Ce que les données notariales révèlent sur les prix réels à Orihuela Costa

De nombreux propriétaires non-résidents fixent le prix de vente de leur bien à Orihuela Costa en se basant sur ce qu'ils voient publié sur les portails immobiliers. Le problème est que le prix affiché et le prix finalement acté chez le notaire sont deux chiffres distincts, et l'écart entre eux peut atteindre 10 à 18 % selon la zone et le type de bien. Travailler avec le mauvais chiffre engendre des attentes déçues, des négociations délicates et un calcul erroné de la plus-value devant être déclarée via le formulaire 210.

Prix affiché contre prix acté : l'écart réel

Les données publiées par le Consejo General del Notariado (Conseil général du notariat espagnol) dans ses statistiques trimestrielles reflètent le prix que l'acheteur a réellement payé, tel qu'il figure dans l'acte de vente (escritura pública). Elles n'incluent ni les remises accordées verbalement, ni les frais pris en charge par le vendeur, ni les ajustements négociés en fin de parcours. C'est pourquoi elles s'écartent de ce que montrent les portails.

D'après les données de transactions à Orihuela Costa au cours des 24 derniers mois, la réduction entre le prix initial annoncé et le prix final acté oscille entre 8 % et 16 % pour les appartements de deux chambres, et entre 6 % et 12 % pour les villas et maisons jumelées. Les biens en mauvais état ou dont la copropriété est problématique se négocient dans le haut de cette fourchette.

Données de référence par zone : prix actés en 2024-2025

Le tableau ci-dessous présente les fourchettes de prix actés au mètre carré relevées dans les transactions conclues par notre agence à Orihuela Costa. Il s'agit de données internes de notre portefeuille combinées aux statistiques notariales disponibles. Ce sont des fourchettes de référence pour orienter la prise de décision, et non des chiffres officiels définitifs.

La Zenia et Zeniamar

La Zenia concentre la plus forte demande d'acheteurs étrangers de tout le secteur, notamment britanniques, allemands et belges. La proximité du centre commercial La Zenia Boulevard et de la plage justifie une prime de prix par rapport aux autres zones. Les appartements de deux chambres en première et deuxième ligne ont été actés entre 2 100 et 2 600 €/m² au cours des 18 derniers mois. Zeniamar, à environ 2 km de la mer, affiche des prix actés compris entre 1 600 et 1 950 €/m² pour le même type de bien.

Cabo Roig et Playa Flamenca

Cabo Roig conserve le prestige de son urbanisation historique. Les villas en première ligne ou avec accès direct à la mer ont été actées au-dessus de 3 200 €/m². Les appartements du cœur de Cabo Roig se situent entre 1 900 et 2 400 €/m². Playa Flamenca, davantage orientée vers le tourisme familial, enregistre des prix actés pour les appartements compris entre 1 700 et 2 100 €/m², avec une variabilité plus marquée selon l'ancienneté de l'immeuble.

Punta Prima et Villamartín

Punta Prima présente une double réalité : une première ligne avec des appartements premium actés entre 2 200 et 2 800 €/m², et des urbanisations intérieures qui se concluent entre 1 500 et 1 900 €/m². Villamartín, la zone la plus éloignée du littoral parmi celles analysées, affiche les prix actés les plus contenus : entre 1 200 et 1 700 €/m² pour les appartements et entre 1 100 et 1 600 €/m² pour les villas, avec une variabilité plus élevée selon l'état du bien.

Pourquoi les portails surévaluent les prix

L'écart entre les prix de portail et les prix actés n'est pas aléatoire. Il résulte de causes concrètes qui se répètent de façon systématique :

• Les vendeurs ajoutent une marge de négociation implicite de 5 à 10 % au-dessus du prix qu'ils accepteraient réellement.
• Les biens publiés depuis plus de 12 mois n'actualisent que rarement leur prix, même lorsque le marché s'est ajusté à la baisse.
• Les portails incluent des biens qui ne se vendent jamais, ce qui fausse la moyenne des prix à la hausse.
• La forte hausse des prix entre 2021 et 2023 a laissé des annonces non mises à jour qui servent encore de référence aujourd'hui.
• Certains vendeurs n'intègrent pas les frais d'agence qu'ils devront assumer, créant un écart supplémentaire au moment de la conclusion.
• Les caractéristiques que l'acheteur découvre lors de la visite — exposition nord, bruit de la route, problèmes de copropriété — entraînent des décotes qui n'apparaissent jamais dans l'annonce.

