Co dane notarialne mówią o rzeczywistych cenach sprzedaży na Orihuela Costa

Wielu właścicieli niebędących rezydentami ustala cenę sprzedaży swojej nieruchomości na Orihuela Costa na podstawie tego, co widzą na portalach takich jak Idealista czy Fotocasa. Problem polega na tym, że cena ofertowa i cena ostatecznie wpisana do aktu notarialnego to dwie różne liczby, a różnica między nimi może sięgać 10-18% w zależności od strefy i rodzaju nieruchomości. Posługiwanie się błędną cyfrą prowadzi do niespełnionych oczekiwań, trudnych negocjacji i błędnego obliczenia zysku kapitałowego, który trzeba będzie wykazać w formularzu 210.

Cena ofertowa a cena notarialna: rzeczywisty rozdźwięk

Dane publikowane przez Consejo General del Notariado (Generalną Radę Notarialną Hiszpanii) w kwartalnych statystykach odzwierciedlają cenę faktycznie zapłaconą przez kupującego, utrwaloną w akcie notarialnym (escritura pública). Nie obejmują rabatów uzgodnionych ustnie, kosztów poniesionych przez sprzedającego ani korekt wynegocjowanych w końcowej fazie transakcji. Dlatego właśnie rozmijają się z tym, co widać na portalach.

Na podstawie danych o transakcjach w Orihuela Costa z ostatnich 24 miesięcy upust między ceną wyjściową oferty a ostateczną ceną notarialną wynosi od 8% do 16% w przypadku dwupokojowych apartamentów i od 6% do 12% w przypadku willi i domów bliźniaczych. Nieruchomości w złym stanie lub z problematyczną wspólnotą mieszkaniową trafiają zwykle w górny kraniec tego przedziału.

Dane referencyjne według stref: ceny notarialne w 2024-2025

Poniższa tabela przedstawia zakresy cen notarialnych za metr kwadratowy utrwalonych w transakcjach przeprowadzonych przez naszą agencję w Orihuela Costa. To dane wewnętrzne z naszego portfela uzupełnione dostępnymi statystykami notarialnymi. Są to zakresy referencyjne wspomagające podejmowanie decyzji, a nie ostateczne dane oficjalne.

La Zenia i Zeniamar

La Zenia skupia największy popyt ze strony zagranicznych nabywców w całym regionie, w szczególności Brytyjczyków, Niemców i Belgów. Bliskość centrum handlowego La Zenia Boulevard i plaży uzasadnia premię cenową w stosunku do innych stref. Dwusypialniowe apartamenty w pierwszej i drugiej linii morskiej osiągały w ostatnich 18 miesiącach ceny notarialne od 2 100 do 2 600 €/m². W Zeniamar, oddalonym od morza o około 2 km, ceny notarialne dla tego samego typu nieruchomości mieszczą się w przedziale 1 600–1 950 €/m².

Cabo Roig i Playa Flamenca

Cabo Roig zachowuje prestiż swojej historycznej zabudowy. Wille w pierwszej linii morskiej lub z bezpośrednim dostępem do morza osiągały ceny powyżej 3 200 €/m². Apartamenty w centrum Cabo Roig plasują się między 1 900 a 2 400 €/m². Playa Flamenca, bardziej nastawiona na turystykę rodzinną, rejestruje ceny notarialne apartamentów między 1 700 a 2 100 €/m², ze znaczniejszą rozpiętością zależną od wieku budynku.

Punta Prima i Villamartín

Punta Prima pokazuje dwoistą rzeczywistość: pierwsza linia z apartamentami premium zamykana między 2 200 a 2 800 €/m² oraz urbanizacje w głębi lądu, gdzie transakcje finalizuje się między 1 500 a 1 900 €/m². Villamartín, najdalej od wybrzeża spośród analizowanych stref, wykazuje najbardziej umiarkowane ceny notarialne: 1 200–1 700 €/m² dla apartamentów i 1 100–1 600 €/m² dla willi, z większą rozpiętością zależną od stanu nieruchomości.

Dlaczego portale zawyżają ceny

Różnica między cenami portalowymi a notarialnymi nie jest przypadkowa. Wynika z konkretnych, systematycznie powtarzających się przyczyn:

• Sprzedający dodają ukryty margines negocjacyjny w wysokości 5-10% ponad cenę, którą w rzeczywistości akceptują.
• Nieruchomości wystawione od ponad 12 miesięcy rzadko obniżają cenę, choć rynek dostosował się w dół.
• Portale uwzględniają nieruchomości, które nigdy nie zostają sprzedane, co zawyża średnie ceny.
• Dynamiczny wzrost cen w latach 2021–2023 pozostawił nieaktualizowane ogłoszenia, które do dziś funkcjonują jako punkt odniesienia.
• Część sprzedających nie uwzględnia prowizji agencji, którą będą musieli pokryć, generując dodatkową rozbieżność przy zamknięciu transakcji.
• Cechy, które kupujący odkrywa podczas oględzin — ekspozycja północna, hałas drogowy, problemy ze wspólnotą mieszkaniową — przekładają się na upusty, które nigdy nie pojawiają się w ogłoszeniu.

