Wat notarisgegevens onthullen over de werkelijke verkoopprijzen in Orihuela Costa

Veel niet-ingezeten eigenaars stellen de verkoopprijs van hun woning in Orihuela Costa vast op basis van wat zij zien op portalen zoals Idealista of Fotocasa. Het probleem is dat de vraagprijs en de prijs die uiteindelijk bij de notaris wordt vastgelegd twee verschillende cijfers zijn, en het verschil ertussen kan oplopen tot 10-18% afhankelijk van de zone en het type woning. Wie met het verkeerde getal werkt, krijgt te maken met onrealistische verwachtingen, lastige onderhandelingen en een foutieve berekening van de vermogenswinst die via formulier 210 aangegeven moet worden.

Vraagprijs tegenover notarisprijs: het werkelijke verschil

De gegevens die het Consejo General del Notariado (de Spaanse notarisraad) in zijn kwartaalstatistieken publiceert, weerspiegelen de prijs die de koper daadwerkelijk heeft betaald en die in de notariële akte (escritura pública) is vastgelegd. Ze omvatten geen mondeling overeengekomen kortingen, door de verkoper gedragen kosten of correcties die in de laatste fase van het traject zijn afgesproken. Daarom wijken ze af van wat op de portalen verschijnt.

Op basis van transactiegegevens in Orihuela Costa over de afgelopen 24 maanden schommelt de korting tussen de aanvangsvraagprijs en de definitieve notarisprijs tussen 8% en 16% voor tweeslaapkamerappartementen, en tussen 6% en 12% voor vrijstaande villa's en halfvrijstaande woningen. Woningen in slechte staat of met een problematische vereniging van eigenaren worden doorgaans aan de bovenkant van die bandbreedte onderhandeld.

Referentiegegevens per zone: notarisprijzen in 2024-2025

De onderstaande tabel toont de bandbreedte van notarisprijzen per vierkante meter die wij hebben gehanteerd bij gesloten transacties in Orihuela Costa. Het gaat om interne gegevens uit ons portefeuille, aangevuld met beschikbare notarisstatistieken. Dit zijn referentiebereiken ter ondersteuning van besluitvorming, geen definitieve officiële cijfers.

La Zenia en Zeniamar

La Zenia trekt de grootste vraag van buitenlandse kopers in het hele gebied aan, met name Britten, Duitsers en Belgen. De nabijheid van winkelcentrum La Zenia Boulevard en het strand rechtvaardigt een prijspremie ten opzichte van andere zones. Tweeslaapkamerappartementen op de eerste en tweede zeelijn zijn de afgelopen 18 maanden vastgelegd tussen 2.100 en 2.600 €/m². In Zeniamar, op zo'n 2 km van de zee, liggen de notarisprijzen voor hetzelfde type woning tussen 1.600 en 1.950 €/m².

Cabo Roig en Playa Flamenca

Cabo Roig behoudt het prestige van zijn historische bebouwing. Villa's op de eerste zeelijn of met direct zeezicht zijn vastgelegd boven 3.200 €/m². Appartementen in de kern van Cabo Roig zitten tussen 1.900 en 2.400 €/m². Playa Flamenca, meer gericht op gezinstoerisme, registreert notarisprijzen voor appartementen tussen 1.700 en 2.100 €/m², met grotere variatie afhankelijk van de leeftijd van het gebouw.

Punta Prima en Villamartín

Punta Prima laat een tweedeling zien: een eerste lijn met premiumappartementen vastgelegd tussen 2.200 en 2.800 €/m², en binnengelegen urbanisaties die worden afgesloten tussen 1.500 en 1.900 €/m². Villamartín, de meest van de kust verwijderde zone in deze analyse, toont de meest gematigde notarisprijzen: 1.200 tot 1.700 €/m² voor appartementen en 1.100 tot 1.600 €/m² voor villa's, met grotere variatie afhankelijk van de staat van het object.

Waarom portalen de prijs overschatten

Het verschil tussen portaalprijzen en notarisprijzen is niet willekeurig. Achter het verschil gaan concrete, telkens terugkerende oorzaken schuil:

• Verkopers voegen een impliciete onderhandelingsmarge van 5-10% toe boven de prijs die ze werkelijk zouden accepteren.
• Woningen die langer dan 12 maanden op de markt staan, verlagen hun prijs zelden, ook niet als de markt naar beneden is bijgesteld.
• Portalen omvatten woningen die nooit worden verkocht, waardoor de gemiddelde prijs opwaarts wordt vertekend.
• De sterke prijsstijgingen tussen 2021 en 2023 hebben niet-bijgewerkte advertenties achtergelaten die vandaag nog steeds als referentie worden gebruikt.
• Sommige verkopers houden geen rekening met de makelaarskosten die ze zelf zullen dragen, waardoor bij afsluiting een extra verschil ontstaat.
• Kenmerken die de koper tijdens de bezichtiging ontdekt — noordoriëntatie, verkeerslawaai, problemen met de VvE — leiden tot kortingen die in de advertentie nooit zichtbaar zijn.

