Zawyżona cena blokuje sprzedaż: realne dane rynkowe z Costa Blanca

Ustalanie ceny nieruchomości na Costa Blanca na podstawie kwoty zapłaconej w chwili zakupu, tego, czego żądał sąsiad za swoją, lub sumy potrzebnej do spłaty kredytu hipotecznego to błąd, który obserwujemy bardzo często, szczególnie wśród właścicieli niebędących rezydentami. Efekt jest zawsze ten sam: nieruchomość trafia na rynek, wzbudza pewne zainteresowanie przez pierwsze dwa lub trzy tygodnie, a potem zapada cisza, która może trwać miesiącami. Rynek nie stoi w miejscu. Po prostu cena jest błędna.

Dlaczego wysoka cena generuje ciszę, a nie negocjacje

Powszechne jest przekonanie, że wyższa cena ofertowa zostawia miejsce na negocjacje. W praktyce w Orihuela Costa, La Zenia, Cabo Roig i w całym południowym Costa Blanca dzisiejsi kupujący korzystają z alertów na portalach nieruchomości i mają natychmiastowy dostęp do dziesiątek podobnych ofert. Gdy nieruchomość jest przeszacowana, nie składają niskich propozycji: po prostu ją ignorują i przechodzą do następnej. Negocjacje pojawiają się wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość mieści się w przedziale cenowym, który kupujący uznaje za rozsądny.

Dane monitoringu rynku Casafari oraz akty notarialne ze strefy południowej Alicante pokazują wyraźny wzorzec: poprawnie wycenione nieruchomości sprzedają się średnio w ciągu 45–75 dni. Te wystawione z ceną o 10% wyższą od rynkowej potrzebują 4–6 miesięcy. Nieruchomości wycenione o 20% powyżej wartości rynkowej mogą pozostawać niesprzedane przez ponad 9 miesięcy, a większość z nich ostatecznie trafia do nabywcy po cenie niższej niż uzyskałyby, gdyby od początku były właściwie wycenione.

Stopniowe obniżki i jak spalają nieruchomość

Gdy nieruchomość się nie sprzedaje, typową reakcją jest obniżenie ceny, ale w małych krokach: najpierw o 3%, potem o 5%, potem znów o 4%. Każda obniżka krótkotrwale wzmaga ruch na portalu i generuje kilka zapytań, ale efekt szybko mija. Ogłoszenie nabiera starości na rynku, a ta starość sama w sobie staje się problemem.

Prowadzimy transakcje w tym rejonie od 1988 roku i widzieliśmy ten sam wzorzec setki razy: gdy nieruchomość jest na sprzedaż od ponad sześciu miesięcy, kupujący zaczynają się zastanawiać, dlaczego nikt jej jeszcze nie kupił. Zakładają, że istnieje jakiś niewidoczny w ogłoszeniu problem i jeśli składają ofertę, to znacznie poniżej tego, co zaoferowaliby, widząc nieruchomość świeżo wystawioną. Nieruchomość zostaje spalona, a odbudowa jej postrzeganej wartości jest bardzo trudna bez wycofania jej na pewien czas z rynku.

Tabela porównawcza: właściwa cena a przeszacowanie

Poniższa tabela pokazuje, co dzieje się z hipotetyczną nieruchomością wycenioną na 200 000 € w zależności od ceny ofertowej:

Ostateczna cena sprzedaży przy przeszacowaniu nie jest wyższa niż przy właściwej wycenie: jest równa lub niższa. Różnica tkwi w tym, ile czasu czekał sprzedający i jakie koszty ponosił przez ten czas.

Co dzieje się na rynku południowego Costa Blanca w 2026 roku

Ceny transakcji zarejestrowanych notarialnie w pierwszym półroczu 2026 roku w głównych strefach południowego Costa Blanca wyznaczają wyraźnie określone przedziały. Wystawianie nieruchomości poza tymi przedziałami bez silnego obiektywnego uzasadnienia (niedawny gruntowny remont, bezpośredni widok na morze, duża działka) oznacza, że nieruchomość po takiej cenie się nie sprzeda.

