Czy mogę sprzedać nieruchomość w Hiszpanii bez przyjazdu? Pełnomocnictwo krok po kroku

Tak, to możliwe. I zdarza się częściej, niż myślisz.

To jedno z pytań, które otrzymujemy w Bennecke najczęściej: «Mam mieszkanie w Torrevieja, chcę je sprzedać, ale mieszkam w Polsce i nie mogę przyjechać do Hiszpanii. Czy da się to zrobić zdalnie?» Odpowiedź brzmi: tak, bez problemu. Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii na odległość jest w pełni legalna, dobrze uregulowana prawnie i czymś, co przeprowadzamy dla właścicieli spoza Hiszpanii od ponad trzydziestu lat. Procedura nie różni się zasadniczo od zwykłej sprzedaży. Wymaga tylko jednego dodatkowego kroku na początku: pełnomocnictwa notarialnego.

Czym jest pełnomocnictwo i co umożliwia

Pełnomocnictwo notarialne — po hiszpańsku poder notarial — to dokument prawny, na mocy którego upoważniasz inną osobę, swojego przedstawiciela, do działania w Twoim imieniu u notariusza w dniu podpisania umowy. Tą osobą może być Twój hiszpański adwokat, zarządca nieruchomości (gestor) lub inna zaufana osoba zamieszkała w Hiszpanii.

Pełnomocnictwo musi być sporządzone specjalnie dla tej konkretnej transakcji. Powinno co najmniej uprawniać Twojego przedstawiciela do: podpisania aktu notarialnego sprzedaży w Twoim imieniu, załatwienia wszystkich formalności podatkowych związanych ze sprzedażą (zatrzymanie 3%, podatek od wzrostu wartości gruntu oraz zeznanie podatkowe dla nierezydentów), a także odbioru lub przekazania uzyskanych środków. Jeśli choć jedno z tych uprawnień nie jest wyraźnie wymienione w dokumencie, notariusz może odmówić sporządzenia aktu.

Jak uzyskać pełnomocnictwo z Polski

Masz dwie główne możliwości.

Pierwsza to wizyta w konsulacie Hiszpanii w Polsce. Konsulaty posiadają uprawnienia notarialne i mogą wystawić pełnomocnictwo w pełni ważne w Hiszpanii. Minusem jest czas oczekiwania na wizytę: w Warszawie może wynosić kilka tygodni. Jeśli zdecydowałeś się na sprzedaż, umów się jak najszybciej — to jeden z niewielu kroków, które zależą od cudzego kalendarza.

Druga opcja to podpisanie pełnomocnictwa u polskiego notariusza, następnie opatrzenie go Apostille zgodnie z Konwencją Haską i zlecenie tłumaczenia przysięgłego na język hiszpański. Apostille Haska to międzynarodowe poświadczenie potwierdzające, że dokument ma moc prawną w krajach, które podpisały Konwencję Haską z 1961 roku — a wśród nich są Polska i Hiszpania. Ta droga wiąże się z nieco większą biurokracją, ale w praktyce często okazuje się szybsza niż oczekiwanie na termin w konsulacie.

Gdy pełnomocnictwo jest gotowe i trafia do rąk Twojego przedstawiciela w Hiszpanii, reszta procesu przebiega dokładnie tak samo jak przy każdej innej transakcji nieruchomościowej.

Kto może być Twoim przedstawicielem

Technicznie rzecz biorąc, Twoim pełnomocnikiem może zostać każda pełnoletnia osoba posiadająca zdolność do czynności prawnych. W praktyce warto wybrać profesjonalistę: Twojego hiszpańskiego adwokata, doświadczonego zarządcę nieruchomości lub jednego z partnerów prawnych, z którymi regularnie współpracujemy w Bennecke. Jeśli nie masz zaufanego prawnika w Hiszpanii, możemy skontaktować Cię ze specjalistycznymi kancelariami w rejonie Torrevieja i Orihuela Costa, które regularnie zajmują się takim pośrednictwem.

