Puis-je vendre mon appartement en Espagne sans me déplacer ?

Oui, c'est possible. Et c'est même très courant.

C'est l'une des questions que nous recevons le plus souvent chez Bennecke : «J'ai un appartement à Torrevieja, je voudrais le vendre, mais je vis en France et je ne peux pas me rendre en Espagne. Est-ce faisable à distance ?» La réponse est oui, tout à fait. La vente à distance d'un bien immobilier en Espagne est parfaitement encadrée par la loi, et nous gérons des opérations de ce type depuis plus de trente ans avec des propriétaires non-résidents. La procédure n'est pas sensiblement plus complexe qu'une vente ordinaire. Elle nécessite simplement une étape préalable : la procuration notariale.

Qu'est-ce que la procuration notariale et à quoi sert-elle

La procuration notariale (en espagnol, poder notarial) est un acte juridique par lequel vous mandatez une autre personne, votre représentant, pour agir en votre nom devant le notaire le jour de la signature. Ce représentant peut être votre avocat espagnol, un gestionnaire administratif (gestor), ou toute autre personne de confiance résidant en Espagne.

La procuration doit être rédigée spécifiquement pour la transaction concernée. Elle doit au minimum autoriser votre représentant à signer l'acte de vente en votre nom, à gérer les formalités fiscales liées à la vente (la retenue de 3 %, la taxe sur la plus-value municipale et la déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents), et à recevoir ou transférer le produit de la vente. Si l'un de ces pouvoirs n'est pas mentionné explicitement dans le document, le notaire peut refuser de procéder.

Comment obtenir la procuration depuis la France ou la Belgique

Deux options s'offrent à vous.

La première consiste à vous rendre au consulat espagnol le plus proche de chez vous. Les consulats disposent de fonctions notariales et peuvent établir une procuration ayant pleine valeur juridique en Espagne. L'inconvénient est le délai d'attente pour obtenir un rendez-vous : à Paris ou à Bruxelles, il peut s'étendre sur trois à cinq semaines. Si vous avez décidé de vendre, il vaut mieux prendre rendez-vous le plus tôt possible.

La deuxième option est de signer la procuration devant un notaire de votre pays, de la faire apostiller selon la Convention de La Haye, puis de la faire traduire en espagnol par un traducteur assermenté. L'apostille de La Haye est simplement une certification internationale qui atteste de la validité du document dans les pays signataires de la Convention de La Haye de 1961, dont l'Espagne, la France et la Belgique. Ce circuit comporte davantage de démarches administratives, mais il est souvent plus rapide dans la pratique que d'attendre un créneau au consulat.

Une fois la procuration établie et remise à votre représentant en Espagne, le reste du processus se déroule exactement comme pour toute autre transaction immobilière.

Qui peut être votre représentant

Techniquement, toute personne majeure et jouissant de la capacité juridique peut être votre mandataire. En pratique, il est recommandé de confier ce rôle à un professionnel : votre avocat espagnol, un gestionnaire spécialisé dans l'immobilier, ou l'un de nos partenaires juridiques habituels chez Bennecke. Si vous n'avez pas d'avocat de confiance en Espagne, nous pouvons vous mettre en relation avec des cabinets spécialisés dans la région de Torrevieja et Orihuela Costa qui gèrent régulièrement ce type de représentation.

Ce qu'il faut vérifier avant de mettre le bien en vente

Avant de lancer la commercialisation de votre bien, il est utile de régler quelques points pour éviter les mauvaises surprises à la dernière minute.

La première démarche est d'obtenir la nota simple du Registre de la Propriété, un document qui indique qui est le propriétaire enregistré du bien et si des charges ou hypothèques y sont attachées. Nous pouvons la demander à votre place. Si une hypothèque est en cours, ce n'est pas un obstacle à la vente, mais cela implique de coordonner l'annulation de l'inscription hypothécaire avec votre banque le jour même de la signature.

Ensuite, vérifiez que les quittances d'IBI (taxe foncière locale) sont à jour. Le vendeur doit fournir les justificatifs des quatre dernières années. Tout IBI impayé constitue une dette attachée au bien lui-même, ce qui peut compliquer la transaction.

Enfin, vérifiez la situation vis-à-vis de la copropriété. L'administrateur de votre immeuble peut délivrer un certificat attestant qu'il n'y a aucune charge impayée, document que la plupart des acheteurs demandent avant de s'engager.

Comment vous parvient le produit de la vente

Le jour de la signature, l'acheteur règle le prix convenu, déduction faite de la retenue obligatoire de 3 % (qui est versée directement au fisc espagnol). Le solde vous revient. Si vous avez un compte bancaire en Espagne, le virement est immédiat. Si vous préférez recevoir les fonds sur votre compte en France, en Belgique ou dans un autre pays, votre représentant effectue un virement SWIFT qui arrive généralement sous un à trois jours ouvrés.

Les impôts restent dus même si vous êtes absent

En tant que non-résident, la vente d'un bien en Espagne entraîne trois obligations fiscales qui vous incombent quelle que soit votre présence physique.

La retenue de 3 % : l'acheteur retient 3 % du prix de vente et le verse directement au fisc espagnol à titre de provision sur l'impôt que vous devez sur la plus-value. Si l'impôt réel est inférieur à ce montant, vous pouvez demander le remboursement du trop-perçu.

L'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) : vous devez déclarer la plus-value réalisée lors de la vente au cours de l'exercice fiscal suivant. Le taux applicable est de 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE, et de 24 % pour les autres.

La plus-value municipale (plusvalía) : il s'agit d'un impôt local calculé sur l'augmentation de la valeur du terrain depuis la date d'acquisition. Son montant varie selon la commune et la durée de détention du bien. Votre avocat peut en calculer une estimation avant la signature.

Votre représentant peut prendre en charge toutes ces formalités en votre nom, à condition que la procuration lui en confère expressément le pouvoir.

Notre rôle chez Bennecke

Depuis 1988, nous vendons des biens immobiliers sur la Costa Blanca, et une bonne partie de nos vendeurs résident hors d'Espagne. Nous savons exactement quels documents rassembler, dans quel ordre, et comment coordonner avocats, notaires et acheteurs pour que le processus avance sans délais inutiles.

Nous estimons votre bien en fonction des conditions actuelles du marché, trouvons des acheteurs sérieux, vous tenons informé des visites et des offres reçues, et vous expliquons à chaque étape ce que vous devez préparer. Si vous n'avez pas d'avocat en Espagne, nous vous en recommandons un. Si vous avez besoin d'aide pour la procuration, nous vous expliquons comment l'obtenir depuis la France ou la Belgique.

Si vous êtes propriétaire d'un bien à Torrevieja, Orihuela Costa ou dans toute la Costa Blanca sud et souhaitez savoir ce qu'il vaut aujourd'hui et comment se passerait une vente à distance, contactez-nous. La première consultation est gratuite et sans engagement.