Nota simple w Hiszpanii: czym jest, co zawiera i dlaczego każdy kupujący zawsze o nią prosi

Kiedy ktoś poważnie zainteresuje się nieruchomością w Hiszpanii, jedno z pierwszych pytań zadawanych przez jego prawnika lub doradcę brzmi: „Czy masz nota simple?”. Jeśli od lat posiadasz apartament na Costa Blanca i nigdy wcześniej nie sprzedawałeś nieruchomości, prawdopodobnie nigdy nie słyszałeś o tym dokumencie. To nic skomplikowanego — ale zrozumienie, czym jest i co zawiera, może uchronić cię przed nieprzyjemnymi niespodziankami w najmniej odpowiednim momencie.

Czym dokładnie jest nota simple

Nota simple to wyciąg informacyjny wydawany przez Registro de la Propiedad — hiszpański rejestr nieruchomości. W praktyce jest to oficjalny dokument potwierdzający, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, jakie obciążenia na niej ciążą oraz jak jest ona opisana w rejestrze. To nie jest escritura — akt notarialny mający moc prawną — ale właśnie o nota simple każdy kupujący, bank lub prawnik poprosi jako pierwszy, zanim zrobi kolejny krok.

Registro de la Propiedad jest instytucją publiczną podległą Ministerstwu Sprawiedliwości Hiszpanii. Każda zarejestrowana nieruchomość ma swoje akta, w których odnotowane są wszystkie zmiany własności, hipoteki, zajęcia komornicze, prawa użytkowania i wszelkie inne obciążenia. Nota simple to aktualne podsumowanie tych akt.

Jakie informacje zawiera nota simple

Standardowa nota simple składa się z trzech części:

1. Własność

Wskazuje, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości i w jakim udziale. Może to być jeden właściciel, dwoje (na przykład małżeństwo), kilku spadkobierców lub spółka. Jeśli osoba sprzedająca ci nieruchomość nie figuruje jako właściciel w nota simple, coś się nie zgadza — i warto zatrzymać się, zanim pójdziesz dalej.

2. Opis nieruchomości

Znajdziesz tu numer katastralny, powierzchnię zabudowaną i użytkową, piętro, adres rejestrowy oraz opis nieruchomości zgodny z wpisem do rejestru. Nie zawsze odpowiada to dokładnie stanowi faktycznemu — czasami pojawiają się rozbieżności w metrażu lub nieaktualne dane — ale jest to wersja oficjalna.

3. Obciążenia i prawa osób trzecich

Ta sekcja interesuje kupujących najbardziej. Wymienione są tu wszystkie obciążenia ciążące na nieruchomości: czynne hipoteki, zajęcia sądowe, służebności, prawa użytkowania, warunki rozwiązujące i wszelkie inne zarejestrowane ograniczenia. Nieruchomość z aktywną hipoteką może zostać sprzedana, ale hipoteka ta musi zostać spłacona u notariusza w dniu podpisania aktu — zazwyczaj z części ceny sprzedaży.

Dlaczego kupujący zawsze proszą o nota simple

Powód jest prosty: kupujący chce mieć pewność, że kupuje to, co myśli, że kupuje. Bez nota simple nie ma możliwości sprawdzenia, czy sprzedający jest rzeczywiście zarejestrowanym właścicielem, ani czy nieruchomość nie kryje ukrytych długów. Zajęcie komornicze na przykład nie zawsze jest widoczne gołym okiem. Mieszkanie może wyglądać nienagannie, a jednocześnie być zajęte z powodu zaległych opłat wspólnoty mieszkaniowej lub długów podatkowych — i to zajęcie nie znika automatycznie wraz ze sprzedażą.

Prawnicy kupujących używają nota simple do porównania danych z proponowanym aktem kupna-sprzedaży. Jeśli pojawią się rozbieżności między tym, co twierdzi sprzedający, a tym, co wynika z rejestru, trzeba je wyjaśnić przed podpisaniem aktu notarialnego.

Dlaczego sprzedający powinien zamówić nota simple przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż

To rada, którą wielu właścicieli otrzymuje zbyt późno: zamów własną nota simple, zanim wystawisz nieruchomość na rynek. Nie po to, żeby od razu dawać ją potencjalnym kupującym, ale żeby dokładnie wiedzieć, w jakim stanie rejestrowym jest twoja nieruchomość.

Spotkaliśmy się z sytuacjami, w których sprzedający odkrywał — gdy kupujący był już znaleziony i podpisanie zbliżało się nieuchronnie — że jego hipoteka nigdy nie została wykreślona z rejestru, mimo że była spłacona wiele lat temu. Albo że osoba korzystająca z prawa użytkowania dawno już nie żyje, ale nikt nie dopełnił formalności wykreślenia. Takie sprawy da się rozwiązać, ale wymagają czasu i dokumentów. Wykrycie ich przed wystawieniem nieruchomości pozwala działać bez pośpiechu i nie zakłócać trwającej transakcji.

Jak uzyskać nota simple

Najwygodniej przez portal Kolegium Rejestratorów: registradores.org. Koszt wynosi 9,02 euro, a czas realizacji to zazwyczaj 24–48 godzin roboczych. Będziesz potrzebować numeru katastralnego lub danych rejestrowych nieruchomości (numer finki, tom, księga, karta — wszystkie te informacje znajdziesz w swojej escritura).

Nota simple można też uzyskać osobiście w lokalnym Registro de la Propiedad. Dla nieruchomości w Torrevieja i Orihuela Costa właściwy jest Registro de la Propiedad de Torrevieja.

Jak długo jest ważna nota simple

Nota simple nie ma oficjalnej daty ważności. Banki i notariusze preferują jednak dokument nie starszy niż trzy miesiące, uznając go za aktualny. Jeśli twój dokument jest starszy, nie będzie odzwierciedlał zmian w rejestrze dokonanych w tym czasie.

Nota simple a niespłacona hipoteka

Jeśli na twojej nieruchomości ciąży hipoteka, będzie ona widoczna w nota simple wraz z pierwotną kwotą i datą ustanowienia. Aby sprzedać nieruchomość, będziesz musiał poprosić bank o zaświadczenie o saldzie zadłużenia, które potwierdza dokładną pozostałą kwotę do spłaty. Kwota ta jest regulowana u notariusza w dniu podpisania aktu — zazwyczaj potrącana bezpośrednio z ceny sprzedaży. Formalne wykreślenie hipoteki z rejestru następuje zwykle w ciągu kilku dni lub tygodni po sprzedaży.

Co robimy w Bennecke

Kiedy właściciel powierza nam sprzedaż swojej nieruchomości, weryfikacja nota simple jest częścią naszego procesu wyceny i przyjęcia do sprzedaży. Jeśli wykryjemy jakikolwiek problem rejestrowy — niewykreślone obciążenie, rozbieżność w kwestii własności lub nieaktualny opis nieruchomości — informujemy cię o tym przed rozpoczęciem działań marketingowych, abyś mógł to rozwiązać bez pośpiechu i bez wpływu na transakcję.

Prowadzimy transakcje nieruchomościami na Costa Blanca od ponad 35 lat. Nota simple to dokument, który przeczytaliśmy tysiące razy i wiemy dokładnie, czego w nim szukać. Jeśli masz pytania dotyczące swojej nota simple, skontaktuj się z naszym zespołem.