Overprijzen blokkeert verkoop: echte marktdata van de Costa Blanca

De vraagprijs van een woning op de Costa Blanca bepalen op basis van de destijds betaalde aankoopprijs, wat een buurman voor zijn woning vroeg of welk bedrag nodig is om de hypotheek af te lossen, is een fout die we regelmatig zien, met name bij niet-ingezetene eigenaren. Het resultaat is altijd hetzelfde: de woning komt op de markt, genereert enige activiteit in de eerste twee of drie weken en valt daarna in een stilte die maanden kan duren. De markt staat niet stil. De prijs klopt niet.

Waarom een hoge prijs stilte oplevert en geen onderhandeling

Veel mensen geloven dat een hogere vraagprijs ruimte laat om te onderhandelen. In de praktijk werken kopers in Orihuela Costa, La Zenia, Cabo Roig en de rest van zuidelijk Costa Blanca met zoekmeldingen van vastgoedportalen en hebben ze direct toegang tot tientallen vergelijkbare woningen. Wanneer een woning te duur is, doen ze geen laag bod: ze negeren de woning gewoon en gaan naar de volgende. Onderhandelen gebeurt pas wanneer een woning binnen de prijsklasse valt die de koper redelijk acht.

Marktgegevens van Casafari en notariële registraties in de zuidelijke provincie Alicante laten een duidelijk patroon zien: correct geprijsde woningen worden gemiddeld verkocht in 45 tot 75 dagen. Woningen die 10% boven de marktwaarde worden aangeboden, doen er 4 tot 6 maanden over. Woningen die 20% boven de marktwaarde staan, kunnen meer dan 9 maanden te koop blijven staan, en de meeste worden uiteindelijk verkocht voor minder dan ze hadden opgebracht als ze van het begin af aan correct geprijsd waren geweest.

Gefaseerde prijsverlagingen en hoe ze een object uitputten

Wanneer een woning niet verkoopt, is de gebruikelijke reactie om de prijs te verlagen, maar in kleine stappen: eerst 3%, dan 5%, dan nog eens 4%. Elke verlaging geeft kort een opleving in portaalbezoeken en een paar aanvragen, maar het effect is van korte duur. De advertentie accumuleert leeftijd op de markt, en die leeftijd wordt een probleem op zich.

Wij beheren transacties in dit gebied al sinds 1988 en hebben dit patroon honderden keren gezien: wanneer een woning langer dan zes maanden te koop staat, vragen kopers zich af waarom niemand hem nog heeft gekocht. Ze veronderstellen dat er een probleem is dat niet zichtbaar is in de advertentie en als ze een bod doen, ligt dat ver onder wat ze hadden geboden als ze de woning net op de markt hadden gezien. Het object raakt verbrand en de waargenomen waarde herstellen is erg moeilijk zonder de woning tijdelijk van de markt te halen.

Vergelijkingstabel: juiste prijs versus overprijzen

De onderstaande tabel geeft een overzicht van wat er gebeurt met een hypothetische woning met een marktwaarde van €200.000, afhankelijk van de vraagprijs:

De uiteindelijke verkoopprijs bij overprijzen is niet hoger dan bij de juiste prijs: die is gelijk of lager. Het verschil zit in hoe lang de verkoper heeft gewacht en in de kosten die hij gedurende die tijd heeft moeten dragen.

De markt in zuidelijk Costa Blanca in 2026

De bij de notaris geregistreerde verkoopprijzen in het eerste halfjaar van 2026 in de belangrijkste zones van zuidelijk Costa Blanca laten duidelijk afgebakende prijsklassen zien. Een woning buiten die bandbreedtes aanbieden zonder een duidelijke objectieve reden (recente volledige renovatie, direct zeezicht, groot perceel) zorgt ervoor dat de woning tegen die prijs niet wordt verkocht.

