Podatek potrącony 3% przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii: jak działa i jak go odzyskać

Dzień podpisania aktu notarialnego nadszedł. Cena jest uzgodniona, wszystko gotowe — a tu słyszycie coś, o czym wielu sprzedających dowiaduje się zbyt późno: kupujący nie przeleje wam pełnej kwoty. Zatrzyma 3% ceny sprzedaży i wpłaci je bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego — Agencia Tributaria, czyli Hacienda — w waszym imieniu. Sprzedajecie za 200 000 euro? Otrzymacie 194 000 euro. Pozostałe 6 000 euro trafi do hiszpańskiego skarbu państwa.

To jest potrącenie 3%, znane po hiszpańsku jako retención del IRNR. Dotyczy każdego nierezydenta sprzedającego nieruchomość w Hiszpanii, niezależnie od obywatelstwa. Nie jest to kara ani dodatkowy podatek: to zaliczkowa płatność na poczet ewentualnego podatku od zysku ze sprzedaży. I w wielu przypadkach można odzyskać część lub całość tych pieniędzy.

Skąd pochodzi to potrącenie?

Logika jest prosta. Jeśli nierezydent osiąga zysk ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości i wyjeżdża za granicę, hiszpański urząd skarbowy ma bardzo ograniczone możliwości ściągnięcia należnego podatku. Rozwiązaniem było przeniesienie tego obowiązku na kupującego. Zanim sprzedający opuści kraj z pieniędzmi ze sprzedaży, kupujący zatrzymuje 3% i wpłaca je do Hacienda. Jeśli tego nie zrobi, dług obciąża samą nieruchomość — co skutecznie motywuje kupujących do wywiązania się z tego obowiązku.

Kupujący ma miesiąc od daty podpisania aktu na złożenie formularza Modelo 211 i wpłacenie zatrzymanej kwoty.

Kogo dotyczy potrącenie 3%?

Wyłącznie osób, które w momencie sprzedaży nie są rezydentami podatkowymi Hiszpanii. Jeśli mieszkacie w Hiszpanii ponad 183 dni w roku i rozliczacie się tam z podatków, potrącenie was nie dotyczy. Ale jeśli jesteście rezydentami podatkowymi w Polsce, Wielkiej Brytanii, Holandii, Niemczech, Francji lub innym kraju poza Hiszpanią — potrącenie jest naliczane automatycznie.

Notariusz sprawdza wasz status podatkowy przed podpisaniem aktu. Jeśli przedstawicie ważne zaświadczenie o rezydencji podatkowej w Hiszpanii, możecie być zwolnieni z potrącenia. W praktyce większość sprzedających na Costa Blanca to nierezydenci, więc potrącenie jest regułą, nie wyjątkiem. Decyduje status podatkowy sprzedającego, nie kupującego.

Jak to działa w praktyce?

W dniu podpisania u notariusza uzgodniona cena zostaje wpisana do aktu notarialnego. Jednak na wasze konto bankowe trafi ta cena pomniejszona o 3%. Kupujący przekazuje zatrzymaną kwotę bezpośrednio do Hacienda za pomocą formularza Modelo 211 w ciągu miesiąca od podpisania.

Następnie zaczyna się drugi etap: sprawdzenie, czy kwota zatrzymana przez Hacienda jest wyższa czy niższa od waszego rzeczywistego zobowiązania podatkowego z tytułu zysku ze sprzedaży. Do tego służy formularz Modelo 210.

Konkretny przykład z liczbami

Powiedzmy, że kupiliście mieszkanie w Torrevieja w 2008 roku za 160 000 euro. Sprzedajecie je teraz za 200 000 euro. Brutto zysk wynosi 40 000 euro.

Przy obliczaniu rzeczywistej podstawy opodatkowania możecie odliczyć koszty zakupu z tamtego czasu (podatek od przeniesienia własności lub VAT, opłaty notarialne, koszty rejestracji), koszty sprzedaży (prowizja agencji, notariusz) oraz udokumentowane prace remontowe. Po tych odliczeniach czysty zysk może wynieść na przykład 28 000 euro.

IRNR od 28 000 euro, według stawki 19% dla rezydentów UE, wynosi 5 320 euro.

Kupujący zatrzymał 3% z 200 000 euro: 6 000 euro.

Hacienda przechowuje 6 000 euro, ale należy jej się tylko 5 320 euro. Różnica — 680 euro — może zostać zwrócona po złożeniu Modelo 210 w wymaganym terminie. Jeśli sprzedaliście ze stratą, podatek wynosi zero i macie prawo do pełnego zwrotu zatrzymanych 3%.

Jak odzyskać nadpłatę?

Aby odzyskać należące wam pieniądze, złóżcie Modelo 210 w Agencia Tributaria. Termin wynosi cztery miesiące od daty podpisania aktu notarialnego. Po upływie tego terminu tracicie prawo do zwrotu za dany rok podatkowy.

Do złożenia Modelo 210 potrzebne są:

• Szczegółowe wyliczenie zysku lub straty kapitałowej
• Akt notarialny zakupu i sprzedaży
• Dokumenty potwierdzające odliczalne wydatki: faktury za remonty, prowizje, koszty notarialne
• Numer referencyjny formularza Modelo 211 złożonego przez kupującego

Po złożeniu wniosku urząd skarbowy rozpatruje sprawę. Proces nie jest szybki: z naszego doświadczenia wynika, że zwroty zazwyczaj wpływają w ciągu sześciu do osiemnastu miesięcy od złożenia dokumentów. Wymaga to cierpliwości, ale pieniądze w końcu wracają.

Co jeśli sprzedaliście ze stratą?

Zdarza się to częściej niż się wydaje, szczególnie przy nieruchomościach kupionych w latach 2005–2010 podczas szczytu rynku. Jeśli cena sprzedaży jest niższa od ceny zakupu powiększonej o koszty nabycia, nie ma zysku i nie ma podatku. Macie wtedy prawo do pełnego zwrotu zatrzymanych 3%, pod warunkiem właściwego udokumentowania.

Rola doradcy podatkowego

Zarządzanie tym wszystkim z zagranicy — pilnowanie terminów, prawidłowe obliczanie zysku, składanie formularzy po hiszpańsku i monitorowanie zwrotu — jest bez lokalnego wsparcia naprawdę trudne. Błąd w Modelo 210 lub brakujący dokument mogą znacznie opóźnić zwrot.

W Bennecke współpracujemy ze specjalistycznymi doradcami podatkowymi — gestores — którzy na co dzień zajmują się dokładnie takimi transakcjami sprzedaży dla nierezydentów na Costa Blanca. Kiedy sprzedajecie z nami, przedstawiamy was im na początku procesu, a nie dopiero w dniu podpisania aktu, gdy jest już za późno na jakiekolwiek przygotowania. Chcecie wiedzieć dokładnie, ile zostanie zatrzymane w waszej sytuacji i ile możecie odzyskać? Skontaktujcie się z nami, zanim podejmiecie jakąkolwiek decyzję.