Umowa arras dla sprzedającego: czego żądać, czego unikać i jak się chronić

Przez Bennecke Real Estate · 21 de julio de 2026

Znalazłeś kupca na swoją nieruchomość w Orihuela Costa lub w innym miejscu na Costa Blanca. Po tygodniach prezentacji i negocjacji nadszedł moment podpisania umowy zadatku (contrato de arras). Wielu sprzedających czuje w tym momencie, że najtrudniejsze już za nimi, i podpisuje dokument bez należytej uwagi. Umowa arras to nie formalność: określa zasady gry dla obu stron, a jeśli jest źle sporządzona, może narazić cię na straty finansowe lub zobowiązania, których się nie spodziewałeś.

Arras: co jako sprzedający powinieneś wiedzieć

Arras to kwota pieniędzy przekazywana przez kupującego sprzedającemu w momencie podpisania umowy jako potwierdzenie zamiaru zakupu. Na rynku Costa Blanca standardowa kwota wynosi od 5 % do 10 % ceny sprzedaży, choć żaden konkretny procent nie jest określony przez prawo. Z perspektywy sprzedającego umowa pełni dwie funkcje: potwierdza istnienie wiążącego porozumienia co do ceny i warunków oraz określa, co się dzieje, jeśli jedna ze stron nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego.

Wiele osób sprzedających nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że istnieją trzy rodzaje arras o radykalnie różnych skutkach. Wiedza o tym, który rodzaj się podpisuje, decyduje o tym, czy zatrzymasz zadatek, gdy kupujący się wycofa, czy też będziesz musiał zwrócić podwójną kwotę, gdy to ty rezygnujesz.

Trzy rodzaje arras i ich skutki

Hiszpański Kodeks cywilny reguluje te trzy modele, choć z różnym poziomem szczegółowości. Zrozumienie ich konsekwencji przed podpisaniem pozwala negocjować z mocnej pozycji.

Rodzaj	Jeśli kupujący rezygnuje	Jeśli sprzedający rezygnuje	Kiedy stosować
Penitenciales (art. 1454 KC)	Sprzedający zatrzymuje zadatek	Sprzedający zwraca podwójną kwotę zadatku	Gdy zależy ci na przewidywalności: dokładnie wiesz, ile kosztuje wyjście z transakcji
Confirmatorias (potwierdzające)	Sprzedający może domagać się wykonania umowy lub odszkodowania	Kupujący może domagać się wykonania umowy lub odszkodowania	Gdy obie strony chcą zagwarantować, że transakcja dojdzie do skutku
Penales (karne)	Sprzedający zatrzymuje zadatek i może dodatkowo dochodzić odszkodowania	Kupujący odzyskuje zadatek i może dodatkowo dochodzić odszkodowania	Gdy sprzedający chce zagwarantowanego minimalnego odszkodowania bez rezygnacji z prawa do dochodzenia wyższej kwoty

W praktyce arras penitenciales na podstawie artykułu 1454 Kodeksu cywilnego są najczęściej stosowane na rynku mieszkaniowym Costa Blanca. Ich główną zaletą dla sprzedającego jest przewidywalność: jeśli kupujący znika, zatrzymujesz zadatek; jeśli to ty potrzebujesz wyjść z transakcji, wiesz dokładnie, ile cię to będzie kosztować. Arras confirmatorias natomiast wiążą obie strony znacznie mocniej: każda z nich może zmusić drugą sądownie do sfinalizowania sprzedaży, co czyni cały proces znacznie bardziej skomplikowanym i kosztownym.

Co powinna zawierać umowa arras

Z naszego doświadczenia wynika, że źle sporządzone umowy generują więcej sporów niż same naruszenia. Kompletna umowa arras powinna zawierać co najmniej następujące elementy:

