Удержание 3% при продаже недвижимости в Испании: как это работает и как вернуть деньги

День подписания договора у нотариуса наступил. Цена согласована, документы готовы — и тут выясняется нечто, о чём многие продавцы узнают слишком поздно: покупатель не переведёт вам полную сумму. Он удержит 3% от цены продажи и перечислит их напрямую в испанскую налоговую службу — Hacienda — от вашего имени. Продаёте за 200 000 евро? Получите 194 000. Оставшиеся 6 000 евро уйдут в государственную казну Испании.

Это удержание 3%, известное на испанском как retención del IRNR. Оно распространяется на всех нерезидентов, продающих недвижимость в Испании, независимо от гражданства. Это не штраф и не дополнительный налог — это авансовый платёж в счёт возможного налога на прирост капитала от продажи. И во многих случаях эти деньги можно вернуть — частично или полностью.

Почему существует это удержание

Логика проста. Если нерезидент получает прибыль от продажи испанской недвижимости и уезжает из страны, у испанского налогового органа почти нет рычагов для взыскания налога. Решение — возложить эту обязанность на покупателя. Прежде чем продавец покинет страну с деньгами, покупатель удерживает 3% и перечисляет их в Hacienda. Если он этого не сделает, долг переходит на саму недвижимость — что служит достаточно весомым стимулом для исполнения закона.

У покупателя есть один месяц с даты подписания, чтобы подать форму Modelo 211 и внести удержанную сумму.

На кого распространяется удержание

Только на тех, кто не является налоговым резидентом Испании на момент продажи. Если вы живёте в Испании более 183 дней в год и подаёте налоговую декларацию здесь, удержание к вам не применяется. Но если вы являетесь налоговым резидентом России, Великобритании, Нидерландов, Германии, Франции или любой другой страны за пределами Испании — удержание применяется автоматически.

Нотариус проверяет ваш налоговый статус перед подписанием документов. Если у вас есть действующий сертификат налогового резидента Испании, вы можете быть освобождены от удержания. На практике большинство продавцов на Коста-Бланке — нерезиденты, поэтому удержание является нормой. Ключевым является налоговый статус продавца, а не покупателя.

Как это работает на практике

В день подписания у нотариуса согласованная цена фиксируется в публичном акте. Однако на ваш счёт поступит эта сумма за вычетом 3%. Покупатель перечисляет удержанную часть напрямую в Hacienda посредством формы Modelo 211 в течение месяца после подписания.

После этого начинается второй этап: определить, превышает ли удержанная сумма ваши фактические налоговые обязательства по налогу на прирост капитала. Именно для этого нужна форма Modelo 210.

Конкретный пример с цифрами

Предположим, вы купили квартиру в Торревьехе в 2008 году за 160 000 евро. Сейчас вы продаёте её за 200 000 евро. Валовая прибыль составляет 40 000 евро.

При расчёте фактической налоговой базы вы можете вычесть расходы при покупке (налог на передачу или НДС, нотариальные расходы, регистрационные сборы), расходы на продажу (комиссия агентства, нотариус) и документально подтверждённые улучшения недвижимости. После этих вычетов чистая прибыль может составить, например, 28 000 евро.

IRNR с 28 000 евро по ставке 19%, применимой к резидентам ЕС, составит 5 320 евро.

Покупатель удержал 3% от 200 000 евро: 6 000 евро.

В Hacienda находится 6 000 евро, но причитается только 5 320 евро. Разницу — 680 евро — можно вернуть, подав Modelo 210 в установленный срок. Если вы продали в убыток, налог равен нулю и вы имеете право на полный возврат удержанных средств.

Как вернуть разницу: форма Modelo 210

Для возврата причитающейся вам суммы необходимо подать Modelo 210 в налоговые органы Испании. Срок подачи — четыре месяца с даты подписания у нотариуса. Если пропустить этот срок, право на возврат средств за данный налоговый период утрачивается.

Для подачи Modelo 210 потребуются:

• Подробный расчёт прироста или убытка капитала
• Первоначальный договор купли-продажи и новый договор
• Документы о вычитаемых расходах: счета за ремонт, комиссионные, нотариальные расходы
• Реквизиты формы Modelo 211, поданной покупателем

После подачи налоговый орган рассматривает дело. Сроки возврата не быстрые: по нашему опыту сопровождения клиентов через этот процесс, возвраты обычно поступают через шесть-восемнадцать месяцев после подачи. Это требует терпения, но деньги возвращаются.

Что если вы продали в убыток?

Это случается чаще, чем кажется, особенно при продаже недвижимости, приобретённой в 2005–2010 годах на пике рынка. Если цена продажи ниже цены покупки плюс расходы при приобретении, прироста капитала нет и налог равен нулю. В этом случае вы имеете право на полный возврат удержанных 3%, при условии надлежащего документального подтверждения.

Почему важна помощь налогового консультанта

Управлять этим процессом из-за рубежа — соблюдать сроки, правильно рассчитывать прибыль, подавать документы на испанском языке и отслеживать возврат — крайне сложно без местной поддержки. Ошибка в Modelo 210 или отсутствие документа могут значительно задержать возврат.

В Bennecke мы работаем со специализированными налоговыми консультантами (gestores), которые ежедневно занимаются именно такими сделками на Коста-Бланке. Когда вы продаёте через нас, мы знакомим вас с ними с самого начала процесса, а не в день подписания, когда уже поздно что-то готовить. Если вы хотите понять, сколько именно будет удержано в вашем случае и какую сумму вы сможете вернуть, свяжитесь с нами до принятия каких-либо решений.