Podatek od zysku kapitałowego przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent: jak działa IRNR i ile zapłacisz

Czym jest IRNR i dlaczego dotyczy sprzedających?

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości na Costa Blanca, ale nie mieszkasz w Hiszpanii dla celów podatkowych, sprzedaż tej nieruchomości przyniesie w większości przypadków zysk. Ten zysk nie jest niewidoczny dla hiszpańskiego urzędu skarbowego. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — podatek dochodowy od nierezydentów — obejmuje zyski kapitałowe uzyskiwane przez osoby sprzedające hiszpańskie nieruchomości z zagranicy.

Stawka podatku wynosi 19% dla rezydentów krajów Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Jako obywatel polski płacisz zatem według stawki 19%. Dla obywateli spoza UE/EOG (np. Rosji) stawka wynosi 24%. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto skonsultować się z hiszpańskim specjalistą podatkowym, aby upewnić się, jakie zasady obowiązują w Twoim przypadku.

Jak oblicza się zysk kapitałowy?

Podstawa opodatkowania to nie prosta różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu. Oba kwoty podlegają korektom, które mogą znacznie obniżyć podatek — pod warunkiem posiadania odpowiednich dokumentów.

Podstawowa formuła jest następująca:

Zysk = Wartość zbycia − Wartość nabycia

Wartość zbycia to cena sprzedaży pomniejszona o bezpośrednie koszty sprzedaży: przede wszystkim prowizję agencji nieruchomości i inne wydatki bezpośrednio związane z transakcją.

Wartość nabycia to pierwotna cena zakupu powiększona o wszystkie koszty poniesione przy zakupie: podatek od przeniesienia własności (ITP) lub VAT i opłata skarbowa (AJD) przy nieruchomości z rynku pierwotnego, koszty notarialne, opłaty za wpis do rejestru nieruchomości, a także honoraria prawnika lub gestora zapłacone w tamtym czasie. Można również uwzględnić koszty remontów i ulepszeń nieruchomości, pod warunkiem posiadania oficjalnych faktur.

Co można odliczyć, aby zmniejszyć zysk?

Wielu sprzedających nie wie, że koszty zakupu zwiększają wartość nabycia, a tym samym obniżają podstawę opodatkowania. Oto główne pozycje, które warto zebrać:

• Podatek od przeniesienia własności (ITP) lub VAT i opłata skarbowa zapłacone przy zakupie
• Koszty notarialne aktu zakupu
• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości
• Honoraria prawnika lub gestora zapłacone przy zakupie
• Koszty remontów kapitalnych lub ulepszeń strukturalnych, potwierdzone oficjalnymi fakturami
• Prowizja agencji nieruchomości przy obecnej sprzedaży

Znajdź stare dokumenty. Faktura za remont z 2017 roku może obniżyć Twój podatek o kilka tysięcy euro.

Przykład obliczeniowy z prawdziwymi liczbami

Dla jasności, konkretny przypadek. W 2012 roku kupiłeś mieszkanie w Orihuela Costa za 150 000 €. W tamtym czasie zapłaciłeś około 15 000 € kosztów zakupu (ITP, notariusz, rejestr). Twoja całkowita wartość nabycia wynosi zatem 165 000 €.

Teraz sprzedajesz za 220 000 €. Agencja pobiera 4% prowizji: 8 800 €. Twoja netto wartość zbycia wynosi 211 200 €.

Zysk kapitałowy:

211 200 € − 165 000 € = 46 200 €

Podatek według stawki 19% (obywatele UE/EOG):

46 200 € × 19% = 8 778 €

Potrącenie 3% i jego związek z IRNR

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący jest zobowiązany prawnie do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia tej kwoty bezpośrednio do urzędu skarbowego w ciągu jednego miesiąca od podpisania aktu. To potrącenie nie jest podatkiem ostatecznym — to zaliczka na poczet przyszłego rozliczenia.

W naszym przykładzie: 3% z 220 000 € to 6 600 € potrącone przy podpisaniu aktu. Jeśli Twój rzeczywisty IRNR wynosi 8 778 €, musisz dopłacić 2 178 € za pośrednictwem formularza Modelo 210.

Jeśli Twój ostateczny IRNR jest niższy niż 6 600 € — bo masz wysokie odliczenia — masz prawo do zwrotu różnicy. Jeśli sprzedajesz ze stratą (wartość zbycia niższa niż wartość nabycia), IRNR nie jest należny i możesz odzyskać całe 6 600 € potrącone przez kupującego.

Kiedy i jak złożyć deklarację?

IRNR od zysku kapitałowego deklaruje się za pomocą formularza Modelo 210, składanego w Agencia Tributaria w ciągu 4 miesięcy od daty podpisania aktu sprzedaży. Hiszpański gestor lub prawnik może zająć się tym w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa notarialnego — Twoja fizyczna obecność w Hiszpanii nie jest wymagana.

Co jeśli sprzedajesz ze stratą?

Jeśli wartość zbycia jest niższa niż wartość nabycia, zysk kapitałowy jest ujemny i IRNR nie jest należny. Mimo to musisz złożyć Modelo 210, aby udokumentować stratę i zażądać pełnego zwrotu 3% potrąconego przez kupującego. Bez złożenia deklaracji urząd skarbowy zatrzymuje pieniądze.

Nasza rekomendacja

Podatek od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent nie jest zagadnieniem, które warto rozwiązywać bez pomocy profesjonalisty. Odliczalne wydatki — szczególnie koszty zakupu sprzed wielu lat i faktury za remonty — mogą znacznie obniżyć należny podatek, ale tylko wtedy, gdy są właściwie udokumentowane i uwzględnione w deklaracji. Doświadczony gestor wie, o co prosić i jak prawidłowo złożyć wniosek w Agencia Tributaria.

W Bennecke od 1988 roku współpracujemy z międzynarodowymi kupującymi i sprzedającymi na Costa Blanca. Możemy połączyć Cię z zaufanymi gestores w Torrevieja, którzy specjalizują się w sprawach podatkowych nierezydentów. Skontaktuj się z nami przed podpisaniem aktu, aby móc zaplanować wszystko z wyprzedzeniem.