Pełna identyfikacja stron: imię, nazwisko, numer dokumentu tożsamości (DNI lub NIE) i adres zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Jeśli sprzedających jest kilku (np. w przypadku dziedziczenia lub współwłasności), wszyscy muszą być wymienieni i podpisać umowę.
Opis rejestrowy nieruchomości: numer katastralny, numer księgi wieczystej, adres i powierzchnia. Jeśli garaż lub komórka lokatorska są wliczone w sprzedaż, musi to być wyraźnie zaznaczone, aby uniknąć późniejszych sporów.
Całkowita uzgodniona cena sprzedaży i sposób zaliczenia zapłaconego przy podpisaniu zadatku na poczet ostatecznej kwoty.
Kwota arras, sposób płatności (przelew bankowy, czek potwierdzony) i konkretna data przekazania.
Rodzaj arras wskazany wprost. Bez tego zapisu sąd w przypadku sporu musi interpretować wolę stron, co prowadzi do niepewności i zbędnych kosztów dla obu stron.
Termin podpisania aktu notarialnego: konkretna data końcowa lub liczba dni od podpisania umowy arras.
Obciążenia i hipoteki: oświadczenie sprzedającego o istniejących hipotekach, nadzwyczajnych opłatach wspólnoty lub wszelkich obciążeniach, które zostaną wykreślone przed finalizacją transakcji.
Warunki zawieszające: jeśli zakup zależy od uzyskania kredytu hipotecznego, umowa powinna określać maksymalny termin, kwotę kredytu i los zadatku w przypadku odmowy banku.

Klauzule do unikania lub renegocjacji

Niektóre umowy sporządzane bez pomocy prawnej zawierają klauzule, które wyglądają na standardowe, lecz są niekorzystne dla sprzedającego. Najczęstsze z nich to:

Nadmiernie długie terminy: więcej niż 60 dni do aktu notarialnego blokuje twoją nieruchomość zbyt długo. Przy zakupach z finansowaniem 45 dni zwykle wystarczy na wycenę i zatwierdzenie; przy zakupach gotówkowych 30 dni w zupełności wystarcza.
Warunek finansowania bez określonych granic: jeśli umowa stanowi, że sprzedaż wygasa «w razie nieuzyskania przez kupującego kredytu» bez podania maksymalnej kwoty ani terminu, kupujący może się wycofać, powołując się na jakąkolwiek odmowę banku.
Nieświadome zawarcie confirmatorias: niektóre umowy używają sformułowań sugerujących obowiązek wykonania bez powołania się na art. 1454 KC. Jeśli chcesz zachować swobodę rezygnacji poprzez zwrot podwójnej kwoty, sprawdź, czy ten artykuł widnieje w dokumencie.
Automatyczne przedłużenie terminu: klauzula automatycznie wydłużająca termin na żądanie kupującego pozbawia cię kontroli nad harmonogramem sprzedaży.
Nierozdzielone koszty: umowa powinna precyzować, kto i co płaci (podatek od zysku ze sprzedaży, opłaty notarialne, koszty rejestracji, podatek od czynności cywilnoprawnych lub VAT według sytuacji). Pozostawienie tej kwestii otwartej prowadzi do sporów w ostatniej chwili.
Nieograniczone dodatkowe odszkodowanie w karnych arras: jeśli wybierasz arras penales, warto ograniczyć klauzulę dodatkowego odszkodowania do rozsądnej wysokości, aby uchronić się przed nieproporcjonalnymi roszczeniami.

Termin: od 30 do 60 dni jako zasada

Czas między podpisaniem umowy arras a aktem notarialnym nie jest regulowany przepisami prawa, ale standardowa praktyka na Costa Blanca i w Orihuela Costa wynosi od 30 do 60 dni. Przy transakcjach hipotecznych 45 dni daje bankowi wystarczający czas na wycenę i rozpatrzenie wniosku. Przy zakupach gotówkowych 30 dni jest więcej niż wystarczające.

Jako sprzedający, termin dłuższy niż 60 dni działa na twoją niekorzyść: w tym czasie nie możesz sprzedać nieruchomości innemu kupującemu, nie możesz z pewnością planować kolejnej transakcji i ponosisz ryzyko zmian rynkowych. Jeśli kupujący prosi o więcej czasu, zażądaj wyższego zadatku jako rekompensaty lub negocjuj przedłużenie w drodze aneksu z podwyższoną kwotą arras.

Skonsultuj się ze specjalistą przed podpisaniem

Sprawdzenie umowy arras nie zajmuje tygodni, ale wymaga doświadczenia na lokalnym rynku nieruchomości. Od 1988 roku towarzyszymy właścicielom na Costa Blanca i w Orihuela Costa, a istotna część naszej pracy polega właśnie na wykrywaniu tego rodzaju problemów zanim podpis wywoła spór trudny do rozwiązania.

Jeśli masz na stole projekt umowy arras lub właśnie otrzymałeś ofertę i chcesz wiedzieć, jak postąpić, skontaktuj się z naszym zespołem pod numerem +34 965 714 362 lub napisz do nas na info@bennecke.com. Przeanalizujemy z tobą każdą klauzulę i doradzimy, jaki rodzaj arras najlepiej chroni twoje interesy w twojej konkretnej sytuacji.