Документы для продажи недвижимости в Испании: что нужно иностранному владельцу

Продажа недвижимости в Испании из-за рубежа требует сбора целого пакета документов. Если не заняться этим заблаговременно, процесс может затянуться на недели, а то и на несколько месяцев. Мы знаем это на практике: более 35 лет мы сопровождаем сделки купли-продажи в Торревьехе и на Коста-Бланке, и именно нехватка документов чаще всего становится причиной задержки при закрытии сделки.

Наш стандартный совет: начинайте готовить документы как минимум за два-три месяца до выставления объекта на продажу. Некоторые из них — например, сертификат энергоэффективности — требуют визита специалиста и процедуры регистрации. За один день их не получить.

Документы, необходимые нерезиденту для продажи недвижимости в Испании

1. NIE и действующий паспорт

NIE (Número de Identificación de Extranjero) — это идентификационный номер налогоплательщика-иностранца в Испании. Без него невозможно подписать договор у нотариуса. Если вы покупали недвижимость в Испании, NIE у вас, скорее всего, уже есть — просто убедитесь, что он не просрочен. Если у вас только паспорт, проконсультируйтесь с юристом: в некоторых случаях NIE можно оформить достаточно быстро до момента подписания.

2. Свидетельство о праве собственности (Escritura de Compraventa)

Это нотариально заверенный акт, составленный при первоначальной покупке объекта. Он подтверждает, что вы являетесь законным владельцем. Если документ утерян, можно получить заверенную копию в нотариальной конторе, где была оформлена покупка. Процедура занимает несколько дней и является платной.

3. Nota Simple из реестра собственности

Nota Simple — это выписка из Реестра собственности, в которой указаны имя зарегистрированного владельца, наличие обременений (ипотека, арест, сервитут) и основные характеристики объекта. Покупатели и их юристы запрашивают её в обязательном порядке; банки требуют её, если покупатель оформляет ипотеку. Выписка должна быть получена не ранее чем за три месяца до подписания договора. Её можно заказать онлайн на сайте реестра или лично в соответствующем территориальном офисе.

4. Справка от управляющей компании

Если объект находится в составе жилого комплекса или урбанизации, необходима справка от администратора о том, что вы не имеете задолженности по коммунальным взносам. При наличии долгов покупатель вправе удержать часть стоимости объекта или вовсе отказаться от сделки. Закладывайте несколько дней на подготовку этого документа.

5. Последняя квитанция об уплате IBI

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — это ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Долги по IBI «привязываются» к объекту, а не к владельцу, поэтому покупатель вправе проверить отсутствие задолженности. Достаточно предъявить последнюю оплаченную квитанцию, которую можно получить в личном кабинете на сайте муниципалитета или непосредственно в мэрии.

6. Сертификат энергоэффективности

В Испании он обязателен с 2013 года при любой сделке купли-продажи. Сертифицированный специалист посещает объект, проводит оценку и присваивает рейтинг от A (самый высокий) до G (самый низкий). После этого сертификат необходимо зарегистрировать в региональном органе власти. Весь процесс обычно занимает две-три недели. Срок действия сертификата — десять лет. Если вы приобретали недвижимость недавно, проверьте, не истёк ли его срок.

7. Лицензия на первичное заселение или свидетельство о пригодности к проживанию

Этот документ подтверждает, что объект соответствует минимальным жилищным нормам. Требования варьируются в зависимости от автономного сообщества. В Валенсийском сообществе, куда входят Торревьеха и Орихуэла-Коста, для новостроек требуется лицензия на первичное заселение, а для объектов вторичного рынка — свидетельство о пригодности к проживанию повторного использования. Если срок действия вашего документа истёк или он никогда не оформлялся, обратитесь в местную мэрию.

8. Справка об остатке ипотечной задолженности

Если на объекте зарегистрирована ипотека, банк должен выдать справку с точной суммой долга на дату подписания договора. Эта сумма вычитается из цены продажи непосредственно у нотариуса, а ипотека гасится одновременно с оформлением сделки. Процедура стандартная, однако банкам нужно несколько дней для подготовки документа — не откладывайте запрос на последний момент.

9. Последние квитанции за коммунальные услуги

Вода, электричество, газ (при наличии). Эти документы не являются юридически обязательными, но покупатели, как правило, запрашивают их, чтобы убедиться в отсутствии долгов перед ресурсоснабжающими организациями. Сохраните последние оплаченные квитанции или скачайте их из личного кабинета.

10. Форма 210 и удержание 3% для нерезидентов

Этот пункт касается исключительно продавцов, не являющихся налоговыми резидентами Испании. По закону покупатель обязан удержать 3% от цены сделки и перечислить их в испанскую налоговую службу (AEAT) от вашего имени по форме 211. Удержанная сумма является авансовым платежом по IRNR — налогу на доходы нерезидентов, которым облагается прирост капитала от продажи.

В течение четырёх месяцев после сделки необходимо подать форму 210 и окончательно урегулировать налоговую ситуацию. Если реальная прибыль от продажи окажется ниже удержанной суммы, вы сможете запросить возврат разницы. Если выше — придётся доплатить. Испанский налоговый консультант поможет вам разобраться с этим шагом.

Нужно ли всё это делать самостоятельно?

Совсем нет. В Bennecke мы координируем взаимодействие с юристами, управляющими компаниями, техническими специалистами и административными органами, чтобы вы могли сосредоточиться на главном: согласовании цены и закрытии сделки. Более тридцати лет мы помогаем иностранным владельцам продавать недвижимость на Коста-Бланке и точно знаем, какие документы нужны и в какой момент.

Если вы хотите узнать стоимость вашего объекта и разобраться, какие документы у вас уже есть, свяжитесь с нами для бесплатной и ни к чему не обязывающей оценки. Мы расскажем вам о следующих шагах.