Продажа недвижимости в Испании для нерезидентов: пошаговое руководство 2026

Если у вас есть недвижимость в Торревьехе или на Коста-Бланке, а сами вы живёте за рубежом, продать её несложно — но процесс отличается от сделок, где продавец является налоговым резидентом Испании. Для нерезидентов действуют особые налоги, покупатель обязан удержать определённую сумму, а часть документов лучше подготовить заранее. В Bennecke мы занимаемся такими сделками с 1988 года, и чаще всего процесс затягивает не рынок — а бумаги, которые не были готовы к моменту появления покупателя.

Перед тем как выставить недвижимость на продажу

Первый шаг — не звонок агенту. Первый шаг — понять, какие документы у вас есть и каких не хватает. Вам понадобятся: действующий NIE (Número de Identificación de Extranjero — испанский идентификационный номер иностранца), оригинал договора купли-продажи, последняя оплаченная квитанция IBI (ежегодный налог на недвижимость), справка от управляющей компании об отсутствии задолженностей перед сообществом собственников, а также сертификат энергоэффективности (CEE) — без него выставить жильё на продажу нельзя по закону.

Если сертификат просрочен или никогда не оформлялся, специалист в Торревьехе выдаст его примерно за 100-150€. Без этого документа публиковать объявление незаконно.

Nota simple — выписка из реестра

Nota simple (выписка из Реестра собственности) подтверждает, кто является владельцем, есть ли обременения — ипотека, аресты — и содержит технические данные объекта. Любой серьёзный покупатель попросит её до того, как сделает предложение.

Заказать её можно онлайн на сайте Colegio de Registradores примерно за 9€. Готова через 24-48 часов. Лучше иметь её на руках до начала переговоров: обнаружить обременение, когда вы уже подписали arras, — крайне неприятная ситуация.

Договор arras — предварительное соглашение

Когда стороны согласовали цену, подписывается contrato de arras (предварительный договор купли-продажи). Покупатель вносит задаток — как правило, от 5% до 10% от оговорённой суммы. Если покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся у вас. Если отказываетесь вы — возвращаете двойную сумму.

Наиболее распространённый вид — arras penitenciales (штрафной задаток), регулируемый статьёй 1454 Гражданского кодекса Испании. Стандартный срок между подписанием arras и нотариальной сделкой — 30-60 дней; при необходимости ипотечного оформления срок можно продлить.

Нотариус и договор купли-продажи

Сделка оформляется у нотариуса. Как продавец, вы не обязаны приезжать в Испанию: достаточно оформить нотариальную доверенность на доверенное лицо — адвоката, родственника или агента Bennecke — и оно подпишет все документы за вас. Доверенность заверяется нотариусом в вашей стране проживания и апостилируется для признания в Испании.

Нотариальные сборы фиксированы законом. При продаже за 200.000€ они составляют около 600-800€ и, как правило, оплачиваются покупателем. Ваши расходы на нотариуса как продавца обычно ограничиваются стоимостью доверенности — если она вам вообще нужна.

Налоги продавца-нерезидента

Именно здесь продажа нерезидентом существенно отличается от обычной сделки. Вас затрагивают три налоговых обязательства:

Удержание 3%

Покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в налоговую службу Испании (Agencia Tributaria) от вашего имени. Это не опция: если он этого не сделает, долг переходит на него.

При продаже за 200.000€ вы получаете 194.000€, а оставшиеся 6.000€ уходят в налоговую по форме modelo 211. Эта сумма засчитывается как авансовый платёж по IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — налог на доходы нерезидентов).

Прирост капитала (IRNR)

В течение трёх месяцев после продажи необходимо подать декларацию по форме modelo 210, указав прирост капитала. Он рассчитывается как: цена продажи минус расходы на продажу, минус цена покупки плюс расходы на приобретение. Ставка для резидентов ЕС — 19%. Для нерезидентов из стран вне ЕС она может достигать 24%.

Если удержанные 3% превышают итоговую сумму налога, Hacienda возвращает разницу. На подачу заявления о возврате у вас есть до четырёх лет.

Plusvalía municipal — муниципальный налог на прирост стоимости

Plusvalía municipal (IIVTNU) — налог, который взимает муниципалитет с прироста стоимости земельного участка за период с момента покупки до продажи. После решения Конституционного суда Испании 2021 года вы можете выбрать метод расчёта: объективный, основанный на кадастровой стоимости, или реальный, основанный на разнице в цене. Если продажа убыточная — налог не начисляется.

Сумма зависит от муниципалитета, срока владения и кадастровой стоимости. В Торревьехе для среднестатистической недвижимости она составляет около 1.000-3.000€.

Сколько времени занимает весь процесс?

От принятия решения о продаже до подписания договора у нотариуса обычно проходит 2-4 месяца. Главный тормоз — не рынок, а документы продавца.

Если все бумаги в порядке с самого начала, сроки заметно сокращаются. Если доверенность нужно оформлять из-за рубежа — прибавьте ещё 1-3 недели в зависимости от страны и конкретного нотариуса.

Продажа без приезда в Испанию

Это вполне реально, и встречается часто. Мы провели полный цикл сделок для владельцев из Великобритании, Нидерландов, Бельгии, Германии и скандинавских стран, которые не могли или просто не хотели приезжать. Процесс тот же: показы, переговоры, arras, нотариальная сделка. Вы подписываете доверенность — мы координируем всё остальное.

Если хотите узнать, сколько стоит ваша недвижимость сегодня, или у вас есть вопросы по любому из этапов — звоните по номеру +34 965 714 362 или пишите на info@bennecke.com. Мы работаем на Коста-Бланка сур с 1988 года и видели всякое.