IBI, VvE-bijdragen en nutsvoorzieningen bij verkoop: wat de koper zal vragen

Wanneer een koper die geïnteresseerd is in een woning in La Zenia, Cabo Roig of Playa Flamenca besluit verder te gaan, vraagt zijn advocaat of makelaar drie documenten op voordat een formeel bod wordt opgesteld: de laatste betaalde IBI-aanslag (gemeentelijke onroerendgoedbelasting), een schuldenverklaring van de vereniging van eigenaren (VvE), en bevestiging dat de nutsvoorzieningen up-to-date zijn. Dit zijn geen administratieve formaliteiten. In sommige gevallen kan de notaris de escritura (akte van levering) pas opmaken nadat deze documenten zijn overlegd; in alle gevallen geeft hun afwezigheid de koper concrete gronden om de prijs te heronderhandelen of de overdracht te vertragen. Wie ze klaar heeft vóór de eerste serieuze bezichtiging, kan de doorlooptijd met twee à drie weken verkorten.

IBI: het eerste document dat iedere koper opvraagt

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is een jaarlijkse gemeentelijke belasting op basis van de kadastrale waarde van de woning. In de gemeenten van de Costa Blanca Sur varieert het tarief van 0,4 % tot 1,1 % van de kadastrale waarde. Voor een woning met een kadastrale waarde van € 120.000 in Orihuela, de gemeente waaronder Orihuela Costa, La Zenia, Punta Prima, Playa Flamenca, Villamartín en Zeniamar vallen, bedraagt de jaarlijkse IBI tussen € 600 en € 900.

Kopers vragen dit document niet alleen om te controleren of u actueel bent: onbetaalde IBI-aanslagen van de afgelopen vier jaar kunnen worden verhaald op de woning, ook na de eigendomsoverdracht. Een koper die tekent zonder dit te controleren, kan die schuld rechtstreeks overnemen. Daarom controleert de advocaat van de koper dit altijd, en de notaris kan het vereisen voordat hij de akte passeert.

Over de verdeling van IBI in het verkoopjaar: gangbare praktijk op de Costa Blanca is dat het jaarbedrag wordt verdeeld tussen verkoper en koper naar rato van het aantal dagen dat ieder eigenaar is. Een wettelijke verplichting daartoe bestaat niet, maar de meeste voorovereenkomsten (contrato de arras) leggen dit expliciet vast. Is de aanslag voor het lopende jaar al volledig betaald, dan vergoedt de koper het evenredige deel bij de notarisafspraak; is die nog niet betaald, dan houdt de notaris het bedrag in.

Hoe u de laatste aanslag opvraagt of uw situatie regulariseert:

• Bij automatische incasso beschikt uw bank over de betalingsbevestiging.
• Bij betaling aan de balie geeft de gemeente Orihuela direct een duplicaat af of via het online portaal.
• Bij achterstallige betalingen over meerdere jaren omvat de regularisatie de hoofdsom plus een vertragingstoeslag van 20 %, en kan twee tot zes weken in beslag nemen.
• Valt de woning in een andere gemeente, zoals Torrevieja of Santa Pola, dan is de procedure vergelijkbaar maar kunnen de toeslagen afwijken.

Uit onze ervaring sinds 1988 blijkt dat het meest voorkomende probleem bij niet-ingezeten verkopers is dat IBI-aanslagen niet meer per post aankwamen en dat schulden zich stilletjes opstapelden. Vroegtijdige opsporing voorkomt blokkades in de eindfase van de verkoop, wanneer de koper al een advocaat heeft en haast wil maken.

Vereniging van eigenaren: de schuldenverklaring

Schulden aan de VvE (comunidad de propietarios) gaan mee met de woning, niet met de verkoper. Artikel 9.1.e van de Spaanse Wet Horizontaal Eigendom bepaalt dat de koper subsidiair aansprakelijk is voor onbetaalde bijdragen van het lopende jaar en de drie voorgaande jaren. Dit is geen theoretische waarschuwing en geen onderhandelingspunt: de notaris kan weigeren de akte te passeren zonder dit certificaat.

Wat is de schuldenverklaring?

Het gaat om een document afgegeven door de VvE-beheerder (administrador de fincas) of de voorzitter van de VvE, waaruit blijkt dat alle gewone bijdragen en goedgekeurde extra bijdragen (derramas) zijn voldaan. De standaard doorlooptijd is 7 kalenderdagen na het verzoek, in grotere VvE's tot 15 dagen. In de meeste complexen in Villamartín, Zeniamar of Cabo Roig is de verklaring gratis; sommige beheerders rekenen € 30 tot € 60 voor de afgifte. Dit is het goedkoopste document van het gehele traject en er is geen reden om het op te vragen uit te stellen.

Wat gebeurt er bij openstaande schulden?

Als de verklaring onbetaalde bijdragen vermeldt, zijn er drie gangbare manieren om dit vóór de ondertekening van de akte op te lossen:

1. De verkoper voldoet het volledige openstaande bedrag vóór de notarisafspraak.
2. De notaris houdt een deel van de koopprijs in bij de ondertekening om het saldo te verrekenen.
3. De koper neemt de schuld over, die van de overeengekomen verkoopprijs wordt afgetrokken.

