Нота Симпле в Испании: что это такое, что в ней указано и почему покупатель всегда её запрашивает

Когда потенциальный покупатель начинает всерьёз рассматривать объект недвижимости в Испании, один из первых вопросов, который задаёт его адвокат или консультант: «У вас есть нота симпле?». Если вы владеете квартирой на Коста-Бланке уже много лет и никогда прежде не продавали недвижимость, вы, возможно, никогда не слышали об этом документе. Разобраться в нём несложно — но понимание того, что он содержит, может уберечь вас от неприятных сюрпризов в самый неподходящий момент.

Что такое нота симпле

Нота симпле — это информационная выписка, выдаваемая Registro de la Propiedad (Реестром собственности Испании). На практике это официальный документ, подтверждающий, кто является законным владельцем объекта, какие обременения на нём зарегистрированы и как он описан в реестре. Это не escritura (нотариально заверенный акт о праве собственности, обладающий юридической силой), но именно нота симпле является первым документом, который любой покупатель, банк или адвокат запросит прежде, чем сделает следующий шаг.

Registro de la Propiedad — государственный орган, подведомственный Министерству юстиции Испании. У каждого зарегистрированного объекта есть досье, в котором отражены все изменения права собственности, ипотеки, судебные аресты, права узуфрукта и любые другие обременения. Нота симпле — это актуальная выписка из этого досье.

Что содержит нота симпле

Стандартная нота симпле состоит из трёх разделов:

1. Право собственности

Здесь указывается, кто является законным владельцем объекта и в какой доле. Это может быть единственный собственник, двое (например, супруги), несколько наследников или юридическое лицо. Если лицо, предлагающее вам недвижимость, не фигурирует в ноте симпле в качестве зарегистрированного владельца — что-то не так, и прежде чем продолжать, это необходимо прояснить.

2. Описание объекта

В этом разделе содержатся кадастровый номер, площадь (общая и жилая), этаж, зарегистрированный адрес и описание объекта в том виде, в каком он числится в реестре. Эти сведения не всегда совпадают с фактическим состоянием объекта — иногда расходятся площади или данные устарели, — но именно это является официальной версией.

3. Обременения и ограничения

Этот раздел привлекает наибольшее внимание покупателей. Здесь перечислены все обременения, лежащие на объекте: действующие ипотеки, судебные аресты (эмбарго), сервитуты, права узуфрукта, резолютивные условия и любые другие зарегистрированные ограничения. Объект с действующей ипотекой может быть продан, однако эта ипотека должна быть погашена у нотариуса в день подписания договора — как правило, за счёт части вырученной суммы.

Почему покупатель всегда запрашивает ноту симпле

Ответ прост: покупатель хочет убедиться, что приобретает именно то, что думает. Без ноты симпле невозможно проверить, является ли продавец реальным зарегистрированным собственником и не скрывает ли объект каких-либо долгов. Судебный арест, например, не всегда виден невооружённым глазом. Квартира может выглядеть безупречно и при этом находиться под арестом за неуплату взносов в товарищество собственников или налоговые долги — и этот арест не снимается автоматически с продажей объекта.

Адвокаты покупателей используют ноту симпле для сопоставления данных с предлагаемым договором купли-продажи. Если обнаруживаются расхождения между заявлениями продавца и сведениями реестра, эти расхождения необходимо устранить до нотариального оформления сделки.

Почему продавцу стоит запросить её до выставления объекта на продажу

Вот совет, который многие продавцы получают слишком поздно: запросите собственную ноту симпле ещё до того, как выставите объект на рынок. Не для того, чтобы сразу передавать её потенциальным покупателям, а чтобы самим точно знать, в каком реестровом состоянии находится ваша недвижимость.

Нам встречались ситуации, когда продавец обнаруживал — уже после того, как покупатель найден и до подписания остались считаные дни, — что его ипотека так и не была аннулирована в реестре, несмотря на то что была полностью выплачена много лет назад. Или что узуфруктуарий давно скончался, но никто так и не оформил снятие соответствующего обременения. Всё это решаемо, но требует времени. Выявить проблему до начала продажи — значит решить её спокойно, не срывая уже заключённую сделку.

Как получить ноту симпле

Проще всего — через портал Коллегии регистраторов: registradores.org. Стоимость составляет 9,02 евро, срок исполнения — обычно 24–48 рабочих часов. Вам понадобится кадастровый номер или реестровые данные объекта (номер финки, том, книга, лист — всё это указано в вашей escritura).

Ноту симпле можно также запросить лично в местном Registro de la Propiedad. Для объектов в Торревьехе и Ориуэла-Коста компетентным органом является Registro de la Propiedad de Torrevieja.

Срок действия

Нота симпле не имеет официального срока действия. Однако банки и нотариусы, как правило, принимают документ давностью не более трёх месяцев, считая его актуальным. Если вашей ноте симпле больше этого срока, в ней не будут отражены изменения, произошедшие в реестре за прошедшее время.

Нота симпле и непогашенная ипотека

Если на вашем объекте зарегистрирована ипотека, она будет отражена в ноте симпле с указанием первоначальной суммы и даты регистрации. Для продажи вам потребуется запросить в банке справку об остатке задолженности — точной сумме, оставшейся к погашению. Эта сумма закрывается у нотариуса в день подписания договора — как правило, вычитается непосредственно из цены продажи. Формальное погашение ипотеки в реестре обычно происходит в течение нескольких дней или недель после совершения сделки.

Наш подход в Bennecke

Когда собственник поручает нам продажу своего объекта, проверка ноты симпле входит в стандартный процесс оценки и подготовки к продаже. Если мы обнаруживаем какую-либо реестровую проблему — незакрытое обременение, расхождение в праве собственности или устаревшее описание объекта — мы сообщаем вам об этом до начала маркетинга, чтобы вы могли устранить её без спешки и без ущерба для сделки.

Мы сопровождаем сделки с недвижимостью на Коста-Бланке уже более 35 лет. Нота симпле — документ, который мы прочитали тысячи раз, и мы точно знаем, на что обращать внимание. Если у вас есть вопросы по вашей ноте симпле, свяжитесь с нашей командой.