• La Zenia: 2 100–2 350 €/m² dla dwusypialniowych apartamentów w dobrym stanie.
• Cabo Roig: 2 400–2 700 €/m² dla nieruchomości z widokiem na morze lub w pierwszej linii urbanizacji.
• Orihuela Costa (strefa środkowa): 1 850–2 200 €/m² w zależności od orientacji i stanu technicznego.
• Playa Flamenca: 2 000–2 300 €/m² dla apartamentów z lat 2000 ze wspólnym basenem.
• Punta Prima: 2 200–2 500 €/m² dla bungalowów i apartamentów parterowych z prywatnym ogrodem.
• Villamartín: 1 700–1 950 €/m² dla nieruchomości bez szczególnych widoków, z dala od pola golfowego.
• Zeniamar: 1 650–1 900 €/m² dla standardowych apartamentów, z górną granicą dla wyremontowanych jednostek.

To wartości średnie z zamkniętych transakcji. Ceny ofertowe na portalach są systematycznie wyższe, bo odzwierciedlają oczekiwania sprzedających, a nie to, co rynek faktycznie zaakceptował.

Dlaczego dzisiejszy kupujący nie akceptuje zawyżonej ceny

Profil kupującego na południowym Costa Blanca się zmienił. Większość stanowią Europejczycy z północy, z doświadczeniem na rynku nieruchomości w swoich krajach, którzy porównują oferty przed zakupem. Z naszego doświadczenia wynika, że typowy kupujący ogląda od 6 do 12 nieruchomości przed złożeniem oferty. Dysponuje narzędziami, by sprawdzić, jak długo dana nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż i za ile sprzedawały się podobne obiekty w tej samej urbanizacji. Przestrzeń na cenę aspiracyjną, która istniała dziesięć lat temu, już nie istnieje.

Jak obliczyć właściwą cenę przed wejściem na rynek

Jedynym właściwym punktem wyjścia jest porównawcza analiza rynku oparta na niedawno zamkniętych transakcjach, a nie na cenach ofertowych. Poprawna analiza uwzględnia:

• Akty notarialne sprzedaży porównywalnych nieruchomości w promieniu 500 metrów z ostatnich sześciu miesięcy.
• Rzeczywisty stan nieruchomości: gruntownie wyremontowana, stan oryginalny lub częściowe ulepszenia.
• Orientacja względem stron świata, piętro i rodzaj widoku.
• Opłaty wspólnotowe i ewentualne zaplanowane prace remontowe.
• Wiek budynku i ogólny stan urbanizacji.
• Jak długo nieruchomość jest już na rynku i czy wcześniej obniżano cenę.

Uzyskana cena może nie pokrywać się z tym, co właściciel chciał usłyszeć. To jednak cena, która prowadzi do sprzedaży w rozsądnym czasie, i na tym polega jej realna wartość.

Koszt czekania, aż rynek wzrośnie

Część właścicieli woli czekać, aż rynek sam dosięgnie ich ceny. Na południowym Costa Blanca, gdzie kupujący to w większości cudzoziemcy, a ceny podlegają wpływom kursów walut, stóp procentowych kredytów hipotecznych w ich krajach oraz europejskiego cyklu koniunkturalnego, czekanie, aż rynek wzrośnie wystarczająco, by uzasadnić obecne przeszacowanie, to nie strategia — to zakład bez wyraźnych szans powodzenia.

Od 1988 roku przeprowadziliśmy ponad 5 000 transakcji i wzorzec jest niezmienny: właściciele, którzy od początku ustalają rozsądną cenę, sprzedają szybciej i po cenie równej lub lepszej niż ci, którzy zaczynają od ceny wysokiej, a potem stopniowo ją obniżają. Różnica w cenie końcowej rzadko rekompensuje miesiące oczekiwania, skumulowane koszty i trud zarządzania niesprzedaną nieruchomością za granicą.

Jeśli mają Państwo nieruchomość w La Zenia, Cabo Roig, Orihuela Costa, Playa Flamenca lub w innej strefie południowego Costa Blanca i chcą Państwo wiedzieć, za ile realnie można by ją dziś sprzedać, zapraszamy do kontaktu pod numerem +34 965 714 362 lub pod adresem info@bennecke.com. Dostarczymy analizę rynku opartą na zamkniętych transakcjach, bez zawyżonych liczb, których rynek nie potwierdzi.