De 3% bronbelasting bij verkoop van uw woning in Spanje: hoe het werkt en hoe u het terugkrijgt

De dag van de notariële overdracht is aangebroken. De prijs is overeengekomen, alles ligt klaar — en dan hoort u iets wat veel verkopers verrast: de koper maakt niet het volledige bedrag over. Hij houdt 3% van de verkoopprijs in en betaalt dat rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst — de Agencia Tributaria, ook wel Hacienda — namens u. Verkoopt u voor 200.000 euro? Dan ontvangt u 194.000 euro. De overige 6.000 euro gaan naar de Spaanse overheid.

Dit is de bronbelasting van 3%, in het Spaans de retención del IRNR. Die geldt voor iedere niet-ingezetene die een woning in Spanje verkoopt, ongeacht nationaliteit. Het is geen boete en geen extra belasting: het is een voorschot op de eventuele vermogenswinstbelasting die u over de opbrengst verschuldigd bent. En in veel gevallen kunt u een deel of het geheel terugkrijgen.

Waarom bestaat deze regeling?

Het probleem is begrijpelijk. Als een niet-ingezetene winst maakt op de verkoop van een Spaans pand en vervolgens naar het buitenland vertrekt, heeft de Spaanse belastingdienst nauwelijks middelen om die belasting te innen. De wetgever heeft de verantwoordelijkheid daarom bij de koper gelegd. Voordat de verkoper met het geld kan vertrekken, houdt de koper 3% in en betaalt dat aan Hacienda. Doet de koper dat niet, dan rust de schuld op het pand zelf — wat kopers er doorgaans van weerhoudt de verplichting te negeren.

De koper heeft één maand na de overdracht om formulier Modelo 211 in te dienen en het bedrag te betalen.

Voor wie geldt de 3%-inhouding?

Alleen voor mensen die op het moment van verkoop geen belastinginwoner van Spanje zijn. Woont u meer dan 183 dagen per jaar in Spanje en doet u daar aangifte? Dan valt u buiten deze regeling. Maar bent u belastinginwoner van Nederland, België, het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk of een ander land buiten Spanje, dan wordt de 3% automatisch ingehouden.

De notaris controleert uw belastingstatus vóór de ondertekening. Heeft u een geldig Spaans belastingresidentiecertificaat, dan kunt u vrijgesteld zijn. In de praktijk zijn de meeste verkopers op de Costa Blanca niet-ingezetenen, zodat de inhouding eerder regel dan uitzondering is. Bepalend is de fiscale status van de verkoper, niet van de koper.

Hoe werkt het in de praktijk?

Op de dag van ondertekening bij de notaris wordt de overeengekomen prijs vastgelegd in de akte. Maar het bedrag dat op uw bankrekening arriveert, is die prijs minus 3%. De koper maakt de ingehouden som via Modelo 211 rechtstreeks naar Hacienda over, binnen een maand na de overdracht.

Daarna begint de tweede fase: nagaan of het bedrag dat Hacienda inhoudt meer of minder is dan uw werkelijke belastingplicht over de vermogenswinst. Daarvoor dient u Modelo 210 in.

Een concreet voorbeeld

Stel: u kocht uw appartement in Torrevieja in 2008 voor 160.000 euro. Nu verkoopt u het voor 200.000 euro. De bruto winst bedraagt 40.000 euro.

Bij het berekenen van de werkelijke belastbare winst mag u de aankoopkosten van destijds aftrekken (overdrachtsbelasting of btw, notariskosten, registratiekosten), de verkoopkosten (makelaarscourtage, notaris) en aantoonbare verbeteringen aan de woning. Na deze aftrekposten kan de netto winst uitkomen op — zeg — 28.000 euro.

De IRNR over 28.000 euro, tegen het tarief van 19% voor EU-inwoners, bedraagt 5.320 euro.

De koper hield 3% van 200.000 euro in: 6.000 euro.

Hacienda bewaart 6.000 euro maar heeft slechts recht op 5.320 euro. Het verschil — 680 euro — kunt u terugkrijgen door Modelo 210 op tijd in te dienen. Verkocht u met verlies? Dan is de belasting nul en heeft u recht op volledige teruggave van de ingehouden 3%.

Hoe vraagt u de teruggave aan?

Om het verschil terug te vorderen, dient u Modelo 210 in bij de Spaanse belastingdienst. De termijn is vier maanden na de datum van notariële overdracht. Wie die termijn mist, verliest het recht op teruggave voor dat belastingjaar.

Het dossier heeft nodig:

• Een gedetailleerde berekening van de vermogenswinst of het verlies
• De oorspronkelijke aankoopakte en de verkoopakte
• Bewijs van aftrekbare kosten: renovatiefacturen, makelaarscourtage, notariskosten
• De referentie van het Modelo 211 dat de koper heeft ingediend

Na indiening beoordeelt de belastingdienst het dossier. Snel gaat dat niet: op basis van onze ervaring met verkopers die dit traject doorlopen, duurt het doorgaans zes tot achttien maanden voordat de teruggave wordt uitbetaald. Het vergt geduld, maar het geld komt er.

Wat als u met verlies heeft verkocht?

Dat overkomt meer mensen dan u denkt, met name bij woningen die tussen 2005 en 2008 op de piekmarkt werden gekocht. Is de verkoopprijs lager dan de aankoopprijs plus bijkomende kosten, dan is er geen winst en geen belasting verschuldigd. U heeft dan recht op volledige teruggave van de ingehouden 3%, mits u dit goed kunt aantonen.

De rol van de fiscaal adviseur

Dit alles vanuit het buitenland regelen — termijnen bewaken, de winst correct berekenen, formulieren in het Spaans indienen en de teruggave opvolgen — is zonder lokale ondersteuning lastig. Een fout in het Modelo 210 of een ontbrekend document kan de terugbetaling maanden vertragen.

Bij Bennecke werken wij samen met gespecialiseerde fiscale adviseurs — gestores — die dagelijks dit soort verkooptrajecten voor niet-ingezetenen op de Costa Blanca begeleiden. Wanneer u via ons verkoopt, stellen wij u al bij het begin van het proces aan hen voor, niet pas op de dag van overdracht als de voorbereiding al te laat is. Wilt u precies weten hoeveel er in uw situatie wordt ingehouden en wat u terugkrijgt? Neem dan contact met ons op voordat u een beslissing neemt.