Vendre votre propriété en Espagne en tant que non-résident : guide complet 2026

Si vous possédez un bien à Torrevieja ou sur la Costa Blanca et que vous vivez à l'étranger, le vendre n'est pas compliqué, mais ça ne fonctionne pas de la même façon que si vous étiez résident fiscal en Espagne. Certains impôts ne s'appliquent qu'aux non-résidents, l'acheteur est légalement tenu de pratiquer des retenues, et certaines démarches se préparent à l'avance. Chez Bennecke, nous gérons ce type de vente depuis 1988. Ce qui ralentit le plus le processus, ce n'est généralement pas le marché : ce sont les documents qui n'étaient pas prêts à l'arrivée de l'acheteur.

Avant de mettre le bien sur le marché

La première étape n'est pas d'appeler un agent. C'est de faire le point sur les documents que vous avez — et ceux qu'il vous manque. Il vous faudra votre NIE (numéro d'identification des étrangers) en cours de validité, l'acte de vente original, le dernier avis d'imposition de l'IBI (taxe foncière municipale) payé, le certificat de la copropriété confirmant l'absence de dettes, et le certificat de performance énergétique (CEE), obligatoire pour mettre le bien en vente.

Si votre certificat énergétique a expiré ou n'a jamais été établi, un technicien peut l'émettre à Torrevieja pour environ 100-150€. Sans lui, vous ne pouvez pas publier l'annonce légalement.

La nota simple registral

La nota simple (extrait du Registre de la Propriété) indique qui est le titulaire, s'il existe des charges (hypothèque, saisies) et les caractéristiques du bien. Tout acheteur sérieux la demandera avant de faire une offre.

Vous pouvez la demander en ligne sur le site du Colegio de Registradores pour environ 9€. Elle est délivrée en 24 à 48 heures. L'avoir avant de négocier évite les mauvaises surprises : découvrir une charge une fois les arras signées complique tout.

Le contrat d'arras

Quand le prix est accepté, on signe le contrat d'arras (avant-contrat avec dépôt de garantie). L'acheteur verse généralement entre 5 % et 10 % du prix convenu. S'il se rétracte, il perd cette somme. Si c'est vous qui ne respectez pas l'accord, vous remboursez le double.

Les arras penitenciales, les plus courantes, sont régies par l'article 1454 du Code civil espagnol. Le délai habituel jusqu'à la signature définitive est de 30 à 60 jours, mais il peut être prolongé si l'acheteur a besoin d'un crédit immobilier.

Le notaire et l'acte de vente

L'acte de vente se signe devant notaire. En tant que vendeur, vous n'êtes pas obligé de vous déplacer en Espagne : vous pouvez donner une procuration à une personne de confiance — un avocat, un proche ou un agent de Bennecke — pour qu'elle signe à votre place. Cette procuration est établie devant un notaire de votre pays de résidence et apostillée pour être valable en Espagne.

Les honoraires du notaire sont réglementés. Pour une vente à 200.000€, ils tournent autour de 600-800€, généralement à la charge de l'acheteur. Vos frais notariaux en tant que vendeur se limitent souvent à la procuration, si vous en avez besoin.

Les impôts du vendeur non-résident

C'est là que la situation diffère le plus d'une vente en tant que résident. Trois obligations fiscales vous concernent :

La retenue de 3 %

L'acheteur a l'obligation légale de retenir 3 % du prix de vente et de le verser au fisc (Hacienda) au nom du vendeur. Ce n'est pas optionnel : s'il ne le fait pas, c'est lui qui répond de cette dette.

Si vous vendez à 200.000€, vous recevez 194.000€ et les 6.000€ restants vont directement à l'Agencia Tributaria via le modelo 211 (formulaire fiscal de retenue). Cette somme est un acompte sur l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents).

La plus-value mobilière (IRNR)

Dans les trois mois suivant la vente, vous devez déposer le modelo 210 (déclaration de plus-value). Le calcul : prix de vente moins frais de cession, moins prix d'achat plus frais d'acquisition. Le taux pour les non-résidents de l'UE est de 19 %. Hors UE, il peut atteindre 24 %.

Si la retenue de 3 % dépasse l'impôt dû, le fisc vous rembourse la différence. Vous avez jusqu'à quatre ans pour la réclamer.

La plusvalía municipal

La plusvalía municipal (IIVTNU, taxe municipale sur la plus-value foncière) est perçue par la mairie sur l'augmentation de valeur du terrain entre la date d'achat et la date de vente. Depuis la décision du Tribunal Constitutionnel de 2021, vous pouvez choisir entre la méthode objective (basée sur le cadastre) et la méthode réelle (basée sur la différence de prix). Si vous avez vendu à perte, vous ne payez rien.

Le montant varie selon la commune, la durée de détention et la valeur cadastrale. À Torrevieja, il tourne souvent entre 1.000-3.000€ pour un bien de valeur moyenne.

Combien de temps prend le processus ?

Entre la décision de vendre et la signature de l'acte, il s'écoule généralement 2 à 4 mois. Le principal goulot d'étranglement n'est pas le marché : c'est la documentation du vendeur.

Si tous vos papiers sont en ordre dès le départ, les délais se raccourcissent sensiblement. S'il faut établir une procuration notariale depuis l'étranger, comptez entre 1 et 3 semaines supplémentaires selon le pays et le notaire.

Vendre sans venir en Espagne

C'est possible, et ce n'est pas rare. Nous avons géré des ventes complètes pour des propriétaires au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Belgique, en Allemagne et dans les pays nordiques qui ne pouvaient pas — ou ne souhaitaient pas — se déplacer. Le processus est identique : visites, négociation, arras et acte. Vous signez la procuration, nous coordonnons le reste.

Si vous souhaitez savoir combien vaut votre bien ou si vous avez des questions sur une étape, appelez-nous au +34 965 714 362 ou écrivez-nous à info@bennecke.com. Nous sommes sur la Costa Blanca sud depuis 1988 et nous avons tout vu.