Impôt sur la plus-value lors de la vente d'un bien en Espagne : ce que paie le non-résident

Qu'est-ce que l'IRNR et pourquoi vous concerne-t-il ?

Si vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une villa sur la Costa Blanca sans résider fiscalement en Espagne, la vente de ce bien génère dans la plupart des cas une plus-value. Cette plus-value est soumise à l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), l'impôt espagnol sur les revenus des non-résidents, au taux de 19 % pour les ressortissants de l'Union européenne et de l'Espace économique européen.

Si vous êtes citoyen français ou belge, le taux de 19 % s'applique sans ambiguïté. Pour les ressortissants britanniques, la situation est plus complexe depuis le Brexit : techniquement considérés comme ressortissants d'un pays tiers, ils devraient en principe être taxés à 24 %, mais plusieurs décisions judiciaires espagnoles ont maintenu le taux de 19 %. La position de l'Agencia Tributaria n'étant pas totalement uniforme, mieux vaut consulter un spécialiste local avant la signature.

Comment calcule-t-on la plus-value imposable ?

La plus-value n'est pas simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Les deux montants font l'objet d'ajustements qui peuvent réduire significativement la base imposable, à condition de conserver les justificatifs.

La formule de base est la suivante :

Plus-value = Valeur de cession - Valeur d'acquisition

La valeur de cession correspond au prix de vente diminué des frais directement liés à la vente : principalement les honoraires de l'agence immobilière.

La valeur d'acquisition correspond au prix d'achat augmenté de tous les frais supportés lors de l'achat : impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) ou TVA et AJD pour un bien neuf, frais de notaire, frais d'inscription au registre foncier, et honoraires d'avocat ou de gestionnaire payés à l'époque. On y ajoute également les travaux d'amélioration réalisés depuis l'achat, sous réserve de pouvoir les justifier par des factures officielles.

Ce que vous pouvez déduire pour réduire votre plus-value

Beaucoup de vendeurs ignorent que les frais d'acquisition augmentent la valeur d'achat et réduisent donc la plus-value imposable. Voici les éléments à rassembler :

• Impôt sur les transmissions (ITP) ou TVA et AJD payés lors de l'achat
• Frais de notaire de l'acte d'achat
• Frais d'inscription au registre de la propriété
• Honoraires d'avocat ou de gestionnaire payés à l'achat
• Travaux de rénovation ou d'amélioration structurelle, avec factures officielles
• Honoraires de l'agence immobilière pour la vente actuelle

Retrouvez ces vieux justificatifs. La facture des travaux réalisés en 2017 peut réduire votre imposition de plusieurs milliers d'euros.

Un exemple chiffré concret

Pour bien comprendre, prenons un exemple réel. Vous avez acheté un appartement à Orihuela Costa en 2012 pour 150 000 €. À l'époque, vous avez payé environ 15 000 € de frais d'acquisition (ITP, notaire, registre). Votre valeur d'acquisition totale est donc de 165 000 €.

Vous vendez aujourd'hui à 220 000 €. L'agence facture 4 % de commission : 8 800 €. Votre valeur de cession nette est donc de 211 200 €.

La plus-value imposable est :

211 200 € - 165 000 € = 46 200 €

L'impôt à 19 % :

46 200 € × 19 % = 8 778 €

La retenue de 3 % et son lien avec l'IRNR

Lorsqu'un non-résident vend un bien en Espagne, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement à l'administration fiscale espagnole dans le mois qui suit la signature. Cette retenue n'est pas l'impôt définitif : c'est un acompte.

Dans notre exemple : 3 % de 220 000 € représentent 6 600 € retenus lors de la signature. Si votre IRNR s'élève à 8 778 €, vous devrez verser 2 178 € supplémentaires via le Modèle 210.

Si votre IRNR final est inférieur à 6 600 € — parce que vos frais déductibles sont importants — vous avez droit au remboursement de la différence. Et si vous vendez à perte, aucun IRNR n'est dû et vous pouvez demander le remboursement intégral des 6 600 € retenus.

Quand et comment déclarer ?

L'IRNR sur la plus-value se déclare via le Modèle 210 auprès de l'Agencia Tributaria, dans un délai de 4 mois à compter de la date de la vente. Un gestionnaire ou un avocat espagnol peut effectuer ces démarches en votre nom avec une procuration — votre présence physique en Espagne n'est pas nécessaire.

Et si vous vendez à perte ?

Si votre valeur de cession est inférieure à votre valeur d'acquisition, la plus-value est négative et aucun IRNR n'est dû. Il faut néanmoins déposer le Modèle 210 pour documenter la moins-value et demander le remboursement intégral de la retenue de 3 %. Sans cette démarche, l'administration fiscale conserve les fonds.

Notre recommandation

La fiscalité d'une vente immobilière en Espagne en tant que non-résident mérite un accompagnement professionnel. Les frais déductibles — notamment ceux liés à l'achat effectué il y a plusieurs années et les factures de travaux — peuvent réduire significativement votre imposition, à condition d'être correctement documentés et inclus dans la déclaration.

Chez Bennecke, nous accompagnons les acheteurs et vendeurs internationaux sur la Costa Blanca depuis 1988. Nous pouvons vous mettre en relation avec des gestionnaires de confiance à Torrevieja, spécialisés en fiscalité des non-résidents. Contactez-nous avant la signature pour anticiper sereinement.