¿Puedo vender mi casa en España sin viajar? Venta a distancia y poder notarial

Sí, es posible. Y es más habitual de lo que crees.

La pregunta llega casi a diario al email de Bennecke: «Tengo un piso en Torrevieja que quiero vender, pero vivo en el Reino Unido y no puedo (ni quiero) desplazarme. ¿Hay alguna manera de hacerlo sin ir?» La respuesta es que sí, completamente. La venta a distancia de propiedades en España está perfectamente regulada, y en nuestros más de treinta años en el sector hemos gestionado cientos de operaciones de este tipo. El proceso no es más complicado que una venta normal; simplemente requiere un paso extra de preparación: el poder notarial.

Qué es el poder notarial y qué te permite hacer

El poder notarial es un documento legal mediante el cual autorizas a otra persona, llamada apoderado, para que actúe en tu nombre ante el notario el día de la firma de la compraventa. Esa persona puede ser tu abogado español, tu gestor, o cualquier persona de confianza que resida en España.

El poder debe redactarse de forma específica para la operación que te ocupa. Debe incluir al menos estas facultades: firmar la escritura pública de compraventa, gestionar y presentar los trámites fiscales derivados de la venta (la retención del 3%, la plusvalía municipal y la declaración de IRNR), y recibir o transferir el dinero de la venta. Si el poder no recoge alguna de estas facultades de forma expresa, el notario puede negarse a proceder.

Cómo obtener el poder notarial desde tu país

Tienes dos vías principales.

La primera es acudir al consulado español de tu ciudad o país de residencia. Los consulados tienen funciones notariales y pueden formalizar un poder con plena validez en España. El inconveniente es el tiempo de espera para conseguir cita: en ciudades como Londres o Ámsterdam puede superar las cuatro o cinco semanas. Si ya has decidido vender, lo mejor es solicitar la cita cuanto antes, porque es uno de los pocos pasos que dependen de una agenda ajena.

La segunda opción es firmar el poder ante un notario de tu país, apostillarlo con la Apostilla de La Haya y después mandarlo traducir al español por un traductor jurado. Este proceso tiene algo más de burocracia, pero en muchos países es más rápido que esperar cita en el consulado. La Apostilla de La Haya es simplemente un sello internacional que certifica que el documento tiene validez en los países firmantes del Convenio de La Haya de 1961, entre los que están España, el Reino Unido, los Países Bajos y Francia.

Una vez que el poder está listo y en manos de tu representante en España, el proceso sigue igual que en cualquier otra compraventa.

Quién puede ser tu representante

Técnicamente, cualquier persona mayor de edad y con capacidad legal puede ser tu apoderado. En la práctica, lo más recomendable es que sea un profesional: tu abogado español, un gestor con experiencia en operaciones inmobiliarias, o uno de los colaboradores legales que trabajamos habitualmente con Bennecke. Si no tienes un abogado de confianza en España, nosotros te ponemos en contacto con despachos especializados en la zona de Torrevieja y Orihuela Costa que gestionan este tipo de representaciones con frecuencia.

Qué comprobaciones hacer antes de poner la propiedad en venta

Antes de que iniciemos la comercialización, hay varios aspectos que conviene tener en orden para evitar sustos a última hora.

Lo primero es solicitar la nota simple del Registro de la Propiedad, que confirma quién es el titular del inmueble y si hay cargas o hipotecas pendientes. Nosotros podemos solicitarla en tu nombre. Si hay una hipoteca pendiente, no es un impedimento para vender, pero hay que coordinar la cancelación registral con el banco el mismo día de la firma.

Lo segundo es verificar que los recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) están al día. El vendedor tiene que aportar los recibos de los últimos cuatro años. Si hay alguno sin pagar, la deuda con el ayuntamiento va aparejada al inmueble y puede complicar la venta.

Por último, comprueba el estado de las cuotas con la comunidad de propietarios. El administrador de la comunidad puede emitir un certificado de que no hay deudas pendientes, que es un documento que el comprador habitualmente exige antes de firmar.

El dinero: cómo te llega lo que te corresponde

El día de la firma, el comprador paga el precio pactado menos la retención del 3% (que se ingresa directamente en Hacienda). El resto lo recibes tú. Si tienes cuenta bancaria en España, la transferencia es inmediata. Si prefieres recibirlo en tu cuenta del Reino Unido, los Países Bajos, Francia o cualquier otro país, tu representante puede ordenar la transferencia SWIFT, que normalmente tarda entre uno y tres días hábiles en llegar.

Los impuestos no desaparecen porque no estés presente

Esto es algo que hay que tener claro desde el principio. Como no residente en España, la venta de tu propiedad genera tres obligaciones fiscales que siguen siendo tuyas aunque la gestión la lleve un representante.

La retención del 3%: el comprador retiene el 3% del precio de venta y lo ingresa en Hacienda en concepto de garantía del impuesto que el no residente debe pagar por la ganancia obtenida. Si el impuesto real es menor a ese 3%, puedes solicitar la devolución del exceso presentando el modelo correspondiente.

El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): hay que declarar la ganancia patrimonial obtenida en la venta en el ejercicio fiscal siguiente. El tipo aplicable para residentes en la UE y el EEE es el 19%; para el resto, el 24%.

La plusvalía municipal: es un impuesto del ayuntamiento que grava el incremento del valor del suelo desde el momento de la compra hasta el de la venta. Tu abogado o gestor puede calcular el importe aproximado antes de la firma.

Tu representante puede gestionar todos estos trámites en tu nombre, siempre que el poder notarial le autorice expresamente a hacerlo.

Lo que hacemos desde Bennecke

Llevamos desde 1988 vendiendo propiedades en la Costa Blanca, y una buena parte de nuestros vendedores viven fuera de España. Sabemos perfectamente qué documentación hay que preparar, en qué orden, y cómo coordinar abogados, notarios y compradores para que el proceso no se alargue innecesariamente.

Hacemos la valoración de tu inmueble en función del mercado actual, buscamos compradores cualificados, te informamos de las visitas y las ofertas, y te decimos exactamente qué necesitas preparar en cada momento. Si no tienes abogado en España, te ponemos en contacto con uno. Si necesitas ayuda con el poder notarial, te explicamos paso a paso cómo tramitarlo desde tu país.

Si tienes una propiedad en Torrevieja, Orihuela Costa o cualquier zona de la Costa Blanca sur y quieres saber cuánto vale hoy y cómo sería el proceso de venta desde tu país, escríbenos o llámanos. La primera consulta es sin coste y sin compromiso.