Gastos del vendedor al vender en España: qué pagas exactamente y cuándo

Una de las preguntas que más nos hacen cuando alguien se plantea vender su propiedad en la Costa Blanca es: ¿cuánto me va a costar realmente? Y tiene todo el sentido preguntarlo antes de firmar nada. Vender en España conlleva una serie de gastos que conviene conocer con detalle, porque pueden suponer entre un 5% y un 15% del precio de venta según la situación de cada propietario.

En este artículo desglosamos todos los costes que un vendedor no residente puede esperar al vender una vivienda en España, con cifras orientativas para que puedas hacer tus números antes de tomar ninguna decisión.

Los honorarios de la inmobiliaria

El coste más visible es la comisión de la agencia inmobiliaria. En la Costa Blanca, la práctica habitual es que el vendedor pague entre el 3% y el 5% del precio de venta. Algunas agencias trabajan con honorario fijo, aunque es menos frecuente. Este porcentaje cubre la comercialización de la propiedad, la gestión de visitas, la negociación con compradores y todo el acompañamiento hasta firma.

Lo que muchos vendedores no saben es que este importe es negociable, especialmente en propiedades de valor medio-alto. Nosotros siempre recomendamos dejarlo claro por escrito en el mandato de venta antes de publicar el inmueble en ningún portal.

Para un apartamento de 180.000 €, los honorarios oscilarían entre 5.400 € y 9.000 €.

El certificado de eficiencia energética

Desde 2013 es obligatorio tenerlo para vender en España. Lo tramita un técnico certificado y su coste depende principalmente del tamaño de la vivienda. Para un apartamento estándar de dos dormitorios en Torrevieja u Orihuela Costa, el rango habitual está entre 100 € y 200 €. Si la propiedad lleva años sin alquilarse ni usarse, puede que el certificado haya caducado y haya que renovarlo.

La nota simple del Registro de la Propiedad

El comprador siempre pedirá una nota simple actualizada para verificar que el inmueble no tiene cargas ni problemas registrales. Puedes solicitarla tú antes de empezar las negociaciones para tenerla a mano. El coste es mínimo: entre 9 € y 12 € online a través del Colegio de Registradores.

La gestoría: imprescindible para no residentes

Si no resides en España, necesitarás una gestoría o asesoría fiscal para gestionar los trámites posteriores a la venta: presentar el modelo 211 (la retención del 3%), calcular y liquidar el IRNR y, si procede, solicitar la devolución de lo retenido en exceso. El coste de este servicio suele estar entre 200 € y 500 € dependiendo de la complejidad de la operación.

La plusvalía municipal

Este impuesto lo recauda el Ayuntamiento y grava el incremento del valor catastral del suelo desde la compra hasta la venta. Su cálculo ha cambiado desde noviembre de 2021: ahora el vendedor puede elegir entre el método objetivo (basado en el valor catastral y los años de tenencia) o el método real (basado en la ganancia efectiva). Si has tenido la propiedad mucho tiempo, puede convenir el método objetivo; si la has tenido poco, el método real puede resultar en cero plusvalía si el precio no ha subido.

Para un apartamento de 180.000 € con valor catastral de suelo de 20.000 € y 10 años de tenencia, la plusvalía municipal podría rondar entre 800 € y 2.500 €, aunque varía bastante por municipio. Torrevieja y Orihuela tienen sus propias tablas.

La retención del 3%: no es un gasto, pero afecta a tu liquidez

Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente a Hacienda en concepto de garantía del IRNR. Esto no es un impuesto adicional, sino un adelanto a cuenta.

Si la ganancia patrimonial neta es inferior al 3% retenido, Hacienda te devuelve la diferencia. Si es mayor, tendrás que pagar la diferencia. Para una venta de 180.000 €, la retención es 5.400 €. La gestoría se encarga de presentar el modelo 211 y, si corresponde, el modelo 210 de devolución.

El IRNR: el impuesto sobre la ganancia

Este es el impuesto que más puede sorprender. El Impuesto sobre la Renta de No Residentes grava la ganancia patrimonial obtenida en la venta. El tipo aplicable es 19% para residentes de la UE/EEE y 24% para el resto.

La base imponible es la diferencia entre el precio de venta (menos gastos de venta y comisión) y el precio de compra (más gastos de compra en su momento). Si vendiste con pérdidas, el IRNR es cero. Si la ganancia neta es de 30.000 €, pagarías aproximadamente 5.700 € (EU) o 7.200 € (fuera de EU).

Algunos vendedores llevan la propiedad desde antes del euro o desde hace más de 20 años. En esos casos, la plusvalía puede ser considerable, y conviene hacer el cálculo antes de vender.

Cancelación de hipoteca

Si la propiedad tiene hipoteca pendiente, hay que cancelarla registralmente en el momento de la venta. El banco cobra una comisión de cancelación anticipada (varía según el contrato, puede ser entre 0% y 1% del capital pendiente) y además hay que abonar los aranceles del notario y del Registro de la Propiedad por la escritura de cancelación. En total, entre 500 € y 1.500 € en la mayoría de los casos.

Los gastos de notaría del vendedor

En España, los gastos de notaría de la compraventa recaen principalmente sobre el comprador. El vendedor solo asume una parte muy pequeña, generalmente entre 50 € y 150 €, correspondiente a la copia de la escritura y gestiones menores.

¿Cuánto suma todo para un apartamento de 180.000 €?

Para ilustrarlo con un caso concreto: propietario no residente (UE), apartamento comprado hace 10 años por 130.000 €, vendido por 180.000 €:

• Comisión inmobiliaria (4%): 7.200 €
• Certificado energético: 150 €
• Nota simple: 12 €
• Gestoría: 350 €
• Plusvalía municipal: ~1.500 €
• IRNR sobre ganancia neta (~38.000 €): ~7.200 €
• Notaría (parte vendedor): 100 €

Total aproximado: 16.500 €, lo que equivale a un 9,2% del precio de venta. La retención de 5.400 € ya está ingresada por el comprador; si el IRNR final es 7.200 €, el vendedor paga la diferencia (1.800 €) a Hacienda.

¿Cómo saber exactamente cuánto te corresponde pagar?

Cada operación es diferente. El año de compra, el precio pagado entonces, los gastos que puedes acreditar, el municipio, los años de tenencia y tu país de residencia fiscal determinan el resultado final. En Bennecke hacemos este cálculo orientativo de forma gratuita antes de firmar ningún mandato de venta, para que sepas exactamente con qué neto cuentes al cerrar la operación. Pregúntanos sin compromiso.