Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent: przewodnik krok po kroku 2026

Jeśli masz nieruchomość w Torrevieja lub na Costa Blanca i mieszkasz za granicą, jej sprzedaż nie jest skomplikowana, ale przebiega inaczej niż w przypadku rezydenta podatkowego w Hiszpanii. Niektóre podatki dotyczą wyłącznie nierezydentów, kupujący ma obowiązek dokonać potrącenia, a pewne dokumenty warto przygotować z wyprzedzeniem. W Bennecke zajmujemy się takimi transakcjami od 1988 roku i z doświadczenia wiemy: to nie rynek najczęściej opóźnia sprzedaż, lecz dokumenty, których nie było gotowych, gdy pojawił się kupujący.

Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż

Pierwszym krokiem nie jest dzwonienie do agenta. Najpierw trzeba ustalić, jakie dokumenty masz, a jakich ci brakuje. Będziesz potrzebować ważnego numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero — hiszpański numer identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców), oryginalnego aktu notarialnego zakupu, ostatniego opłaconego rachunku za IBI (podatek od nieruchomości), zaświadczenia od zarządu wspólnoty mieszkaniowej potwierdzającego brak zaległości oraz świadectwa charakterystyki energetycznej (CEE), które jest wymagane, by legalnie wystawić nieruchomość na sprzedaż.

Jeśli świadectwo energetyczne wygasło lub nigdy go nie uzyskałeś, technik w Torrevieja może je wystawić za około 100–150€. Bez niego ogłoszenie sprzedaży jest niezgodne z prawem.

Nota simple registral

Nota simple (wyciąg z rejestru nieruchomości) potwierdza, kto jest właścicielem, czy nieruchomość ma obciążenia — hipotekę, zajęcia komornicze — oraz dane techniczne działki. Każdy poważny kupujący poprosi o ten dokument przed złożeniem oferty.

Można go zamówić online przez stronę Colegio de Registradores za około 9€. Czas oczekiwania wynosi od 24 do 48 godzin. Posiadanie nota simple przed negocjacjami pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek: odkrycie obciążenia na etapie arras (umowy przedwstępnej) komplikuje wszystko.

Umowa arras

Po uzgodnieniu ceny strony podpisują contrato de arras (umowę przedwstępną sprzedaży). Kupujący wpłaca zwykle od 5% do 10% ustalonej ceny. Jeśli kupujący się wycofa, traci tę kwotę. Jeśli to ty nie dotrzymasz umowy, musisz zwrócić podwójną kwotę.

Najczęściej stosowana forma — arras penitenciales — regulowana jest przez art. 1454 hiszpańskiego Kodeksu Cywilnego. Standardowy czas od podpisania umowy do aktu notarialnego wynosi 30–60 dni, choć może się wydłużyć, gdy kupujący ubiega się o kredyt hipoteczny.

Notariusz i akt notarialny sprzedaży

Akt notarialny podpisuje się przed notariuszem. Jako sprzedający nie musisz osobiście przyjeżdżać do Hiszpanii: możesz udzielić pełnomocnictwa notarialnego zaufanej osobie — prawnikowi, członkowi rodziny lub agentowi Bennecke — który podpisze akt w twoim imieniu. Pełnomocnictwo sporządza się przed notariuszem w kraju zamieszkania i apostilluje, by miało moc prawną w Hiszpanii.

Wynagrodzenie notariusza jest regulowane ustawowo. Przy sprzedaży za 200.000€ wynosi zazwyczaj 600–800€ i zwykle pokrywa kupujący. Twoje koszty notarialne jako sprzedającego ograniczają się na ogół do pełnomocnictwa, jeśli w ogóle go potrzebujesz.

Podatki sprzedającego nierezydenta

Tu różnica w porównaniu ze sprzedażą przez rezydenta jest największa. Jako nierezydent masz trzy obowiązki podatkowe:

Potrącenie 3%

Kupujący ma ustawowy obowiązek potrącić 3% ceny sprzedaży i przekazać tę kwotę do urzędu skarbowego w imieniu sprzedającego. To nie jest opcja: jeśli kupujący tego nie zrobi, sam odpowiada za ten dług.

Przy sprzedaży za 200.000€ otrzymujesz 194.000€, a pozostałe 6.000€ trafia bezpośrednio do Agencia Tributaria (Urzędu Skarbowego) poprzez formularz modelo 211. Ta kwota stanowi zaliczkę na poczet IRNR (podatku dochodowego od nierezydentów).

Zysk kapitałowy (IRNR)

W ciągu trzech miesięcy od sprzedaży trzeba złożyć formularz modelo 210, deklarując zysk kapitałowy. Oblicza się go, odejmując od ceny sprzedaży (pomniejszonej o koszty sprzedaży) cenę zakupu powiększoną o koszty nabycia. Stawka dla nierezydentów z UE wynosi 19%. Dla nierezydentów spoza UE może sięgać 24%.

Jeśli potrącenie 3% przekroczy należny podatek, urząd skarbowy zwróci różnicę. Masz na to cztery lata.

Plusvalía municipal

Plusvalía municipal (IIVTNU) to podatek lokalny pobierany przez gminę od wzrostu wartości gruntu od momentu zakupu do sprzedaży. Po orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z 2021 roku możesz wybrać metodę obiektywną (opartą na wartości katastralnej) lub metodę rzeczywistą (opartą na różnicy cen). Jeśli sprzedajesz ze stratą, podatek nie jest pobierany.

Wysokość podatku zależy od gminy, liczby lat posiadania i wartości katastralnej. W Torrevieja dla przeciętnej nieruchomości wynosi zazwyczaj od 1.000 do 3.000€.

Ile trwa cały proces?

Od decyzji o sprzedaży do podpisania aktu notarialnego mija zazwyczaj od 2 do 4 miesięcy. Najczęstszy czynnik spowalniający to nie rynek, lecz brak kompletnej dokumentacji po stronie sprzedającego.

Gdy wszystkie dokumenty są gotowe od początku, terminy znacznie się skracają. Jeśli trzeba uzyskać pełnomocnictwo notarialne za granicą, dolicz 1–3 tygodnie, w zależności od kraju i dostępności notariusza.

Sprzedaż bez przyjazdu do Hiszpanii

To możliwe i wcale nierzadkie. Przeprowadziliśmy kompletne transakcje dla właścicieli z Wielkiej Brytanii, Holandii, Belgii, Niemiec i krajów nordyckich, którzy nie mogli lub nie chcieli przyjeżdżać. Proces wygląda tak samo: prezentacje, negocjacje, arras, akt notarialny. Ty podpisujesz pełnomocnictwo, my koordynujemy resztę.

Jeśli chcesz wiedzieć, ile jest warta twoja nieruchomość, lub masz pytania dotyczące któregoś z kroków, zadzwoń do nas pod numer +34 965 714 362 lub napisz na info@bennecke.com. Działamy na Costa Blanca sur od 1988 roku i widzieliśmy już naprawdę różne sytuacje.