Onderhandelen en de rol ervan in het uiteindelijke verschil

Het verschil tussen vraagprijs en notarisprijs ontstaat niet alleen doordat verkopers een hoge prijs vragen. Het onderhandelingsproces speelt zelf ook een actieve rol. Buitenlandse kopers die actief zijn in Orihuela Costa komen met prijsreferenties uit hun eigen markt en passen kortingen toe die zij als standaard beschouwen, nog voordat ze een bod uitbrengen. In de praktijk wijzen veel verkopers voorstellen af die feitelijk binnen de bandbreedte van de werkelijke notarisprijzen vallen, omdat ze die vergelijken met hun vraagprijs en niet met de markt.

De tijd op de markt versterkt deze dynamiek. Een woning die 14 maanden aan dezelfde prijs te koop staat, geeft kopers het signaal dat er ruimte is om te onderhandelen. Biedingen op een woning die lang op de markt staat, komen doorgaans 5 tot 8 procentpunten lager uit dan biedingen op een woning die recent tegen marktprijs is aangeboden. Verkopers die vanaf dag één de juiste prijs vragen, sluiten hun transacties af op betere voorwaarden dan wie hoog inzet en stapsgewijs verlaagt.

Wat dit betekent voor de niet-ingezeten verkoper

Inzicht in de werkelijke notarisprijs heeft drie directe praktische gevolgen voor wie vanuit het buitenland verkoopt:

Een nauwkeurige fiscale berekening. De grondslag voor formulier 210 en de inhouding van 3% (retención del 3%) die de koper aan de Spaanse belastingdienst afdraagt, is gebaseerd op de notarisprijs, niet op de vraagprijs. Wie de verwachte verkoopprijs overschat, berekent ook de niet-ingezeten inkomstenbelasting verkeerd en loopt het risico op onaangename verrassingen bij de definitieve afrekening.

Een reële onderhandelingsmarge. Publiceren op de verwachte notarisprijs zonder marge laat de verkoper geen speelruimte over tijdens de onderhandelingen. Onze ervaring leert dat 17 of meer maanden op de markt staan om vervolgens 15% in prijs te dalen, de perceptie van de woning schaadt en wantrouwen wekt bij potentiële kopers.

Een voorspelbare verkooptijdlijn. Woningen die binnen de notarisprijs-bandbreedte van hun zone worden gepubliceerd, vinden gemiddeld in 4 tot 7 maanden een koper. Woningen boven die bandbreedte staan doorgaans meer dan 14 maanden in portefeuille en worden, als ze uiteindelijk verkopen, afgeleverd met kortingen die vanaf dag één vermijdbaar waren geweest.

Hoe de referentietabel te lezen

Om de prijsbandbreedtes correct te interpreteren, verdient het volgende aandacht:

• De €/m² wordt berekend over het totale gebouwde oppervlak (superficie construida) zoals in de akte vermeld, niet over het netto woonoppervlak. Voor appartementen bedraagt het verschil doorgaans 15-20%.
• Als een parkeerplaats via een afzonderlijke akte wordt overgedragen, is de prijs ervan niet inbegrepen in de €/m² van de woning.
• De waarden gelden voor woningen in normale staat. Een volledige renovatie voegt 100 tot 250 €/m² toe, afhankelijk van de kwaliteit van de afwerking.
• De gegevens van 2024-2025 weerspiegelen een actieve markt met aanhoudende vraag vanuit Europa. Ze zijn niet van toepassing op binnenlandse gebieden van de provincie.
• Brede bandbreedtes in zones als Punta Prima of Villamartín weerspiegelen een grotere heterogeniteit van het aanbod, geen gebrek aan data.

Wij zijn actief in Orihuela Costa sinds 1988 en hebben meer dan 5.000 transacties in de regio begeleid. Als u wilt weten welke notarisprijzen de afgelopen 12 maanden zijn bereikt voor woningen vergelijkbaar met de uwe in uw specifieke urbanisatie, bel ons op +34 965 714 362 of schrijf ons op info@bennecke.com. Wij geven u een reële, op notarisgegevens gebaseerde prijsreferentie voordat u besluit te publiceren.