Ganancia patrimonial al vender en España: qué impuesto paga el no residente y cómo se calcula

Qué es el IRNR y por qué afecta a los vendedores extranjeros

Si eres propietario de una vivienda en la Costa Blanca y no resides fiscalmente en España, cuando vendes esa propiedad obtienes en la mayoría de los casos una ganancia. Esa ganancia no es invisible para Hacienda. El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es el tributo que la grava, y el tipo aplicable es del 19% para ciudadanos de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo.

Los ciudadanos del Reino Unido plantean una situación particular desde el Brexit. Aunque técnicamente son nacionales de un país tercero desde 2021, varias sentencias judiciales han establecido que deben tributar al mismo 19% que los ciudadanos comunitarios. Sin embargo, la posición de la Agencia Tributaria no es uniforme en todos los casos, por lo que si eres ciudadano británico te conviene consultar con un abogado o gestor español antes de la firma.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia no es simplemente la diferencia entre el precio al que vendiste y el precio al que compraste. Hay varios conceptos que pueden reducir la base imponible, y vale la pena documentarlos con cuidado.

La fórmula básica es esta:

Ganancia = Valor de transmisión - Valor de adquisición

El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos directos de la venta: principalmente los honorarios de la agencia inmobiliaria y cualquier otro coste necesario para formalizar la operación.

El valor de adquisición es el precio que pagaste en su momento más todos los gastos inherentes a esa compra: ITP o IVA y AJD, honorarios notariales, gastos de registro, y los honorarios de la agencia o del abogado si los pagaste tú cuando compraste. También se suman las mejoras realizadas en el inmueble, siempre que puedas acreditarlas con facturas.

Qué puedes deducir para reducir la ganancia

Muchos vendedores no saben que los gastos de compra incrementan el valor de adquisición y por tanto reducen la ganancia sujeta a impuesto. Estas son las partidas que habitualmente se pueden incluir:

• Impuesto de transmisiones (ITP) o IVA y AJD pagado en la compra
• Gastos notariales de la escritura de compra
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
• Honorarios de abogado o gestor pagados en la compra
• Reformas o mejoras estructurales, con factura oficial
• Honorarios de la agencia inmobiliaria en la venta actual

Guarda todos esos documentos. La factura de la reforma que hiciste en 2018 puede reducir tu factura fiscal en varios miles de euros.

Un ejemplo con números reales

Para que quede claro, veámoslo con un caso concreto. Compraste un apartamento en Orihuela Costa en 2012 por 150.000 €. En ese momento pagaste aproximadamente 15.000 € en gastos de compra (ITP, notario, registro). Tu valor de adquisición total es por tanto 165.000 €.

Ahora vendes por 220.000 €. La agencia cobra el 4% de honorarios: 8.800 €. Tu valor de transmisión neto es por tanto 211.200 €.

La ganancia patrimonial es:

211.200 € - 165.000 € = 46.200 €

El impuesto a pagar al 19%:

46.200 € × 19% = 8.778 €

La retención del 3% y cómo se relaciona con el IRNR

Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo a Hacienda en el plazo de un mes. Esta retención no es el impuesto final: es un pago a cuenta.

Siguiendo el ejemplo anterior: el 3% de 220.000 € son 6.600 € que el comprador retiene en el momento de la firma. Si tu IRNR resultante es de 8.778 €, deberás ingresar la diferencia: 2.178 € adicionales mediante el Modelo 210.

Si tu IRNR resultante fuese inferior a 6.600 € —porque tus gastos deducibles son altos o la ganancia es pequeña— tienes derecho a solicitar la devolución de la diferencia. Y si vendes con pérdida, es decir, el valor de transmisión es inferior al de adquisición, no hay IRNR que pagar y puedes reclamar la totalidad de los 6.600 € retenidos.

Cuándo hay que presentarlo

La liquidación del IRNR por la ganancia patrimonial se presenta mediante el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria. El plazo es de 4 meses desde la fecha de la escritura de venta. Este trámite lo puede hacer un gestor o abogado español con poderes del vendedor, sin necesidad de que estés físicamente en España.

¿Y si vendo con pérdidas?

Si el valor de transmisión es menor que el valor de adquisición, la ganancia patrimonial es negativa. En ese caso no hay IRNR que liquidar. Lo que tienes que hacer es presentar igualmente el Modelo 210 para acreditar la pérdida y solicitar la devolución íntegra del 3% retenido por el comprador. Sin ese trámite, Hacienda retiene el dinero.

Nuestra recomendación

El IRNR no es un impuesto que convenga gestionar sin apoyo profesional. Los gastos deducibles —la reforma de 2018, los honorarios del abogado cuando compraste hace diez años— pueden reducir significativamente la cuota, pero solo si se documentan bien y se incluyen en la declaración. Un gestor con experiencia en no residentes sabe qué pedir y cómo presentarlo.

En Bennecke trabajamos desde 1988 con compradores y vendedores internacionales en la Costa Blanca. Podemos ponerte en contacto con gestores de confianza en Torrevieja que se especializan en fiscalidad de no residentes. Escríbenos antes de firmar la escritura, para que puedas planificar con antelación.