In veel complexen in de regio met maandelijkse bijdragen van € 80 tot € 200 leidt 12 tot 18 maanden achterstalligheid tot een schuld van € 1.000 tot € 3.600. Wordt dit niet opgelost vóór het tekenen van de voorovereenkomst, dan kan de transactie weken vertraging oplopen of helemaal vastlopen. Wij hebben meer dan 5.000 transacties begeleid en dit is een van de meest voorkomende vertragingspunten wanneer het niet tijdig wordt aangepakt.

Nutsvoorzieningen: water, elektriciteit en gas

De voorovereenkomst (contrato de arras) bevat doorgaans een clausule waarin de verkoper verklaart dat de nutsvoorzieningsfacturen actueel zijn en dat de contracten overdraagbaar zijn. Een goed geadviseerde koper vraagt de laatste betaalde rekeningen op vóór ondertekening. De meest voorkomende problemen bij woningen van niet-ingezetenen die maanden of jaren leeg staan:

• Elektriciteitscontract beëindigd wegens wanbetaling of op verzoek van de vorige eigenaar: herverbinding duurt 7 tot 21 werkdagen en vereist een installatiekeuring als de aansluiting meer dan twee jaar inactief is geweest.
• Openstaande waterschuld bij Hidrogea (waterleverancier in Orihuela Costa): bij een onbetaalde rekening kan de nieuwe eigenaar na de overdracht een afgesloten aansluiting aantreffen.
• Gaslevering onderbroken wegens het missen van de verplichte periodieke keuring: herstel vereist een technische inspectie en kan tot vier weken duren.
• Stookolieketels of andere brandstofsystemen: deze creëren geen overdraagbare schulden, maar de verkoper dient de staat ervan te bevestigen vóór de ondertekening.

Het overleggen van de laatste elektriciteits- en waterrekeningen is in de meeste gevallen geen notariële verplichting, maar hun afwezigheid geeft een koper een concrete reden om de prijs te heronderhandelen of een extra inhouding te vragen bij de overdracht totdat de contracten geregeld zijn. In Punta Prima en andere delen van Orihuela Costa met een hoge concentratie niet-ingezeten eigenaren komt dit punt voor in ongeveer één op de drie transacties die wij behandelen.

Overzichtstabel: documenten, aanvrager, doorlooptijd en kosten

DocumentWie vraagt het opDoorlooptijdKosten / gevolgen bij schuldLaatste betaalde IBI-aanslagAdvocaat koper / notarisDirect (incasso) of 1–5 werkdagenSchuld verhaalbaar op woning tot 4 jaar; 20 % vertragingstoeslagSchuldenverklaring VvENotaris (vereist in akte)7–15 kalenderdagenKoper aansprakelijk voor 3 jaar onbetaalde bijdragen; verklaring kost € 0–€ 60Waterrekening (Hidrogea) actueelAdvocaat koper / koperDirect (papieren bon of app)Schuld gaat mee met woning; aansluiting afgesloten tot betalingElektriciteitsrekening actueel of actief contractAdvocaat koper / koperDirect bij actief contract; 7–21 werkdagen voor herverbindingZonder actief contract: vertraging in gebruik na overdrachtStatus gascontract (indien van toepassing)KoperDirect indien in orde; tot 4 weken bij vereiste inspectieGaslevering onderbroken tot het slagen van de technische keuring

In welke volgorde u deze documenten voorbereidt

Hetzelfde patroon van vertragingen herhaalt zich verkoop na verkoop: de verkoper heeft deze documenten niet klaar wanneer het eerste serieuze bod binnenkomt, en de 15 tot 30 dagen die nodig zijn om ze te verzamelen, zijn voldoende om de koper te laten afhaken of een andere woning te laten vinden. De volgorde die wij iedere eigenaar aanraden die zijn woning aan ons toevertrouwt:

1. Vóór het te koop zetten: controleer uw IBI-status bij de gemeente Orihuela of via het gemeentelijke online portaal.
2. Bij ontvangst van een serieus mondeling bod: vraag de schuldenverklaring op bij de VvE of de beheerder.
3. Staat de woning langer dan drie maanden leeg: controleer de status van de water-, elektriciteits- en gascontracten en los eventuele problemen op.
4. Vóór het tekenen van de voorovereenkomst: los openstaande schulden op of spreek een inhoudingsmechanisme af met de notaris.

Heeft u een woning in La Zenia, Cabo Roig, Playa Flamenca, Punta Prima of elders op Orihuela Costa en wilt u weten wat de stand van uw recurrente lasten is vóór de verkoop, bel ons dan op +34 965 714 362 of schrijf naar info@bennecke.com. Sinds 1988 helpen wij eigenaren hun dossier correct voor te bereiden en vermijden wij de vertragingen die verkoop na verkoop terugkomen.