Kosten voor de verkoper bij de verkoop van een woning in Spanje: wat betaal je precies en wanneer

Een van de eerste vragen die we krijgen van woningeigenaren die overwegen te verkopen op de Costa Blanca is: wat gaat dit mij eigenlijk kosten? Het is precies de goede vraag om te stellen vóór je iets ondertekent. Verkopen in Spanje brengt een reeks kosten met zich mee die kunnen oplopen van 5% tot 15% van de verkoopprijs, afhankelijk van jouw specifieke situatie.

Hieronder zetten we alle kosten op een rij die een niet-ingezetene als verkoper mag verwachten, met indicatieve bedragen zodat je de rekening kunt maken vóór je een beslissing neemt.

Makelaarscourtage

De meest zichtbare kost is de commissie van de makelaar. Op de Costa Blanca betalen verkopers doorgaans tussen de 3% en 5% van de verkoopprijs. Sommige kantoren werken met een vaste vergoeding, maar dat is minder gebruikelijk. Dit dekt de marketing van de woning, de bezichtigingen, de onderhandelingen met kopers en de volledige begeleiding tot aan de ondertekening.

Wat veel verkopers niet weten: dit percentage is bespreekbaar, zeker bij woningen in het middelhoge en hogere segment. Wij raden altijd aan dit schriftelijk vast te leggen in de verkoopopdracht, vóór de woning op een portaal verschijnt.

Voor een appartement van €180.000 zou de courtage uitkomen tussen €5.400 en €9.000.

Energieprestatiecertificaat

Verplicht sinds 2013 voor elke woningverkoop in Spanje. Een gecertificeerd technicus voert de inspectie uit en de kosten hangen voornamelijk af van de woonoppervlakte. Voor een standaard tweeslaapkamerappartement in Torrevieja of Orihuela Costa kun je rekenen op €100 tot €200. Als de woning al jaren niet is gebruikt, kan het certificaat verlopen zijn en moet het worden vernieuwd.

Nota simple uit het Kadaster

De koper zal altijd een actuele nota simple opvragen om te bevestigen dat er geen lasten of juridische problemen op de eigendomstitel rusten. Je kunt er zelf een aanvragen vóór de onderhandelingen beginnen. De kosten zijn minimaal: €9 tot €12 online.

Gestoría: onmisbaar voor niet-ingezetenen

Als je niet in Spanje woont, heb je een gestoría of fiscaal adviseur nodig voor de administratieve afhandeling na de verkoop: het indienen van formulier 211 (de 3%-inhouding), het berekenen en afdragen van de IRNR, en het aanvragen van een teruggave als er te veel is ingehouden. De kosten liggen doorgaans tussen €200 en €500, afhankelijk van de complexiteit van de transactie.

Gemeentelijke meerwaardeheffing (plusvalía)

Dit is een lokale belasting die de gemeente heft op de stijging van de kadastrale grondwaarde sinds de aankoop. Sinds november 2021 kan de verkoper kiezen tussen de objectieve methode (op basis van kadastrale waarde en bezitsduur) of de reële methode (op basis van de werkelijke winst). Als de woningprijzen weinig zijn gestegen, kan de reële methode resulteren in weinig of geen plusvalía.

Voor een appartement van €180.000 met een kadastrale grondwaarde van €20.000 en 10 jaar bezit zou de plusvalía doorgaans tussen €800 en €2.500 bedragen, al verschilt dit sterk per gemeente. Torrevieja en Orihuela hanteren elk hun eigen tarieven.

De 3%-inhouding: geen kost op zich, maar het raakt je liquiditeit

Wanneer een niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt, is de koper wettelijk verplicht 3% van de aankoopprijs in te houden en rechtstreeks af te dragen aan de Belastingdienst als zekerheid voor de IRNR. Dit is geen extra belasting, maar een vooruitbetaling.

Als de werkelijke netto-meerwaarde minder IRNR oplevert dan de ingehouden 3%, stort de Belastingdienst het verschil terug. Bij een verkoop van €180.000 bedraagt de inhouding €5.400. Jouw gestoría dient namens jou formulier 211 in en, indien van toepassing, formulier 210 voor de teruggave.

IRNR: de belasting op je vermogenswinst

Dit is de belasting die verkopers het meest verrast. De Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) is van toepassing op de vermogenswinst bij de verkoop. Het tarief bedraagt 19% voor inwoners van de EU/EER en 24% voor alle anderen.

De belastinggrondslag is het verschil tussen de verkoopprijs (minus verkoopkosten en courtage) en de oorspronkelijke aankoopprijs (plus aankoopkosten destijds). Verkoop je met verlies? Dan is de IRNR nul. Op een netto-meerwaarde van €30.000 betaal je ongeveer €5.700 (EU) of €7.200 (niet-EU).

Eigenaren die meer dan 20 jaar geleden kochten, kunnen te maken krijgen met een flinke meerwaarde. Het loont om dit te berekenen vóór je definitief besluit te verkopen.

Hypotheekbeëindiging

Als er nog een hypotheek op de woning rust, moet die bij de verkoop formeel worden doorgehaald in het kadaster. De bank rekent een vergoeding voor vervroegde aflossing (0% tot 1% van het openstaande saldo, afhankelijk van je hypotheekcontract), plus notaris- en kadasterkosten voor de doorhalingsakte. In totaal doorgaans tussen €500 en €1.500.

Notariskosten (deel van de verkoper)

In Spanje vallen de notariskosten bij een verkoop hoofdzakelijk bij de koper. Het aandeel van de verkoper is klein: doorgaans €50 tot €150 voor jouw kopie van de akte en kleine administratieve posten.

Wat telt dit allemaal op voor een appartement van €180.000?

Een concreet voorbeeld: EU-ingezetene als verkoper, appartement 10 jaar geleden gekocht voor €130.000, verkocht voor €180.000:

• Makelaarscourtage (4%): €7.200
• Energieprestatiecertificaat: €150
• Nota simple: €12
• Gestoría: €350
• Gemeentelijke plusvalía: ~€1.500
• IRNR over netto-meerwaarde (~€38.000): ~€7.200
• Notaris (deel verkoper): €100

Totaal bij benadering: €16.500, ofwel circa 9,2% van de verkoopprijs. De €5.400 inhouding is al betaald door de koper aan de Belastingdienst; als de definitieve IRNR €7.200 bedraagt, betaalt de verkoper het verschil van €1.800 rechtstreeks aan Hacienda.

Hoe weet je precies wat je verschuldigd bent?

Elke transactie is anders. Het jaar van aankoop, wat je betaalde, de kosten die je kunt aantonen, de gemeente, hoe lang je eigenaar bent en je land van fiscale woonplaats bepalen allemaal het eindresultaat. Bij Bennecke maken we deze berekening gratis vóórdat je een verkoopopdracht tekent, zodat je exact weet met welke netto-opbrengst je rekening kunt houden. Neem gerust contact op, geheel vrijblijvend.