Negocjacje i ich rola w ostatecznej różnicy

Różnica między ceną ofertową a notarialną nie wynika wyłącznie z tego, że sprzedający wyznacza wysoką cenę. Sam proces negocjacji odgrywa tu aktywną rolę. Zagraniczni nabywcy działający na Orihuela Costa przychodzą z cenami referencyjnymi ze swojego rynku i stosują upusty, które uważają za standardowe, jeszcze przed złożeniem jakiejkolwiek oferty. W praktyce wielu sprzedających odrzuca propozycje, które mieszczą się w rzeczywistym przedziale cen notarialnych, bo porównuje je ze swoją ceną ofertową, a nie z rynkiem.

Czas spędzony na rynku wzmacnia tę dynamikę. Nieruchomość wystawiona przez 14 miesięcy po tej samej cenie sygnalizuje kupującym, że jest przestrzeń do negocjacji. Oferty napływające do długo eksponowanej nieruchomości są zazwyczaj o 5–8 punktów procentowych niższe od ofert kierowanych do świeżo wystawionej nieruchomości w cenie rynkowej. Sprzedający, którzy od pierwszego dnia wyceniają nieruchomość realistycznie, finalizują transakcje na korzystniejszych warunkach niż ci, którzy zaczynają wysoko i stopniowo schodzą z ceny.

Co to oznacza dla sprzedającego niebędącego rezydentem

Znajomość rzeczywistej ceny notarialnej ma trzy bezpośrednie, praktyczne konsekwencje dla osób sprzedających z zagranicy:

Poprawne obliczenie podatku. Podstawa obliczenia dla formularza 210 i 3-procentowe zatrzymanie (retención del 3%), które kupujący wpłaca do hiszpańskiego urzędu skarbowego, opierają się na cenie notarialnej, a nie na cenie ofertowej. Przeszacowanie oczekiwanej ceny sprzedaży prowadzi do błędnego obliczenia podatku dochodowego od nierezydentów i często skutkuje nieprzyjemnymi niespodziankami przy ostatecznym rozliczeniu.

Realna przestrzeń negocjacyjna. Wystawienie nieruchomości po oczekiwanej cenie notarialnej bez marży pozbawia sprzedającego możliwości manewru w trakcie negocjacji. Z naszego doświadczenia wynika, że 17 lub więcej miesięcy na rynku zakończone obniżką ceny o 15% psuje odbiór nieruchomości i budzi nieufność wśród potencjalnych kupujących.

Przewidywalny czas sprzedaży. Nieruchomości wystawione w przedziale cen notarialnych swojej strefy sprzedają się średnio w ciągu 4–7 miesięcy. Te wycenione powyżej tego przedziału zwykle spędzają na rynku ponad 14 miesięcy i ostatecznie sprzedają się z upustami, których dało się uniknąć od pierwszego dnia.

Jak odczytywać tabelę referencyjną

Aby poprawnie korzystać z przedziałów cenowych, warto mieć na uwadze kilka kwestii:

• Wskaźnik €/m² oblicza się od całkowitej powierzchni budynku (superficie construida) wskazanej w akcie, a nie od powierzchni użytkowej. W przypadku apartamentów różnica między tymi dwiema wartościami wynosi zwykle 15-20%.
• Jeśli miejsce parkingowe jest przenoszone odrębnym aktem, jego cena nie wchodzi w skład €/m² nieruchomości głównej.
• Wartości dotyczą nieruchomości w normalnym stanie technicznym. Generalny remont może dodać od 100 do 250 €/m² w zależności od jakości wykończenia.
• Dane za 2024–2025 odzwierciedlają aktywny rynek z utrzymującym się popytem ze strony europejskich nabywców i nie mają zastosowania do obszarów wewnętrznych prowincji.
• Szerokie przedziały w strefach takich jak Punta Prima czy Villamartín wynikają z większej niejednorodności oferty, a nie z braku danych.

Działamy na Orihuela Costa od 1988 roku i przeprowadziliśmy ponad 5 000 transakcji w regionie. Aby dowiedzieć się, jakie ceny notarialne osiągały nieruchomości podobne do Państwa w konkretnej urbanizacji w ciągu ostatnich 12 miesięcy, prosimy zadzwonić pod numer +34 965 714 362 lub napisać na adres info@bennecke.com. Przekażemy Państwu realną referencję cenową opartą na danych notarialnych, zanim podejmą Państwo decyzję o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż.