Obowiązkowe dokumenty do sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii przez obcokrajowca

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii, gdy mieszka się za granicą, wiąże się z koniecznością zebrania zestawu dokumentów. Jeśli nie zadbamy o to odpowiednio wcześnie, transakcja może się opóźnić o tygodnie, a nawet miesiące. Wiemy to z doświadczenia: od ponad 35 lat obsługujemy transakcje sprzedaży nieruchomości w Torrevieja i na Costa Blanca, i to właśnie braki dokumentacyjne są zdecydowanie najczęstszą przyczyną opóźnień przy finalizacji sprzedaży.

Nasza standardowa rada: zacznij kompletować dokumenty co najmniej dwa do trzech miesięcy przed planowanym wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. Część z nich — na przykład certyfikat efektywności energetycznej — wymaga wizyty technicznej i procedury rejestracyjnej. Nie da się ich zdobyć z dnia na dzień.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent

1. NIE i ważny paszport

NIE (Número de Identificación de Extranjero) to numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców w Hiszpanii. Bez niego nie można podpisać aktu sprzedaży u notariusza. Jeśli kupiłeś nieruchomość w Hiszpanii, najprawdopodobniej masz już NIE — sprawdź tylko, czy nie wygasł. Jeśli dysponujesz wyłącznie paszportem, skonsultuj się z prawnikiem, ponieważ w niektórych przypadkach NIE można uzyskać stosunkowo szybko przed podpisaniem umowy.

2. Akt własności (Escritura de Compraventa)

To notarialnie poświadczony akt sporządzony przy pierwotnym zakupie nieruchomości, potwierdzający, że jesteś jej prawowitym właścicielem. Jeśli go zgubiłeś, możesz uzyskać uwierzytelnioną kopię w kancelarii notarialnej, gdzie dokonano zakupu. Procedura zajmuje kilka dni i wiąże się z opłatą.

3. Nota Simple z Rejestru Nieruchomości

Nota Simple to wyciąg z Rejestru Nieruchomości, który wskazuje zarejestrowanego właściciela, informuje o ewentualnych obciążeniach (hipoteka, zajęcie komornicze, służebność) oraz zawiera podstawowe dane o nieruchomości. Kupujący i ich prawnicy zawsze o nią wnioskują; banki wymagają jej, gdy kupujący stara się o kredyt hipoteczny. Dokument nie może być starszy niż trzy miesiące. Można go zamówić online przez stronę Rejestru Nieruchomości lub osobiście w odpowiednim urzędzie.

4. Zaświadczenie od wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli nieruchomość wchodzi w skład urbanizacji lub wspólnoty mieszkaniowej, potrzebne jest zaświadczenie od administratora nieruchomości potwierdzające, że jesteś na bieżąco z opłatami wspólnotowymi. W przypadku zaległości kupujący może wstrzymać część ceny zakupu lub w ogóle zrezygnować z transakcji. Zaplanuj kilka dni na uzyskanie tego dokumentu, ponieważ administrator potrzebuje czasu na jego przygotowanie.

5. Ostatni dowód wpłaty podatku IBI

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to coroczny podatek od nieruchomości pobierany przez gminę. Zaległości z tytułu IBI są powiązane z nieruchomością, a nie z właścicielem, dlatego kupujący ma prawo sprawdzić, czy nie ma żadnych zaległości. Wystarczy przedstawić ostatni opłacony dowód wpłaty, który zwykle można znaleźć na koncie online w urzędzie gminy lub uzyskać bezpośrednio w ratuszu.

6. Certyfikat efektywności energetycznej

W Hiszpanii obowiązkowy od 2013 roku przy każdej transakcji sprzedaży nieruchomości. Uprawniony technik odwiedza nieruchomość, ocenia ją i wystawia certyfikat z oceną od A (najbardziej efektywna) do G (najmniej efektywna). Następnie certyfikat musi zostać zarejestrowany we właściwym organie regionalnym. Cały proces trwa zazwyczaj od dwóch do trzech tygodni. Certyfikat jest ważny przez dziesięć lat. Jeśli kupiłeś nieruchomość niedawno, sprawdź, czy certyfikat jest jeszcze aktualny.

7. Pozwolenie na pierwszą zasiedlenie lub świadectwo zamieszkania

Dokument ten potwierdza, że nieruchomość spełnia minimalne normy mieszkaniowe. Wymogi różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej. We Wspólnocie Walenckiej, do której należą Torrevieja i Orihuela Costa, nowe budynki wymagają pozwolenia na pierwsze zasiedlenie, natomiast nieruchomości z rynku wtórnego wymagają świadectwa zamieszkania drugiego zasiedlenia. Jeśli twoje wygasło lub nigdy go nie uzyskałeś, złóż wniosek w lokalnym ratuszu.

8. Zaświadczenie o saldzie kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy)

Jeśli na nieruchomości ciąży hipoteka, bank musi wystawić zaświadczenie z dokładnym saldem zadłużenia na dzień podpisania umowy. Kwota ta jest odliczana od ceny sprzedaży u notariusza, a hipoteka jest jednocześnie spłacana. To standardowa procedura, jednak banki potrzebują kilku dni na wystawienie dokumentu — poproś o niego z wyprzedzeniem.

9. Ostatnie rachunki za media

Woda, prąd, gaz jeśli dotyczy. Dokumenty te nie są ściśle obowiązkowe, jednak kupujący zazwyczaj o nie proszą, aby upewnić się, że nie ma zaległości wobec dostawców mediów. Zachowaj ostatnie opłacone rachunki lub pobierz je ze swoich kont online.

10. Formularz 210 i potrącenie 3% dla nierezydentów

Ten punkt dotyczy wyłącznie sprzedawców, którzy nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii. Prawo zobowiązuje kupującego do potrącenia 3% uzgodnionej ceny sprzedaży i wpłacenia tej kwoty do hiszpańskiego urzędu skarbowego (AEAT) w Twoim imieniu za pomocą formularza 211. Kwota ta stanowi zaliczkę na poczet IRNR — podatku od dochodów nierezydentów, którym objęty jest ewentualny zysk kapitałowy ze sprzedaży.

Po sprzedaży masz cztery miesiące na złożenie formularza 210 i ostateczne uregulowanie swojej sytuacji podatkowej. Jeśli Twój rzeczywisty zysk jest mniejszy niż potrącona kwota, możesz ubiegać się o zwrot różnicy. Jeśli jest większy, będziesz zobowiązany do dopłaty. Hiszpański doradca podatkowy pomoże ci przejść przez ten etap.

Czy musisz to wszystko załatwić samodzielnie?

Absolutnie nie. W Bennecke koordynujemy współpracę z prawnikami, administratorami wspólnot mieszkaniowych, technikami i biurami administracyjnymi (gestorías), abyś mógł skupić się na tym, co naprawdę ważne: ustaleniu odpowiedniej ceny i sfinalizowaniu sprzedaży. Od ponad trzech dekad pomagamy zagranicznym właścicielom sprzedawać nieruchomości na Costa Blanca i dokładnie wiemy, czego potrzeba i kiedy.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, ile jest warta Twoja nieruchomość i które dokumenty już posiadasz, skontaktuj się z nami bez zobowiązań. Przeprowadzimy bezpłatną wycenę i wyjaśnimy kolejne kroki.