Le surprix qui bloque les ventes : données réelles du marché de la Costa Blanca

Fixer le prix d'un bien immobilier sur la Costa Blanca en se basant sur le prix d'achat d'origine, sur ce que le voisin a demandé pour le sien ou sur la somme nécessaire pour couvrir un crédit hypothécaire est une erreur que nous observons fréquemment, en particulier chez les propriétaires non-résidents. Le résultat est toujours identique : le bien arrive sur le marché, suscite une certaine activité lors des deux ou trois premières semaines, puis entre dans un silence qui peut durer des mois. Ce n'est pas le marché qui est à l'arrêt. C'est le prix qui est mal calibré.

Pourquoi un prix élevé génère du silence, et non de la négociation

Beaucoup pensent que demander davantage laisse de la marge pour négocier. Dans la pratique, à Orihuela Costa, La Zenia, Cabo Roig et dans l'ensemble du sud de la Costa Blanca, les acheteurs d'aujourd'hui travaillent avec des alertes de portails immobiliers et accèdent instantanément à des dizaines de biens comparables. Quand un bien est trop cher, ils ne font pas d'offre basse : ils l'ignorent simplement et passent au suivant. La négociation n'a lieu que lorsque le bien se situe dans la fourchette de prix que l'acheteur considère raisonnable.

Les données de suivi de marché de Casafari et les actes de vente notariés de la zone sud d'Alicante montrent un schéma clair : les biens correctement valorisés se vendent en moyenne en 45 à 75 jours. Ceux mis sur le marché avec un surprix de 10 % prennent entre 4 et 6 mois. Les biens affichés à 20 % au-dessus de la valeur de marché peuvent rester invendus plus de 9 mois, et la plupart finissent par se vendre à un prix inférieur à ce qu'ils auraient obtenu s'ils avaient été bien calibrés dès le départ.

Les baisses progressives et la dévalorisation de l'actif

Quand un bien ne se vend pas, la réaction habituelle est de baisser le prix, mais par petites tranches : d'abord 3 %, puis 5 %, puis encore 4 %. Chaque baisse réactive brièvement les consultations du portail et génère quelques demandes, mais l'effet est de courte durée. L'annonce accumule de l'ancienneté sur le marché, et cette ancienneté devient un problème en soi.

Nous gérons des transactions dans cette zone depuis 1988 et avons observé ce même schéma des centaines de fois : quand un bien est en vente depuis plus de six mois, les acheteurs commencent à se demander pourquoi personne ne l'a encore acheté. Ils supposent qu'il y a un problème non visible dans l'annonce et, s'ils font une offre, elle est bien en dessous de ce qu'ils auraient proposé pour un bien fraîchement mis sur le marché. L'actif se retrouve brûlé et il est très difficile de restaurer sa valeur perçue sans le retirer du marché pendant un certain temps.

Tableau comparatif : prix correct face au surprix

Le tableau ci-dessous résume ce qui se passe pour un bien hypothétique valorisé à 200 000 € selon le prix affiché :

Le prix de vente final dans les scénarios de surprix n'est pas supérieur à celui du scénario de prix correct : il est identique ou inférieur. La différence réside dans le temps que le vendeur a attendu et dans les charges qu'il a continué à supporter.

L'état du marché dans le sud de la Costa Blanca en 2026

Les prix de vente réalisés chez le notaire au cours du premier semestre 2026 dans les principales zones du sud de la Costa Blanca montrent des fourchettes bien définies. Afficher un prix en dehors de ces fourchettes sans raison objective solide (rénovation complète récente, vue mer directe, grand terrain) garantit que le bien ne se vendra pas à ce prix.

• La Zenia : 2 100–2 350 €/m² pour des appartements deux chambres en bon état.
• Cabo Roig : 2 400–2 700 €/m² pour des biens avec vue mer ou en première ligne d'urbanisation.
• Orihuela Costa (zone intermédiaire) : 1 850–2 200 €/m² selon l'orientation et l'état de conservation.
• Playa Flamenca : 2 000–2 300 €/m² pour des appartements des années 2000 avec piscine commune.
• Punta Prima : 2 200–2 500 €/m² pour des bungalows et appartements rez-de-chaussée avec jardin privatif.
• Villamartín : 1 700–1 950 €/m² pour des biens sans vues particulières à l'écart du golf.
• Zeniamar : 1 650–1 900 €/m² pour des appartements standards, avec la fourchette haute pour les biens rénovés.

Ces données sont des moyennes issues de transactions conclues. Les prix affichés sur les portails sont systématiquement plus élevés, car ils reflètent les attentes des vendeurs, pas ce que le marché a réellement accepté de payer.

Pourquoi l'acheteur actuel n'accepte pas le surprix

Le profil de l'acheteur dans le sud de la Costa Blanca a évolué. La majorité sont des Européens du Nord, avec une expérience préalable du marché immobilier dans leur pays d'origine, qui comparent avant d'acheter. Dans notre expérience, l'acheteur type visite entre 6 et 12 biens avant de faire une offre. Il dispose d'outils pour savoir depuis combien de temps un bien est publié et à quel prix des biens similaires ont été vendus dans la même urbanisation. La marge pour le prix aspirationnel qui existait il y a dix ans n'existe plus.

Comment calculer le bon prix avant de mettre en vente

Le seul point de départ valable est l'analyse comparative de marché basée sur des ventes conclues récemment, et non sur des prix affichés. Pour la réaliser correctement, il faut tenir compte des éléments suivants :

• Actes de vente de biens comparables dans un rayon de 500 mètres au cours des six derniers mois.
• État réel du bien : entièrement rénové, état d'origine ou améliorations partielles.
• Orientation, étage et type de vues.
• Charges de copropriété et éventuels travaux votés en attente de paiement.
• Ancienneté du bâtiment et état général de l'urbanisation.
• Durée déjà passée sur le marché et éventuelles baisses de prix antérieures.

Le prix obtenu peut ne pas correspondre à ce que le propriétaire espérait entendre. Mais c'est le prix qui produit une vente dans un délai raisonnable, et c'est là que réside la valeur réelle.

Le coût d'attendre que le marché remonte

Certains propriétaires préfèrent attendre que le marché les rejoigne. Dans le sud de la Costa Blanca, où les acheteurs sont majoritairement des étrangers et où les prix sont influencés par les taux de change, les taux hypothécaires dans leur pays d'origine et le cycle économique européen, attendre que le marché monte suffisamment pour justifier un surprix actuel n'est pas une stratégie : c'est un pari sans probabilités clairement favorables.

Nous avons géré plus de 5 000 transactions depuis 1988 et le constat est constant : les propriétaires qui fixent un prix raisonnable dès le départ vendent plus vite, à un prix identique ou meilleur que ceux qui commencent par un prix élevé puis baissent progressivement. La différence de prix final compense rarement les mois d'attente, les charges accumulées et la difficulté de gérer un bien invendu à l'étranger.

Si vous avez un bien à La Zenia, Cabo Roig, Orihuela Costa, Playa Flamenca ou dans toute autre zone du sud de la Costa Blanca et souhaitez savoir à quel prix il se vendrait réellement aujourd'hui, appelez-nous au +34 965 714 362 ou écrivez-nous à info@bennecke.com. Nous vous fournirons une analyse de marché basée sur des ventes conclues, sans chiffres gonflés que le marché ne confirmera pas.