Uw woning in Spanje verkopen als niet-ingezetene: stap voor stap gids 2026

Als je een woning in Torrevieja of op de Costa Blanca hebt en je woont in het buitenland, is verkopen niet ingewikkeld. Maar het werkt anders dan wanneer je fiscaal inwoner van Spanje bent. Sommige belastingen gelden alleen voor niet-inwoners, de koper is verplicht een bedrag in te houden, en bepaalde documenten kosten tijd als je er niet op tijd mee begint. Bij Bennecke regelen we dit soort verkopen al sinds 1988. Wat een transactie het vaakst vertraagt, is niet de markt: het zijn de papieren die niet klaarlagen toen de koper zich aandiende.

Voor je de woning te koop zet

De eerste stap is niet een makelaar bellen. De eerste stap is weten welke documenten je hebt en welke je nog mist. Je hebt nodig: een geldig NIE (Número de Identificación de Extranjero, je Spaans fiscaal identificatienummer), de originele eigendomsakte, het meest recente betaalde IBI-aanslagbiljet (onroerendgoedbelasting), een attest van de VvE dat er geen openstaande schulden zijn, en een energieprestatiecertificaat (CEE), dat wettelijk verplicht is voordat je de woning mag adverteren.

Is je energiecertificaat verlopen of nooit aangevraagd? Een technicus in Torrevieja kan het voor je opstellen voor ongeveer 100-150€. Zonder dat certificaat mag je de woning niet legaal te koop aanbieden.

De nota simple

De nota simple (uittreksel uit het Spaans kadaster) bevestigt wie eigenaar is, of er lasten op de woning rusten (hypotheek, beslagen) en de technische gegevens van het perceel. Elke serieuze koper vraagt dit op voordat hij een bod doet.

Je kunt het online aanvragen via de website van het Colegio de Registradores voor ongeveer 9€. Het duurt 24 tot 48 uur. Het voor de onderhandelingen in handen hebben voorkomt vervelende verrassingen: een last ontdekken als je al in de arras-fase zit, maakt alles een stuk lastiger.

Het arras-contract

Als er overeenstemming is over de prijs, tekenen beide partijen het contrato de arras (voorlopige koopovereenkomst). De koper betaalt doorgaans 5% tot 10% van de overeengekomen prijs. Trekt de koper zich terug, dan verliest hij dat bedrag. Trek jij je als verkoper terug, dan betaal je het dubbele terug.

De meest voorkomende vorm, de arras penitenciales, is geregeld in artikel 1454 van het Spaans Burgerlijk Wetboek. De gebruikelijke termijn tussen het tekenen van de arras en het passeren van de akte is 30 tot 60 dagen, maar dit kan langer zijn als de koper een hypotheek nodig heeft.

De notaris en de eigendomsakte

De eigendomsakte wordt getekend voor een Spaanse notaris. Als verkoper hoef je niet naar Spanje te komen. Je kunt een notariële volmacht (poder notarial) verlenen aan iemand die je vertrouwt, een advocaat, een familielid of een medewerker van Bennecke, om namens jou te tekenen. Die volmacht wordt opgesteld bij een notaris in jouw woonland en voorzien van een apostille, waarna hij geldig is in Spanje.

Notariskosten zijn wettelijk bepaald. Bij een verkoop van 200.000€ bedragen ze ongeveer 600-800€, doorgaans betaald door de koper. Jouw notariskosten als verkoper beperken zich meestal tot de volmacht, als je die al nodig hebt.

Belastingen voor de niet-inwoner verkoper

Dit is waar het grootste verschil zit ten opzichte van een verkoper die wel in Spanje woont. Er zijn drie fiscale verplichtingen die op jou van toepassing zijn:

De 3% inhouding

De koper is wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en dit namens de verkoper rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) te betalen. Dit is niet optioneel: doet de koper dit niet, dan is hij zelf aansprakelijk voor die schuld.

Verkoop je voor 200.000€, dan ontvang je 194.000€ bij de overdracht. De resterende 6.000€ gaat via modelo 211 (formulier 211) naar de belastingdienst. Dit bedrag is een vooruitbetaling op de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, de inkomstenbelasting voor niet-inwoners).

De vermogenswinst (IRNR)

Binnen drie maanden na de verkoop moet je modelo 210 (formulier 210) indienen met je vermogenswinst. Die wordt berekend als: verkoopprijs minus verkoopkosten, minus aankoopprijs plus aankoopkosten. Het tarief voor niet-inwoners uit de EU is 19%. Buiten de EU kan dat oplopen tot 24%.

Is de ingehouden 3% hoger dan de verschuldigde belasting, dan krijg je het verschil terug van de belastingdienst. Je hebt tot vier jaar de tijd om dit terug te vorderen.

De gemeentelijke plusvalía

De plusvalía municipal (IIVTNU) is een belasting die de gemeente heft op de waardestijging van de grond sinds jouw aankoop. Na een uitspraak van het Spaans Constitutioneel Hof in 2021 kun je kiezen tussen de objectieve berekeningsmethode (gebaseerd op de kadastrale waarde) en de werkelijke methode (gebaseerd op het prijsverschil). Heb je met verlies verkocht, dan betaal je niets.

Het bedrag verschilt per gemeente, eigendomsduur en kadastrale waarde. In Torrevieja kom je voor een gemiddelde woning uit op ongeveer 1.000-3.000€.

Hoe lang duurt het proces?

Van het besluit om te verkopen tot het tekenen van de akte gaat doorgaans 2 tot 4 maanden. Het grootste knelpunt is niet de markt: het zijn de documenten van de verkoper.

Heb je alles van begin af aan op orde, dan verloopt het stuk sneller. Moet er vanuit het buitenland een notariële volmacht geregeld worden, tel dan nog 1 tot 3 weken extra, afhankelijk van het land en de notaris.

Verkopen zonder naar Spanje te komen

Het kan, en het is niet uitzonderlijk. We hebben complete verkopen begeleid voor eigenaren in het Verenigd Koninkrijk, Nederland, België, Duitsland en de Scandinavische landen die niet konden of wilden reizen. Het proces is hetzelfde: bezichtigingen, onderhandelen, arras, akte. Jij tekent de volmacht en wij coördineren de rest.

Wil je weten wat je woning waard is, of heb je vragen over een specifieke stap? Bel ons op +34 965 714 362 of stuur een e-mail naar info@bennecke.com. We zijn er al sinds 1988 op de Costa Blanca sur en hebben werkelijk alles meegemaakt.