Vermogenswinstbelasting bij verkoop van vastgoed in Spanje als niet-inwoner: hoe de IRNR werkt en wat u betaalt

Wat is de IRNR en waarom geldt die voor u?

Als u een woning bezit op de Costa Blanca maar fiscaal niet in Spanje woont, levert de verkoop van dat pand in de meeste gevallen een winst op. Die winst is niet onzichtbaar voor de Spaanse belastingdienst. De Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen — belast de vermogenswinst die niet-inwoners behalen bij de verkoop van Spaans vastgoed.

Het tarief bedraagt 19% voor inwoners van EU-lidstaten en landen van de Europese Economische Ruimte. Als Nederlandse of Belgische eigenaar valt u dus onder het 19%-tarief. Voor Britse staatsburgers is de situatie na de brexit genuanceerder — Spaanse rechters hebben herhaaldelijk geoordeeld dat ook zij 19% betalen, maar de Agencia Tributaria is hierover niet volledig eenduidig. Laat u als Brits onderdaan adviseren door een Spaanse specialist vóór de ondertekening.

Hoe wordt de vermogenswinst berekend?

De belastbare winst is niet simpelweg de verkoopprijs minus de aankoopprijs. Beide bedragen worden gecorrigeerd met kosten die de belastinggrondslag aanzienlijk kunnen verlagen — als u de documenten kunt overleggen.

De basisformule is:

Winst = Overdrachtswaarde − Verwervingswaarde

De overdrachtswaarde is uw verkoopprijs verminderd met de directe verkoopkosten: voornamelijk de makelaarscourtage en eventuele andere kosten die rechtstreeks verbonden zijn aan de verkoop.

De verwervingswaarde is de oorspronkelijke aankoopprijs plus alle kosten die u bij de aankoop hebt gemaakt: overdrachtsbelasting (ITP) of btw en zegelrecht (AJD) bij nieuwbouw, notariskosten, kadasterinschrijvingskosten, en honoraria van advocaat of gestor die u destijds hebt betaald. Ook kosten van verbouwingen of verbeteringen tellen mee, mits u officiële facturen kunt overleggen.

Wat kunt u aftrekken om de winst te verlagen?

Veel verkopers weten niet dat de aankoopkosten de verwervingswaarde verhogen en daarmee de belastbare winst verlagen. Dit zijn de voornaamste posten om te verzamelen:

• Overdrachtsbelasting (ITP) of btw en zegelrecht betaald bij de aankoop
• Notariskosten van de koopakte
• Inschrijvingskosten bij het eigendomsregister
• Advocaat- of gestorkosten betaald bij de aankoop
• Structurele verbouwingen of verbeteringen, met officiële facturen
• Makelaarscourtage bij de huidige verkoop

Zoek die oude bonnen op. De factuur van de badkamerrenovatie uit 2016 kan u bij de belastingaangifte enkele duizenden euro's schelen.

Een concreet rekenvoorbeeld

Om het helder te maken, een werkelijk geval. U kocht in 2012 een appartement in Orihuela Costa voor € 150.000. Destijds betaalde u circa € 15.000 aan aankoopkosten (ITP, notaris, register). Uw totale verwervingswaarde bedraagt dus € 165.000.

U verkoopt nu voor € 220.000. De makelaar rekent 4% courtage: € 8.800. Uw netto overdrachtswaarde is € 211.200.

De vermogenswinst is:

€ 211.200 − € 165.000 = € 46.200

Belasting tegen 19%:

€ 46.200 × 19% = € 8.778

De 3%-inhouding en het verband met de IRNR

Wanneer een niet-ingezetene in Spanje verkoopt, is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en binnen een maand na ondertekening rechtstreeks aan de Agencia Tributaria te betalen. Dit is geen definitieve belasting: het is een voorschot.

In ons voorbeeld: 3% van € 220.000 is € 6.600 ingehouden bij de ondertekening. Als uw werkelijke IRNR € 8.778 bedraagt, betaalt u aanvullend € 2.178 via het Modelo 210.

Als uw definitieve IRNR lager uitvalt dan € 6.600 — omdat uw aftrekbare kosten hoog zijn — heeft u recht op teruggave van het verschil. Verkoopt u met verlies (overdrachtswaarde lager dan verwervingswaarde), dan is er helemaal geen IRNR verschuldigd en kunt u de volledige € 6.600 terugvorderen.

Wanneer en hoe aangifte doen?

De IRNR over de vermogenswinst wordt aangegeven via het Modelo 210, in te dienen bij de Agencia Tributaria binnen 4 maanden na de verkoopdatum. Een Spaanse gestor of advocaat kan dit namens u regelen met een notariële volmacht — u hoeft niet persoonlijk in Spanje aanwezig te zijn.

Wat als u met verlies verkoopt?

Als uw overdrachtswaarde lager is dan uw verwervingswaarde, is de winst negatief en is er geen IRNR verschuldigd. U dient toch het Modelo 210 in te dienen om het verlies te documenteren en de volledige terugbetaling van de 3% inhouding te claimen. Zonder die aangifte houdt de belastingdienst het geld.

Ons advies

De IRNR is geen belasting die u zonder professionele hulp moet afhandelen. De aftrekbare kosten — met name aankoopkosten van jaren geleden en renovatiefacturen — kunnen de aanslag aanzienlijk verlagen, maar alleen als ze goed gedocumenteerd en opgenomen zijn in de aangifte. Een ervaren gestor weet precies wat te vragen en hoe de aangifte correct in te dienen bij de Agencia Tributaria.

Bij Bennecke werken wij al sinds 1988 met internationale kopers en verkopers op de Costa Blanca. Wij kunnen u in contact brengen met betrouwbare gestores in Torrevieja die gespecialiseerd zijn in belastingzaken voor niet-ingezetenen. Neem contact op vóór de ondertekening, zodat u alles goed kunt plannen.