Plusvalía municipal przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii: czym jest i kto ją płaci

Przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii sprzedający staje przed dwoma odrębnymi podatkami, które wielu zagranicznych właścicieli myli ze sobą. Pierwszy to IRNR (podatek od dochodów nierezydentów), który obciąża zysk między ceną zakupu a ceną sprzedaży. Drugi to plusvalía municipal, zupełnie inny podatek lokalny pobierany przez urząd gminy, a nie przez krajową administrację skarbową. W Torrevieja i Orihuela Costa, gdzie działamy od 1988 roku, regularnie spotykamy brytyjskich, holenderskich i polskich sprzedających, których ten drugi podatek zaskakuje, bo nikt im o nim nie powiedział przy zakupie.

Co dokładnie opodatkowuje plusvalía municipal

Oficjalna nazwa to Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Ten podatek nie mierzy tego, ile wy zarobiliście na sprzedaży. Mierzy wzrost wartości gruntu w latach, gdy byliście właścicielem. Tylko gruntu, nie budynku. Sam budynek nie wchodzi do obliczenia.

Do października 2021 roku prowadziło to do niesprawiedliwych sytuacji: nawet sprzedający, który poniósł stratę, mógł być zobowiązany do zapłaty plusvalía, jeśli katastralna wartość gruntu wzrosła na papierze. Hiszpański Trybunał Konstytucyjny uznał dotychczasową metodę obliczania za niekonstytucyjną. Od tamtej pory sprzedający może wybrać metodę obliczenia dającą niższy wynik.

Dwie metody obliczania: wybierz korzystniejszą

1. Metoda obiektywna: katastralna wartość gruntu mnoży się przez współczynnik ustalony przez państwo w zależności od liczby lat posiadania. Im dłużej nieruchomość była w rękach sprzedającego, tym wyższy współczynnik, ale po 20 latach pozostaje stały.
2. Metoda rzeczywistego zysku: bierze się różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu, ale tylko w części przypadającej na grunt. Ten udział wyznacza stosunek katastralnej wartości gruntu do całkowitej wartości katastralnej nieruchomości. Jeśli rzeczywisty zysk na gruncie wynosi zero lub jest ujemny, podatek nie jest należny.

Sprzedający składa rozliczenie według metody dającej niższy wynik. Jeśli sprzedaliście ze stratą i metoda rzeczywistego zysku daje zero lub ujemny wynik, nie płacicie nic, ale musicie to udokumentować aktami notarialnymi zakupu i sprzedaży.

Kto płaci: w niemal każdym przypadku sprzedający

Zgodnie z prawem obowiązek zapłaty spoczywa na sprzedającym przy zwykłej transakcji. Kupujący może ponosić odpowiedzialność subsydiarną, jeśli sprzedający nie zapłaci, ale w praktyce plusvalía to koszt sprzedającego. Wyjątek stanowią spadki i darowizny: wówczas płaci odbiorca (spadkobierca lub obdarowany), a nie zbywający.

Terminy i miejsce płatności

Notariusz nie zajmuje się plusvalía. Przy podpisaniu aktu notarialnego żadna kwota z tego tytułu nie jest potrącana. Po podpisaniu aktu sprzedaży sprzedający ma 30 dni roboczych na złożenie samoobliczenia w odpowiednim urzędzie gminy.

W przypadku nieruchomości w Torrevieja — urząd miasta Torrevieja. Dla nieruchomości w Orihuela Costa — La Zenia, Playa Flamenca, Cabo Roig, Villamartín, Campoamor — właściwym organem jest urząd miasta Orihuela i jego wydział podatkowy. Dla Pilar de la Horadada (Mil Palmeras, Torre de la Horadada) — urząd miasta Pilar de la Horadada.

Przekroczenie terminu 30 dni powoduje naliczenie odsetek i kar. Dla sprzedających mieszkających za granicą załatwienie tego na odległość bywa skomplikowane. Zdecydowanie radzimy zlecić to lokalnemu gestorowi jeszcze przed wyjazdem na podpisanie, by mógł złożyć deklarację w waszym imieniu.

Ile można się spodziewać na Costa Blanca

Kwota zależy od katastralnej wartości gruntu, okresu posiadania i stawki podatkowej stosowanej przez daną gminę (ustawowo maksymalnie 30%). Dla typowego apartamentu w Torrevieja lub Orihuela Costa kupionego 10–15 lat temu rachunek wynosi zazwyczaj od 500 do 3 000 euro. Dla większej willi lub przy dłuższym okresie posiadania może przekroczyć 5 000 euro. Rzadko jest to największy koszt sprzedaży, ale zaskakuje tych, którzy go nie uwzględnili w planach.

Jeśli sprzedaliście ze stratą lub bez zysku

Od reformy z 2021 roku możecie wykazać, że nie było rzeczywistego wzrostu wartości gruntu i że podatek nie przysługuje. Do tego potrzebne są oba akty notarialne — zakupu i sprzedaży — pokazujące, że metoda rzeczywistego zysku daje wynik zerowy lub ujemny. Gmina może to sprawdzić, ale jeśli liczby to potwierdzają, podatek nie ma zastosowania.

Ma to szczególne znaczenie dla właścicieli, którzy kupili na szczycie cen w latach 2006–2007 i teraz sprzedają poniżej tamtej ceny. Szybka weryfikacja z gestorem przed sprzedażą może potwierdzić, czy plusvalía w ogóle dotyczy waszej sytuacji, i uchronić przed płaceniem czegoś, co prawnie się nie należy.

Jak możemy pomóc

W ponad 35 latach sprzedaży nieruchomości na Costa Blanca przeprowadziliśmy tysiące transakcji w Torrevieja i Orihuela Costa. Wiemy dokładnie, jakie koszty obowiązują w każdej gminie, jakich terminów należy przestrzegać i z jakimi lokalnymi gestores regularnie współpracujemy. Jeśli rozważacie sprzedaż, z wyprzedzeniem wyjaśnimy wam wszystkie koszty, żeby w dniu podpisania nie było żadnych niespodzianek. Skontaktujcie się z nami, a omówimy waszą konkretną sytuację.