• La Zenia: €2.100–€2.350/m² voor twee-slaapkamer appartementen in goede staat.
• Cabo Roig: €2.400–€2.700/m² voor woningen met zeezicht of op de eerste lijn van de urbanisatie.
• Orihuela Costa (middengebied): €1.850–€2.200/m² afhankelijk van ligging en staat van onderhoud.
• Playa Flamenca: €2.000–€2.300/m² voor appartementen uit de jaren 2000 met gemeenschappelijk zwembad.
• Punta Prima: €2.200–€2.500/m² voor bungalows en gelijkvloerse appartementen met privétuin.
• Villamartín: €1.700–€1.950/m² voor woningen zonder bijzonder uitzicht op afstand van de golfbaan.
• Zeniamar: €1.650–€1.900/m² voor standaard appartementen, met de bovengrens voor gerenoveerde eenheden.

Dit zijn gemiddelden van afgeronde transacties. Vraagprijzen op portalen liggen stelselmatig hoger, omdat ze de verwachtingen van verkopers weerspiegelen, niet wat de markt daadwerkelijk heeft geaccepteerd.

Waarom de huidige koper een te hoge prijs niet accepteert

Het kopersprofiel in zuidelijk Costa Blanca is veranderd. De meeste kopers zijn Noord-Europeanen met ervaring op de vastgoedmarkt in hun thuisland, die vergelijken voordat ze kopen. Op basis van onze ervaring bekijkt de gemiddelde koper 6 tot 12 woningen voordat hij een bod doet. Hij heeft tools om te zien hoe lang een woning al te koop staat en voor welk bedrag vergelijkbare woningen in dezelfde urbanisatie zijn verkocht. De ruimte voor een aspiratieprijs die tien jaar geleden bestond, is er niet meer.

Hoe u de juiste prijs bepaalt vóór de markt op te gaan

Het enige geldige startpunt is een vergelijkende marktanalyse op basis van recent afgeronde verkopen, niet op basis van vraagprijzen. Voor een correcte analyse zijn de volgende factoren van belang:

• Notarieel geregistreerde verkopen van vergelijkbare woningen binnen een straal van 500 meter in de afgelopen zes maanden.
• De werkelijke staat van de woning: volledig gerenoveerd, originele staat of gedeeltelijke verbeteringen.
• Ligging op het kompas, verdieping en type uitzicht.
• VvE-bijdragen en eventueel geplande grote onderhoudswerken.
• Bouwjaar van het gebouw en de algemene staat van de urbanisatie.
• Hoe lang de woning al te koop staat en of er eerder prijsverlagingen zijn geweest.

De uitkomst komt mogelijk niet overeen met wat de eigenaar hoopte te horen. Maar het is de prijs die binnen een redelijke termijn tot een verkoop leidt, en dat is waar de echte waarde ligt.

De kosten van wachten tot de markt stijgt

Sommige eigenaren wachten liever tot de markt hen inhaalt. In zuidelijk Costa Blanca, waar kopers grotendeels buitenlanders zijn en prijzen worden beïnvloed door wisselkoersen, hypotheekrentes in hun thuisland en de Europese economische conjunctuur, is wachten tot de markt voldoende stijgt om een huidige te hoge prijs te rechtvaardigen geen strategie: het is een gok zonder duidelijke kansen.

Wij hebben meer dan 5.000 transacties begeleid sinds 1988 en het patroon is consequent: eigenaren die direct een redelijke prijs hanteren, verkopen eerder en tegen een prijs die gelijk is aan of beter dan die van eigenaren die eerst hoog inzetten en daarna geleidelijk zakken. Het prijsverschil aan het einde rechtvaardigt zelden de maanden wachten, de gecumuleerde kosten en het beheer van een onverkochte woning in een ander land.

Hebt u een woning in La Zenia, Cabo Roig, Orihuela Costa, Playa Flamenca of elders in zuidelijk Costa Blanca en wilt u weten voor welke prijs uw woning vandaag realistisch te verkopen is? Bel ons op +34 965 714 362 of schrijf naar info@bennecke.com. Wij geven u een marktanalyse op basis van afgeronde verkopen, zonder bedragen die de markt niet zal bevestigen.