Verplichte documenten voor de verkoop van uw woning in Spanje als niet-ingezetene

Een woning verkopen in Spanje terwijl u in het buitenland woont, betekent dat u een reeks documenten bij elkaar moet verzamelen. Wie daar niet tijdig mee begint, kan te maken krijgen met vertragingen van weken, soms zelfs maanden. Wij weten dit uit eigen ervaring: al meer dan 35 jaar begeleiden wij vastgoedtransacties in Torrevieja en aan de Costa Blanca, en een onvolledig dossier is verreweg de meest voorkomende reden waarom een verkoop op het laatste moment vertraging oploopt.

Ons advies is altijd hetzelfde: begin minstens twee à drie maanden voor de beoogde verkoopdatum met het verzamelen van uw papieren. Sommige documenten, zoals het energieprestatiecertificaat, vereisen een technisch bezoek en een registratieprocedure. Dat regelt u niet in een dag.

Welke documenten heeft u als niet-ingezetene nodig om te verkopen?

1. NIE en geldig paspoort

Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is het fiscale identificatienummer voor buitenlanders in Spanje. Zonder dit nummer kunt u de verkoopakte niet ondertekenen bij de notaris. Als u de woning destijds in Spanje heeft gekocht, beschikt u hoogstwaarschijnlijk al over een NIE. Controleer wel of het nog geldig is. Heeft u alleen een paspoort, raadpleeg dan uw advocaat — in sommige gevallen kan een NIE vrij snel worden aangevraagd vóór de ondertekening.

2. Koopakte (Escritura de Compraventa)

Dit is de notariële akte die is opgemaakt bij de oorspronkelijke aankoop en die bewijst dat u de rechtmatige eigenaar bent. Bent u de akte kwijtgeraakt, dan kunt u een gewaarmerkte kopie opvragen bij het notariskantoor waar de aankoop destijds is afgehandeld. Dat kost een paar dagen en brengt kosten met zich mee.

3. Nota Simple van het Eigendomsregister

De nota simple is een uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister waarop staat wie als eigenaar is ingeschreven, of er lasten op de woning rusten (hypotheek, beslag, erfdienstbaarheid) en wat de basiskenmerken van het object zijn. Kopers en hun advocaten vragen dit document altijd op; banken eisen het als de koper een hypotheek aanvraagt. De nota simple mag niet ouder zijn dan drie maanden. U kunt hem online aanvragen via de website van het eigendomsregister of persoonlijk ophalen bij het bevoegde kantoor.

4. Bewijs van betaling van de VvE-bijdragen

Maakt uw woning deel uit van een urbanisatie of appartementencomplex, dan heeft u een verklaring nodig van de beheerder van de Vereniging van Eigenaren (VvE), waaruit blijkt dat u geen achterstallige bijdragen heeft. Bij openstaande schulden mag de koper een deel van de koopprijs inhouden of zelfs afzien van de koop. Plan voldoende tijd in, want de beheerder heeft een paar dagen nodig om dit document op te stellen.

5. Meest recente IBI-kwitantie

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting in Spanje. Schulden hieruit zijn gekoppeld aan de woning, niet aan de eigenaar. De koper heeft dan ook het recht om te controleren of er geen openstaande aanslagen zijn. U hoeft alleen de meest recente betaalde kwitantie te tonen, die u doorgaans kunt opvragen via uw online account bij de gemeente of persoonlijk bij het gemeentehuis.

6. Energieprestatiecertificaat

In Spanje verplicht gesteld sinds 2013 voor elke vastgoedtransactie. Een erkend technicus bezoekt de woning, beoordeelt haar en kent een energielabel toe van A (meest zuinig) tot G (minst zuinig). Daarna moet het certificaat worden geregistreerd bij de bevoegde regionale instantie. Het volledige proces duurt doorgaans twee à drie weken. Het certificaat is tien jaar geldig. Heeft u de woning recent gekocht, controleer dan of het certificaat nog geldig is.

7. Eerste bewoningsvergunning of bewoonbaarheidsattest

Dit document bevestigt dat de woning voldoet aan de minimale woonkwaliteitsnormen. De vereisten verschillen per autonome gemeenschap. In de Comunitat Valenciana — waartoe Torrevieja en Orihuela Costa behoren — geldt voor nieuwbouwwoningen de eerste bewoningsvergunning, en voor bestaande woningen een tweede bewoningsattest. Is het uwe verlopen of nooit aangevraagd, dan wendt u zich tot het lokale gemeentehuis.

8. Hypotheekschuldattest (indien van toepassing)

Rust er nog een hypotheek op de woning, dan moet uw bank een attest afgeven met het exacte uitstaande saldo op de datum van ondertekening. Dit bedrag wordt bij de notaris in mindering gebracht op de verkoopprijs, waardoor de hypotheek tegelijkertijd wordt afgelost. Dit is een standaardprocedure, maar banken hebben er enkele dagen de tijd voor nodig. Vraag het attest dus op tijd aan.

9. Recente nutsrekeningen

Water, elektriciteit, gas indien aanwezig. Strikt gezien zijn deze documenten niet verplicht, maar kopers vragen ze doorgaans op om te verifiëren dat er geen openstaande schulden zijn bij nutsbedrijven. Bewaar uw meest recente betaalde rekeningen of download ze via uw online accounts.

10. Formulier 210 en de 3%-inhouding voor niet-ingezetenen

Dit punt geldt uitsluitend voor verkopers die fiscaal geen ingezetene zijn van Spanje. De wet verplicht de koper om 3% van de overeengekomen verkoopprijs in te houden en namens u af te dragen aan de Spaanse belastingdienst (AEAT) via formulier 211. Dit bedrag geldt als voorschot op de IRNR — de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen die van toepassing is op de eventuele vermogenswinst die u met de verkoop heeft gerealiseerd.

Na de verkoop heeft u vier maanden de tijd om formulier 210 in te dienen en uw definitieve belastingpositie te regelen. Is uw werkelijke winst kleiner dan het ingehouden bedrag, dan kunt u het verschil terugvragen. Is ze groter, dan bent u het verschil verschuldigd. Een Spaanse belastingadviseur helpt u hierbij.

Moet u dit allemaal zelf regelen?

Absoluut niet. Bij Bennecke coördineren wij het contact met advocaten, VvE-beheerders, energietechnici en administratieve dienstverleners, zodat u zich kunt richten op wat er echt toe doet: de juiste prijs bepalen en de verkoop afronden. Al meer dan drie decennia helpen wij buitenlandse eigenaren bij de verkoop van hun woning aan de Costa Blanca. Wij weten precies wat er nodig is en wanneer.

Wilt u weten wat uw woning waard is en welke documenten u al heeft, neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij geven u een gratis waardebepaling en leggen de volgende stappen uit.