IBI, wspólnota i media przy sprzedaży: co zapyta kupujący

Gdy kupujący zainteresowany nieruchomością w La Zenia, Cabo Roig lub Playa Flamenca zdecyduje się na kolejny krok, jego adwokat lub pośrednik nieruchomości poprosi o trzy dokumenty przed sporządzeniem jakiejkolwiek formalnej oferty: ostatnią opłaconą fakturę IBI (podatek od nieruchomości), zaświadczenie o braku długów wobec wspólnoty mieszkaniowej (comunidad de propietarios) oraz potwierdzenie, że media są opłacone. To nie są formalności administracyjne. W niektórych przypadkach notariusz żąda ich przed sporządzeniem aktu notarialnego (escritura); w każdym przypadku ich brak daje kupującemu podstawy do renegocjacji ceny lub opóźnienia transakcji. Przygotowanie ich przed pierwszym poważnym pokazem skraca czas zamknięcia o dwa do trzech tygodni.

IBI: pierwszy dokument, o który zapyta kupujący

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny podatek gminny obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. W gminach południowego Costa Blanca stawka wynosi od 0,4 % do 1,1 % tej wartości. Dla nieruchomości o wartości katastralnej 120 000 € w Orihuela, do której należą Orihuela Costa, La Zenia, Punta Prima, Playa Flamenca, Villamartín i Zeniamar, roczna kwota IBI mieści się w przedziale od 600 € do 900 €.

Kupujący prosi o ten dokument nie tylko w celu weryfikacji aktualności płatności: zaległe faktury IBI z ostatnich czterech lat podlegają egzekucji z nieruchomości nawet po zmianie właściciela. Kupujący, który podpisze bez sprawdzenia, może odziedziczyć ten dług bezpośrednio. Dlatego adwokat kupującego zawsze to weryfikuje, a notariusz może zażądać dokumentu przed sporządzeniem aktu.

Kwestia podziału IBI w roku sprzedaży: standardową praktyką na Costa Blanca jest rozliczenie rocznej kwoty między sprzedającym a kupującym proporcjonalnie do dni posiadania przez każdą ze stron. Brak jest ścisłego wymogu prawnego, jednak większość umów rezerwacyjnych (contrato de arras) wprost to przewiduje. Jeśli faktura za bieżący rok jest już w pełni opłacona, kupujący zwraca sprzedającemu proporcjonalną część przy podpisaniu aktu; jeśli nie jest jeszcze opłacona, kwota zostaje zatrzymana przez notariusza.

Sposoby uzyskania ostatniej faktury lub uregulowania sytuacji:

• Przy płatności przez polecenie zapłaty bank przechowuje potwierdzenie transakcji.
• Przy płatności w kasie urząd gminy Orihuela wydaje duplikat od ręki lub przez portal internetowy.
• Przy zaległościach za kilka lat uregulowanie obejmuje kwotę główną plus karę za zwłokę w wysokości 20 % i może trwać od dwóch do sześciu tygodni.
• Jeśli nieruchomość leży w innej gminie, np. Torrevieja lub Santa Pola, procedura jest podobna, ale stawki kar mogą się różnić.

Z doświadczeń zebranych od 1988 roku wynika, że najczęstszy problem sprzedających nierezydentów polega na tym, że zawiadomienia o IBI przestały docierać pocztą, a długi narastały niezauważenie. Wykrycie tego przed wystawieniem nieruchomości zapobiega blokadom na końcowym etapie transakcji, gdy kupujący ma już adwokata i chce szybko sfinalizować zakup.

Wspólnota mieszkaniowa: zaświadczenie o braku długów

Długi wobec wspólnoty mieszkaniowej (comunidad de propietarios) przechodzą wraz z nieruchomością, nie z jej sprzedawcą. Artykuł 9.1.e hiszpańskiej Ustawy o własności poziomej stanowi, że kupujący odpowiada subsydiarnie za nieopłacone składki z roku bieżącego i trzech poprzednich lat. To nie jest teoretyczne ostrzeżenie ani element negocjacji: notariusz może odmówić sporządzenia aktu bez tego dokumentu.

Co to jest zaświadczenie o braku długów

Jest to dokument wydany przez zarządcę nieruchomości (administrador de fincas) lub przewodniczącego wspólnoty, potwierdzający uregulowanie wszystkich zwykłych składek i zatwierdzonych dopłat nadzwyczajnych (derramas). Standardowy czas oczekiwania wynosi 7 dni kalendarzowych od złożenia wniosku; w dużych wspólnotach może sięgnąć 15 dni. W większości osiedli w Villamartín, Zeniamar lub Cabo Roig zaświadczenie jest bezpłatne; niektórzy zarządcy pobierają od 30 € do 60 €. To najtańszy dokument w całym procesie i nie ma powodów, by odkładać jego złożenie.

Co się dzieje przy zadłużeniu

Jeśli zaświadczenie wykazuje nieopłacone składki, przed podpisaniem aktu stosuje się jeden z trzech sposobów uregulowania:

1. Sprzedający spłaca całe zadłużenie przed wizytą u notariusza.
2. Notariusz zatrzymuje część ceny zakupu przy podpisaniu, aby pokryć zaległe saldo.
3. Kupujący przejmuje dług, który odliczany jest od uzgodnionej ceny sprzedaży.

