дней для подачи декларации в соответствующую мэрию.

Если объект находится в Торревьехе — мэрия Торревьехи. Если на Орихуэла-Коста (Ла-Сения, Плайя-Фламенка, Кабо-Рохig, Вильямартин, Кампоамор) — мэрия Орихуэлы и её налоговое управление. Если в Пилар-де-ла-Орадада (Миль-Пальмерас, Торре-де-ла-Орадада) — мэрия Пилар-де-ла-Орадада.

Просрочка влечёт штрафы и пени. Для продавцов, живущих за рубежом, оформление документов дистанционно может быть непростым. Мы настоятельно рекомендуем заранее поручить эту работу местному хестору, чтобы он подал декларацию от вашего имени.

Сколько платят на Коста-Бланка

Сумма зависит от кадастровой стоимости земли, срока владения и ставки, установленной муниципалитетом (максимум по закону — 30%). Для стандартной квартиры в Торревьехе или Орихуэла-Коста, купленной 10–15 лет назад, счёт обычно составляет от 500 до 3 000 евро. Для более крупной виллы или при длительном сроке владения сумма может превысить 5 000 евро. Это, как правило, не самая большая статья расходов при продаже, однако она застаёт врасплох тех, кто о ней не думал.

Если вы продали в убыток или без прибыли

После реформы 2021 года вы можете подтвердить отсутствие реального прироста стоимости земли и не платить налог. Для этого нужно предоставить акты покупки и продажи, чтобы расчёт по реальному методу показал нулевой или отрицательный результат. Мэрия вправе проверить данные, но если цифры это подтверждают — налог не применяется.

Это важно для владельцев, купивших жильё на пике цен в 2006–2007 годах и продающих его сегодня ниже той цены. Быстрая консультация с хестором перед продажей позволит понять, возникает ли плюсвалия в вашем случае, и избежать уплаты того, что юридически не требуется.

Как мы можем помочь

За более чем 35 лет работы на рынке недвижимости Коста-Бланка мы сопроводили тысячи сделок в Торревьехе и Орихуэла-Коста. Мы знаем, какие расходы применяются в каждом муниципалитете, какие сроки нужно соблюдать и с какими местными хесторами мы работаем регулярно. Если вы думаете о продаже, мы заранее объясним все сопутствующие расходы, чтобы в день подписания не было никаких сюрпризов. Свяжитесь с нами — и мы разберём ваш конкретный случай.