Plusvalía municipal bij de verkoop van uw woning in Spanje: wat het is en hoe het werkt

Bij de verkoop van een woning in Spanje krijgt de verkoper te maken met twee afzonderlijke belastingen die veel buitenlandse eigenaren door elkaar halen. De eerste is de IRNR (belasting op inkomsten van niet-ingezetenen), die de winst belast tussen de aankoop- en verkoopprijs. De tweede is de plusvalía municipal, een totaal andere lokale belasting die wordt geïnd door de gemeente, niet door de nationale belastingdienst. In Torrevieja en Orihuela Costa, waar wij al sinds 1988 actief zijn, zien wij regelmatig hoe Britse, Nederlandse en Belgische verkopers verrast worden door deze tweede heffing die niemand hen bij de aankoop had uitgelegd.

Wat de plusvalía municipal precies belast

De officiële naam is Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Deze belasting meet niet hoeveel winst u heeft gemaakt op de verkoop. Ze meet de waardestijging van de grond gedurende de jaren dat u eigenaar was. Alleen de grond, niet het gebouw erop. Het gebouw zelf telt niet mee in de berekening.

Tot oktober 2021 leidde dit tot onrechtvaardige situaties: zelfs een verkoper die met verlies verkocht, kon plusvalía verschuldigd zijn als de kadastrale grondwaarde op papier was gestegen. Het Spaanse Constitutioneel Hof verklaarde die berekeningswijze ongrondwettelijk. Sindsdien mag de verkoper de berekeningsmethode kiezen die het gunstigste uitpakt.

Twee berekeningsmethoden: kies de voordeligste

1. Objectieve methode: de kadastrale grondwaarde wordt vermenigvuldigd met een door de overheid vastgestelde coëfficiënt, afhankelijk van het aantal jaren dat u eigenaar was. Hoe langer de bezitsduur, hoe hoger de coëfficiënt, maar na 20 jaar blijft deze vast.
2. Methode werkelijke winst: het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs wordt genomen, maar alleen het gedeelte dat toebehoort aan de grond. Die verhouding wordt bepaald door het aandeel van de kadastrale grondwaarde in de totale kadastrale waarde. Als de werkelijke grondwinst nul of negatief is, is er geen belasting verschuldigd.

U dient de berekening in die de laagste uitkomst geeft. Als u met verlies heeft verkocht en de methode werkelijke winst geeft nul of een negatief resultaat, hoeft u niets te betalen. U moet dit wel aantonen met de originele aankoop- en verkoopakte.

Wie betaalt: in vrijwel alle gevallen de verkoper

Wettelijk gezien rust de betalingsverplichting op de verkoper bij een gewone verkoop. De koper kan subsidiair aansprakelijk worden als de verkoper niet betaalt, maar in de praktijk is de plusvalía een kostenpost voor de verkoper. Uitzondering: bij erfenissen en schenkingen betaalt de ontvanger (erfgenaam of begiftigde) de plusvalía, niet degene die overdraagt.

Termijnen en waar u betaalt

De notaris regelt de plusvalía niet. Er wordt bij het ondertekenen bij de notaris niets ingehouden voor deze belasting. Zodra de verkoopakte is ondertekend, heeft de verkoper 30 werkdagen om aangifte te doen bij de bevoegde gemeente.

Voor een woning in Torrevieja is dat het gemeentehuis van Torrevieja. Voor woningen in Orihuela Costa — La Zenia, Playa Flamenca, Cabo Roig, Villamartín, Campoamor — is de bevoegde instantie het gemeentehuis van Orihuela en haar belastingkantoor. Voor Pilar de la Horadada (Mil Palmeras, Torre de la Horadada) is dat het gemeentehuis van Pilar de la Horadada.

Wie de termijn van 30 dagen mist, krijgt te maken met boetes en rente. Voor verkopers die in het buitenland wonen, is dit op afstand regelen een extra complicatie. Wij raden sterk aan om vóór de ondertekening een lokale gestor te machtigen, zodat die de aangifte namens u kan indienen.

Hoeveel u kunt verwachten op de Costa Blanca

Het bedrag hangt af van de kadastrale grondwaarde, de bezitsduur en het belastingtarief van de betreffende gemeente (wettelijk maximaal 30%). Voor een standaard appartement in Torrevieja of Orihuela Costa dat 10 tot 15 jaar geleden is gekocht, ligt de rekening doorgaans tussen de 500 en 3.000 euro. Voor een grotere villa of bij een langere bezitsduur kan het bedrag oplopen tot meer dan 5.000 euro. Het is zelden de grootste kostenpost bij een verkoop, maar het overrompelt wie er niet op had gerekend.

Als u met verlies of quitte heeft verkocht

Sinds de hervorming van 2021 kunt u aantonen dat er geen werkelijke waardestijging van de grond is geweest en dat er dus geen belasting verschuldigd is. Daarvoor heeft u de aankoop- en verkoopakte nodig waaruit blijkt dat de methode werkelijke winst nul of negatief oplevert. De gemeente kan dit controleren, maar als de cijfers het bevestigen, is de belasting niet van toepassing.

Dit is met name relevant voor eigenaren die in 2006-2007 op de piek hebben gekocht en nu onder die prijs verkopen. Een snelle check met een gestor vóór de verkoop kan bevestigen of plusvalía van toepassing is en een betaling voorkomen die wettelijk niet verschuldigd is.

Hoe wij u kunnen helpen

In meer dan 35 jaar vastgoedverkoop op de Costa Blanca hebben wij duizenden transacties begeleid in Torrevieja en Orihuela Costa. Wij weten precies welke kosten per gemeente gelden, welke termijnen in acht moeten worden genomen en met welke lokale gestores wij regelmatig samenwerken. Als u overweegt te verkopen, leggen wij u vooraf alle kosten uit zodat er bij de notaris geen verrassingen zijn. Neem contact met ons op en wij bespreken uw specifieke situatie.