W wielu osiedlach w okolicy z miesięcznymi składkami od 80 € do 200 €, 12 do 18 miesięcy zaległości oznacza zadłużenie od 1 000 € do 3 600 €. Nieuregulowane przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej (contrato de arras) może zablokować transakcję lub opóźnić ją o wiele tygodni. Przeprowadziliśmy ponad 5 000 transakcji i to jeden z najczęstszych punktów, w których pojawiają się opóźnienia, gdy kwestia nie jest rozwiązana z wyprzedzeniem.

Media: woda, prąd i gaz

Umowa rezerwacyjna (contrato de arras) zawiera zazwyczaj klauzulę, w której sprzedający oświadcza, że rachunki za media są opłacone i że umowy można przenieść na nowego właściciela. Dobrze doradzany kupujący poprosi o ostatnie opłacone rachunki przed podpisaniem. Najczęstsze problemy w nieruchomościach należących do nierezydentów, które stały puste przez miesiące lub lata:

• Umowa na dostawę prądu rozwiązana z powodu braku płatności lub na wniosek poprzedniego właściciela: wznowienie dostaw trwa od 7 do 21 dni roboczych i wymaga inspekcji instalacji elektrycznej, jeśli prąd był odłączony przez ponad dwa lata.
• Zaległości wobec Hidrogea (dostawca wody w Orihuela Costa): przy nieuregulowanej fakturze nowy właściciel może znaleźć odciętą dostawę wody po zamknięciu transakcji.
• Dostawy gazu wstrzymane z powodu przeoczonego obowiązkowego przeglądu: przywrócenie wymaga inspekcji technicznej i może trwać do czterech tygodni.
• Piece olejowe i inne instalacje grzewcze: nie generują długów przechodzących na kupującego, lecz sprzedający powinien potwierdzić ich stan przed podpisaniem.

Przekazanie ostatnich rachunków za prąd i wodę nie jest w większości przypadków wymogiem notarialnym, lecz ich brak daje kupującemu konkretny powód do renegocjacji ceny lub żądania dodatkowego depozytu do momentu uregulowania umów mediowych. W Punta Prima i innych częściach Orihuela Costa z wysoką koncentracją właścicieli-nierezydentów kwestia ta pojawia się w mniej więcej jednej na trzy transakcje, które prowadzimy.

Tabela podsumowująca: dokumenty, kto pyta, termin i koszt

DokumentKto prosiCzas uzyskaniaKoszt / konsekwencje przy zadłużeniuOstatnia opłacona faktura IBIAdwokat kupującego / notariuszNatychmiast (polecenie zapłaty) lub 1–5 dni roboczychDług egzekwowalny z nieruchomości do 4 lat; kara 20 % za zwłokęZaświadczenie o braku długów wspólnotyNotariusz (wymagane do aktu)7–15 dni kalendarzowychKupujący odpowiada za 3 lata zaległych składek; zaświadczenie kosztuje 0–60 €Rachunek za wodę (Hidrogea) bez zaległościAdwokat kupującego / kupującyNatychmiast (papierowy rachunek lub aplikacja)Dług przechodzi na nieruchomość; dostawa odcięta do uregulowaniaRachunek za prąd bez zaległości lub aktywna umowaAdwokat kupującego / kupującyNatychmiast przy aktywnej umowie; 7–21 dni roboczych przy wznawianiuBez aktywnej umowy: opóźnienie w użytkowaniu po zakupieStatus umowy gazowej (jeśli dotyczy)KupującyNatychmiast przy aktualnych dokumentach; do 4 tygodni przy wymaganej inspekcjiDostawy gazu wstrzymane do zaliczenia obowiązkowego przeglądu technicznego

Kolejność przygotowania dokumentów

Ten sam schemat opóźnień powtarza się transakcja po transakcji: sprzedający nie ma tych dokumentów gotowych w chwili otrzymania pierwszej poważnej oferty, a 15–30 dni potrzebnych na ich zebranie wystarczy, by kupujący stracił zainteresowanie lub znalazł inną nieruchomość. Kolejność działań, którą polecamy każdemu właścicielowi powierzającemu nam sprzedaż:

1. Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż: sprawdzenie statusu IBI w gminie Orihuela lub przez portal internetowy.
2. Po otrzymaniu poważnej oferty ustnej: złożenie wniosku o zaświadczenie o braku długów do wspólnoty lub zarządcy.
3. Jeśli nieruchomość stoi pusta ponad trzy miesiące: weryfikacja stanu umów na wodę, prąd i gaz oraz usunięcie wszelkich nieprawidłowości.
4. Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej: spłata wszelkich zaległości lub uzgodnienie mechanizmu depozytu u notariusza.

Jeśli mają Państwo nieruchomość w La Zenia, Cabo Roig, Playa Flamenca, Punta Prima lub innej części Orihuela Costa i chcą Państwo wiedzieć, w jakim stanie są bieżące opłaty przed sprzedażą, prosimy o kontakt pod numerem +34 965 714 362 lub na adres info@bennecke.com. Od 1988 roku pomagamy właścicielom właściwie przygotować dokumentację i unikamy opóźnień, które powtarzają się przy każdej kolejnej transakcji.