Co sprawdzić przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż

Zanim rozpoczniemy sprzedaż Twojej nieruchomości, warto zadbać o kilka kwestii, aby uniknąć niespodzianek w ostatniej chwili.

Pierwszym krokiem jest uzyskanie nota simple z Rejestru Nieruchomości. Dokument ten potwierdza, kto jest zarejestrowanym właścicielem nieruchomości i czy ciążą na niej jakiekolwiek hipoteki lub obciążenia. Możemy poprosić o niego w Twoim imieniu. Jeśli istnieje hipoteka, nie jest to przeszkoda w sprzedaży, ale wymaga skoordynowania jej wykreślenia z bankiem w dniu podpisania aktu.

Następnie upewnij się, że IBI (podatek od nieruchomości) jest opłacony za ostatnie cztery lata. Sprzedający musi przedstawić potwierdzenia płatności za ten okres. Każda zaległość podatkowa jest zobowiązaniem przypisanym do nieruchomości i może skomplikować transakcję.

Sprawdź też stan rozliczeń ze wspólnotą mieszkaniową. Administrator budynku może wystawić zaświadczenie o braku zaległości — dokument, którego większość kupujących wymaga przed podpisaniem umowy.

Jak otrzymasz pieniądze ze sprzedaży

W dniu podpisania aktu kupujący płaci uzgodnioną cenę pomniejszoną o obowiązkowe zatrzymanie 3%, które trafia bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego. Reszta należy do Ciebie. Jeśli masz konto w Hiszpanii, przelew jest natychmiastowy. Jeśli wolisz otrzymać środki na konto w Polsce, Twój przedstawiciel zleci przelew SWIFT, który zazwyczaj dociera w ciągu jednego do trzech dni roboczych.

Podatki pozostają nawet gdy Cię nie ma

Jako nierezydent, sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z trzema obowiązkami podatkowymi, które pozostają Twoje bez względu na to, czy jesteś fizycznie obecny przy transakcji.

Zatrzymanie 3%: kupujący potrąca 3% ceny sprzedaży i wpłaca tę kwotę bezpośrednio do urzędu skarbowego jako zaliczkę na podatek od zysku ze sprzedaży. Jeśli faktyczny podatek okaże się niższy od tej kwoty, możesz wystąpić o zwrot różnicy.

IRNR (podatek od dochodów nierezydentów): w następnym roku podatkowym musisz złożyć zeznanie dotyczące zysku kapitałowego ze sprzedaży. Stawka wynosi 19% dla rezydentów UE i EOG oraz 24% dla pozostałych.

Podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía): to podatek lokalny naliczany od wzrostu wartości działki od momentu zakupu nieruchomości. Jego wysokość zależy od gminy i okresu posiadania. Twój adwokat może oszacować tę kwotę przed podpisaniem aktu.

Twój przedstawiciel może załatwić wszystkie te formalności w Twoim imieniu, pod warunkiem że pełnomocnictwo wyraźnie przyznaje mu takie uprawnienia.

Co robimy w Bennecke

Od 1988 roku sprzedajemy nieruchomości na Costa Blanca, a znaczna część naszych klientów sprzedających mieszka poza Hiszpanią. Doskonale wiemy, jakie dokumenty są potrzebne, w jakiej kolejności i jak koordynować pracę adwokatów, notariuszy i kupujących, aby cały proces przebiegał sprawnie i bez zbędnych opóźnień.

Wyceniamy Twoją nieruchomość według aktualnych warunków rynkowych, szukamy poważnych kupujących, informujemy Cię o oglądaniach i ofertach oraz mówimy dokładnie, co musisz przygotować na każdym etapie. Jeśli nie masz adwokata w Hiszpanii, polecimy Ci jednego. Jeśli potrzebujesz pomocy przy pełnomocnictwie, wyjaśnimy krok po kroku, jak je uzyskać w Polsce.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w Torrevieja, Orihuela Costa lub w innym miejscu na południowym Costa Blanca i chcesz wiedzieć, ile jest dziś warta i jak wyglądałaby sprzedaż na odległość, skontaktuj się z nami. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje.