Koszty sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii: co dokładnie płaci sprzedawca i kiedy

Jedno z pierwszych pytań, jakie zadają nam właściciele nieruchomości rozważający sprzedaż na Costa Blanca, brzmi: ile mnie to właściwie będzie kosztować? To właściwe pytanie, które warto zadać zanim cokolwiek podpiszesz. Sprzedaż w Hiszpanii wiąże się z szeregiem kosztów, które mogą stanowić od 5% do 15% ceny sprzedaży w zależności od Twojej konkretnej sytuacji.

Poniżej rozpisujemy wszystkie koszty, jakich nierezydent sprzedający nieruchomość może się spodziewać, z orientacyjnymi kwotami, abyś mógł zrobić rachunek przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji.

Prowizja agencji nieruchomości

Najbardziej widoczny koszt to prowizja agencji. Na Costa Blanca sprzedający zazwyczaj płacą od 3% do 5% ceny sprzedaży. Niektóre biura pracują za stałe wynagrodzenie, choć jest to mniej powszechne. Kwota ta pokrywa marketing nieruchomości, organizację prezentacji, negocjacje z kupującymi i pełną obsługę do momentu podpisania aktu.

Wiele osób sprzedających nie wie, że ten procent podlega negocjacjom, szczególnie w przypadku nieruchomości o średniej i wysokiej wartości. Zawsze zalecamy ustalenie go na piśmie w umowie pośrednictwa, zanim nieruchomość trafi na jakikolwiek portal.

Dla mieszkania o wartości 180 000 € prowizja wyniosłaby od 5 400 € do 9 000 €.

Certyfikat efektywności energetycznej

Obowiązkowy od 2013 roku przy każdej sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii. Certyfikat wystawia uprawniony technik, a koszt zależy głównie od powierzchni nieruchomości. Dla standardowego dwupokojowego mieszkania w Torrevieja lub Orihuela Costa spodziewaj się od 100 € do 200 €. Jeśli nieruchomość nie była użytkowana od lat, certyfikat mógł wygasnąć i wymagać odnowienia.

Nota simple z rejestru nieruchomości

Kupujący zawsze poprosi o aktualną nota simple, aby potwierdzić brak obciążeń lub problemów prawnych z tytułem własności. Możesz ją zamówić samodzielnie przed rozpoczęciem negocjacji. Koszt jest minimalny: od 9 € do 12 € online.

Gestoría: niezbędna dla nierezydentów

Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii, będziesz potrzebować gestoría lub doradcy podatkowego do obsługi formalności po sprzedaży: złożenia formularza 211 (potrącenie 3%), obliczenia i rozliczenia IRNR oraz złożenia wniosku o zwrot nadpłaty, jeśli potrącono za dużo. Koszty zazwyczaj wynoszą od 200 € do 500 € w zależności od złożoności transakcji.

Gminna opłata od wzrostu wartości gruntu (plusvalía)

To lokalny podatek pobierany przez gminę od wzrostu katastralnej wartości gruntu od momentu zakupu. Od listopada 2021 roku sprzedający może wybrać między metodą obiektywną (opartą na wartości katastralnej i latach posiadania) a metodą rzeczywistą (opartą na faktycznym zysku). Jeśli ceny nieruchomości nie wzrosły znacznie, metoda rzeczywista może dać minimalną lub zerową plusvalía.

Dla mieszkania o wartości 180 000 € z katastralną wartością gruntu 20 000 € i 10-letnim okresem posiadania plusvalía wyniosłaby zazwyczaj od 800 € do 2 500 €, choć różni się znacznie w zależności od gminy. Torrevieja i Orihuela mają własne stawki.

Potrącenie 3%: nie jest kosztem, ale wpływa na Twoją płynność

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny zakupu i wpłacenia tej kwoty bezpośrednio do urzędu skarbowego jako zabezpieczenie IRNR. To nie jest dodatkowy podatek — to zaliczka na poczet.

Jeśli faktyczny IRNR okaże się niższy niż potrącone 3%, urząd skarbowy zwróci różnicę. Przy sprzedaży za 180 000 € potrącenie wynosi 5 400 €. Twoja gestoría składa formularz 211 w Twoim imieniu, a w stosownych przypadkach formularz 210 o zwrot.

IRNR: podatek od zysku kapitałowego

To podatek, który najbardziej zaskakuje sprzedających. Podatek od dochodów nierezydentów (IRNR) ma zastosowanie do zysku kapitałowego ze sprzedaży. Stawka wynosi 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla pozostałych.

Podstawa opodatkowania to różnica między ceną sprzedaży (pomniejszoną o koszty sprzedaży i prowizję) a pierwotną ceną zakupu (powiększoną o koszty zakupu w tamtym czasie). Sprzedajesz ze stratą? IRNR wynosi zero. Przy netto zysku 30 000 € zapłacisz około 5 700 € (UE) lub 7 200 € (spoza UE).

Właściciele, którzy kupili ponad 20 lat temu, mogą stać w obliczu znacznego zysku. Warto obliczyć to przed podjęciem ostatecznej decyzji o sprzedaży.

Wykreślenie hipoteki

Jeśli nieruchomość ma niespłaconą hipotekę, musi zostać formalnie wykreślona z rejestru w momencie sprzedaży. Bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę (od 0% do 1% pozostałego salda, w zależności od umowy kredytowej), do tego dochodzą koszty notariusza i rejestru za akt wykreślenia. Łącznie zazwyczaj od 500 € do 1 500 €.

Koszty notarialne (część sprzedającego)

W Hiszpanii koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości ponosi głównie kupujący. Udział sprzedającego jest niewielki: zazwyczaj od 50 € do 150 € za kopię aktu i drobne kwestie administracyjne.

Ile to wszystko daje dla mieszkania za 180 000 €?

Konkretny przykład: sprzedający rezydent UE, mieszkanie kupione 10 lat temu za 130 000 €, sprzedawane za 180 000 €:

• Prowizja agencji (4%): 7 200 €
• Certyfikat energetyczny: 150 €
• Nota simple: 12 €
• Gestoría: 350 €
• Gminna plusvalía: ~1 500 €
• IRNR od netto zysku (~38 000 €): ~7 200 €
• Notariusz (część sprzedającego): 100 €

Przybliżona suma: 16 500 €, co stanowi około 9,2% ceny sprzedaży. Potrącenie 5 400 € zostało już wpłacone przez kupującego do urzędu skarbowego; jeśli ostateczny IRNR wynosi 7 200 €, sprzedający dopłaca różnicę 1 800 € do Hacienda.

Jak dokładnie sprawdzić, co będziesz winien?

Każda transakcja jest inna. Rok zakupu, zapłacona cena, koszty, które możesz udokumentować, gmina, jak długo byłeś właścicielem i kraj Twojej rezydencji podatkowej — wszystko to wpływa na końcową kwotę. W Bennecke wykonujemy to wyliczenie bezpłatnie przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy pośrednictwa, abyś dokładnie wiedział, jakiego netto możesz się spodziewać po zamknięciu transakcji. Skontaktuj się z nami bez żadnych zobowiązań.