La négociation et son rôle dans l'écart final

L'écart entre prix affiché et prix acté ne résulte pas uniquement de la décision du vendeur de fixer un prix élevé. Le processus de négociation joue lui aussi un rôle actif. Les acheteurs étrangers qui opèrent à Orihuela Costa arrivent avec des références de leur propre marché et appliquent des décotes qu'ils considèrent comme standard avant même de formuler une offre. En pratique, de nombreux vendeurs refusent des propositions qui se situent pourtant dans la fourchette des prix actés réels, parce qu'ils les comparent à leur prix affiché plutôt qu'au marché.

La durée en portefeuille amplifie cette dynamique. Un bien publié au même prix depuis 14 mois transmet à l'acheteur la perception qu'il y a une marge. Les offres reçues par un bien longtemps sur le marché ont tendance à se situer 5 à 8 points de pourcentage en dessous de celles reçues par un bien fraîchement mis en vente au prix du marché. Au final, les vendeurs qui affichent d'emblée le prix réel obtiennent de meilleures conditions de clôture que ceux qui démarrent haut et baissent progressivement.

Ce que cela implique pour le vendeur non-résident

Connaître le prix acté réel a trois conséquences pratiques directes pour qui vend depuis l'étranger :

Calcul fiscal précis. La base de calcul pour le formulaire 210 et la retenue de 3 % (retención del 3 %) que l'acheteur verse au fisc espagnol part du prix acté, non du prix affiché. Surestimer le prix de vente attendu conduit à mal évaluer l'impact fiscal et peut réserver de mauvaises surprises lors du règlement final de l'impôt sur le revenu des non-résidents.

Une vraie marge de négociation. Publier au prix acté attendu sans marge ne laisse au vendeur aucune latitude lors de la négociation. Notre expérience montre que passer 17 mois ou plus sur le marché pour finir par baisser le prix de 15 % nuit à la perception du bien et sème le doute chez les acheteurs potentiels.

Un calendrier de vente prévisible. Les biens publiés dans la fourchette de prix actés de leur zone se vendent en moyenne en 4 à 7 mois. Ceux affichés au-dessus de cette fourchette restent généralement plus de 14 mois en portefeuille et, lorsqu'ils se vendent finalement, c'est avec des décotes qui auraient pu être évitées dès le premier jour.

Comment interpréter le tableau de référence

Pour utiliser ces fourchettes de prix sans risque d'erreur d'interprétation, voici ce qu'il convient de prendre en compte :

• Le €/m² est calculé sur la surface construite actée (superficie construida), et non sur la surface utile. Pour les appartements, la différence entre surface construite et surface utile est généralement de 15 à 20 %.
• Si la place de parking est actée séparément, son prix n'est pas inclus dans le €/m² du bien principal.
• Les valeurs correspondent à des biens en état normal de conservation. Une rénovation complète peut ajouter entre 100 et 250 €/m² selon la qualité des finitions.
• Les données 2024-2025 reflètent un marché actif avec une demande soutenue de la part des acheteurs européens. Ces chiffres ne sont pas transposables aux zones intérieures de la province.
• Les fourchettes larges dans des zones comme Punta Prima ou Villamartín reflètent une plus grande hétérogénéité du produit, et non un manque de données.

Nous sommes présents à Orihuela Costa depuis 1988 et avons géré plus de 5 000 transactions dans la région. Si vous souhaitez connaître les prix actés obtenus pour des biens similaires au vôtre dans votre urbanisation au cours des 12 derniers mois, appelez-nous au +34 965 714 362 ou écrivez-nous à info@bennecke.com. Nous vous fournirons une référence de prix réel, basée sur les données notariales, avant que vous ne décidiez de mettre votre bien en vente.