Mijn Spaans vastgoed verkopen zonder naar Spanje te reizen: zo werkt het

Ja, het kan. En het komt vaker voor dan u denkt.

Dit is een van de vragen die we bij Bennecke het meest ontvangen: «Ik heb een appartement in Torrevieja dat ik wil verkopen, maar ik woon in Nederland en kan de reis niet maken. Kan dat ook op afstand?» Het antwoord is ja, zonder meer. De verkoop van Spaans vastgoed vanuit het buitenland is volledig legaal, goed geregeld en iets wat we al meer dan dertig jaar doen voor niet-ingezeten eigenaren. Het verschilt niet wezenlijk van een gewone verkoop. Er is alleen één extra stap nodig: een volmacht.

Wat is een volmacht en wat maakt het mogelijk

Een volmacht — in het Spaans poder notarial — is een juridisch document waarmee u een andere persoon, uw vertegenwoordiger, machtigt om namens u op te treden bij de notaris op de dag van de ondertekening. Die persoon kan uw Spaanse advocaat zijn, een gestor (Spaanse administratieve dienstverlener), of iemand anders die u vertrouwt en in Spanje woont.

De volmacht moet specifiek voor deze transactie worden opgesteld. Ze moet uw vertegenwoordiger minstens machtigen om: de koopakte namens u te ondertekenen, alle belastingformaliteiten af te handelen die met de verkoop samenhangen (de 3% inhouding, de gemeentelijke meerwaardeheffing en de aangifte voor de belasting op inkomsten van niet-ingezeten personen), en de opbrengst van de verkoop te ontvangen of over te maken. Als een van deze bevoegdheden niet uitdrukkelijk in de volmacht is opgenomen, kan de notaris weigeren de akte te passeren.

Hoe u de volmacht aanvraagt vanuit Nederland of België

U heeft twee opties.

De eerste is een afspraak bij het Spaans consulaat in uw woonplaats of in de dichtstbijzijnde stad. Consulaten hebben notariële bevoegdheden en kunnen een volmacht opmaken die in Spanje volledig geldig is. Het nadeel is de wachttijd voor een afspraak: in Amsterdam of Brussel kan dit drie tot vijf weken duren. Heeft u besloten te verkopen, dan boekt u die afspraak best zo snel mogelijk, want dit is een van de weinige stappen die afhangen van een agenda die niet de uwe is.

De tweede optie is de volmacht te ondertekenen bij een Nederlandse of Belgische notaris, vervolgens de Apostille van Den Haag te laten plaatsen en het document daarna door een beëdigd vertaler in het Spaans te laten vertalen. De Apostille van Den Haag is een internationale certificering die bevestigt dat het document rechtskracht heeft in de landen die de Haagse Conventie van 1961 hebben ondertekend — waaronder Spanje, Nederland en België. Dit traject vergt iets meer papierwerk, maar is in de praktijk vaak sneller dan wachten op een consulsafspraak.

Zodra de volmacht gereed is en in handen van uw vertegenwoordiger in Spanje, verloopt de rest van het proces precies zoals bij elke andere vastgoedtransactie.

Wie kan uw vertegenwoordiger zijn

In principe kan iedere volwassen persoon met juridische handelingsbevoegdheid uw gemachtigde zijn. In de praktijk kiest u best voor een professional: uw Spaanse advocaat, een ervaren vastgoedbeheerder, of een van de juridische partners waarmee wij bij Bennecke regelmatig samenwerken. Als u geen vertrouwde advocaat in Spanje heeft, brengen we u in contact met gespecialiseerde kantoren in de regio Torrevieja en Orihuela Costa die dit soort vertegenwoordigingen regelmatig verzorgen.

Wat u controleert voor u de woning te koop zet

Voor we starten met de commercialisering van uw woning, loont het de moeite een aantal zaken op orde te brengen om verrassingen op het laatste moment te vermijden.

Vraag eerst een nota simple op bij het Kadaster. Dit document bevestigt wie de geregistreerde eigenaar is en of er hypotheken of andere lasten op het pand rusten. Wij kunnen dit voor u aanvragen. Een lopende hypotheek is geen obstakel voor de verkoop, maar vereist wel dat de hypotheekinschrijving op de dag van de ondertekening samen met uw bank wordt afgewikkeld.

Controleer vervolgens of de IBI-aanslagen (onroerende voorheffing) van de afgelopen vier jaar betaald zijn. De verkoper moet de kwitanties van die vier jaar kunnen overleggen. Een onbetaalde IBI is een schuld die aan het pand kleeft en de verkoop kan bemoeilijken.

Ten slotte, ga na of de Vereniging van Eigenaren geen openstaande bedragen heeft. De beheerder van uw gebouw kan een attest uitreiken dat er geen achterstallige betalingen zijn — een document dat de meeste kopers opvragen voor ze tekenen.

Hoe u de verkoopopbrengst ontvangt

Op de dag van de ondertekening betaalt de koper de overeengekomen prijs, verminderd met de verplichte 3% inhouding die rechtstreeks naar de Spaanse belastingdienst gaat. Het saldo is voor u. Als u een Spaanse bankrekening heeft, is de overschrijving onmiddellijk. Verkiest u de opbrengst op uw rekening in Nederland, België of een ander land te ontvangen, dan regelt uw vertegenwoordiger een SWIFT-overschrijving die doorgaans binnen één tot drie werkdagen binnenkomt.

Belastingen blijven verschuldigd ook als u er niet bij bent

Als niet-ingezeten eigenaar brengt de verkoop van een Spaans pand drie belastingverplichtingen met zich mee, ongeacht uw fysieke aanwezigheid.

De 3% inhouding: de koper houdt 3% van de verkoopprijs in en stort dit direct bij de Spaanse belastingdienst als voorschot op de meerwaardeheffing die u verschuldigd bent. Blijkt het werkelijke belastingbedrag lager dan die 3%, dan kunt u het verschil terugvorderen.

De IRNR (belasting op inkomsten van niet-ingezeten personen): u bent verplicht de bij de verkoop gerealiseerde meerwaarde aan te geven in het volgende belastingjaar. Het tarief bedraagt 19% voor ingezetenen van de EU en de EER, en 24% voor anderen.

De gemeentelijke meerwaardeheffing (plusvalía): dit is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond sinds uw aankoop. De hoogte varieert per gemeente en afhankelijk van hoe lang u eigenaar bent geweest. Uw advocaat kan een raming maken voor de ondertekening.

Uw vertegenwoordiger kan al deze formaliteiten voor u afhandelen, mits de volmacht hem of haar daartoe uitdrukkelijk machtigt.

Wat wij bij Bennecke voor u doen

Wij verkopen vastgoed aan de Costa Blanca sinds 1988, en een groot deel van onze verkopers woont buiten Spanje. We weten precies welke documenten nodig zijn, in welke volgorde, en hoe we advocaten, notarissen en kopers op elkaar afstemmen zodat het proces vlot verloopt.

Wij schatten uw woning op basis van actuele marktomstandigheden, zoeken gekwalificeerde kopers, houden u op de hoogte van bezichtigingen en biedingen, en vertellen u precies wat u in elke fase moet voorbereiden. Heeft u geen advocaat in Spanje, dan stellen wij er een voor. Heeft u hulp nodig bij de volmacht, dan leggen we stap voor stap uit hoe u die vanuit Nederland of België aanvraagt.

Bent u eigenaar van een woning in Torrevieja, Orihuela Costa of elders aan de zuidelijke Costa Blanca en wilt u weten wat het vandaag waard is en hoe een verkoop op afstand eruit zou zien? Neem contact met ons op. Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend.