Frais du vendeur lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne: ce que vous payez et quand

L'une des premières questions que nous posent les propriétaires qui envisagent de vendre sur la Costa Blanca est : combien cela va-t-il réellement me coûter ? C'est la bonne question à poser avant de signer quoi que ce soit. Vendre en Espagne implique un ensemble de coûts qui peuvent représenter entre 5 % et 15 % du prix de vente selon votre situation.

Voici un détail de tous les frais qu'un vendeur non-résident peut s'attendre à payer, avec des chiffres indicatifs pour que vous puissiez faire vos calculs avant de prendre toute décision.

Les honoraires de l'agence immobilière

Le coût le plus visible est la commission d'agence. Sur la Costa Blanca, les vendeurs paient généralement entre 3 % et 5 % du prix de vente. Certaines agences travaillent avec des honoraires fixes, mais c'est moins courant. Ce montant couvre la commercialisation, les visites, la négociation avec les acheteurs et l'accompagnement jusqu'à la signature.

Ce que beaucoup de vendeurs ignorent, c'est que ce chiffre est négociable, surtout pour les biens de valeur moyenne à élevée. Nous recommandons toujours de le fixer par écrit dans le mandat de vente avant de publier le bien sur les portails.

Pour un appartement de 180 000 €, les honoraires se situeraient entre 5 400 € et 9 000 €.

Le certificat de performance énergétique (DPE)

Obligatoire depuis 2013 pour toute vente en Espagne. Un technicien certifié réalise le diagnostic, et le coût dépend principalement de la superficie du bien. Pour un appartement standard de deux chambres à Torrevieja ou Orihuela Costa, comptez entre 100 € et 200 €. Si le bien n'a pas été utilisé depuis longtemps, le certificat peut avoir expiré et nécessiter un renouvellement.

La nota simple du Registre de la Propriété

L'acheteur demandera toujours une nota simple à jour pour vérifier qu'il n'y a pas de charges ou de problèmes sur le titre de propriété. Vous pouvez en faire la demande vous-même avant le début des négociations. Le coût est minime : entre 9 € et 12 € en ligne.

La gestoría : indispensable pour les non-résidents

Si vous ne résidez pas en Espagne, vous aurez besoin d'une gestoría ou d'un conseiller fiscal pour gérer les formalités post-vente : dépôt du formulaire 211 (la retenue de 3 %), calcul et règlement de l'IRNR, et demande de remboursement si la retenue est excédentaire. Les honoraires se situent généralement entre 200 € et 500 € selon la complexité de l'opération.

La plus-value municipale (plusvalía)

Il s'agit d'un impôt local perçu par la mairie sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis votre achat. Depuis novembre 2021, le vendeur peut choisir entre la méthode objective (basée sur la valeur cadastrale et les années de détention) ou la méthode réelle (basée sur la plus-value effective). Si les prix n'ont pas beaucoup augmenté, la méthode réelle peut donner lieu à peu ou pas de plusvalía.

Pour un appartement de 180 000 € avec une valeur cadastrale du terrain de 20 000 € et 10 ans de détention, la plusvalía serait généralement entre 800 € et 2 500 €, selon la commune.

La retenue de 3 % : pas un coût en soi, mais un impact sur votre trésorerie

Lorsqu'un non-résident vend un bien en Espagne, l'acheteur est tenu par la loi de retenir 3 % du prix d'achat et de le verser directement à l'administration fiscale en garantie de l'IRNR. Ce n'est pas un impôt supplémentaire, c'est un acompte.

Si l'IRNR réel est inférieur aux 3 % retenus, le fisc vous rembourse la différence. Sur une vente de 180 000 €, la retenue est de 5 400 €. Votre gestoría dépose le formulaire 211 et, le cas échéant, le formulaire 210 pour toute demande de remboursement.

L'IRNR : l'impôt sur la plus-value

C'est l'impôt qui surprend le plus les vendeurs. L'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) s'applique à la plus-value réalisée lors de la vente. Le taux est de 19 % pour les résidents UE/EEE et de 24 % pour les autres.

La base imposable est la différence entre le prix de vente (moins les frais de vente et la commission) et le prix d'achat initial (plus les frais d'achat de l'époque). Si vous vendez à perte, l'IRNR est nul. Sur une plus-value nette de 30 000 €, vous devriez environ 5 700 € (UE) ou 7 200 € (hors UE).

L'annulation d'hypothèque

Si le bien est encore grevé d'une hypothèque, celle-ci doit être formellement annulée au registre au moment de la vente. La banque facture des frais de remboursement anticipé (de 0 % à 1 % du capital restant dû selon votre contrat) auxquels s'ajoutent les frais de notaire et de registre pour l'acte d'annulation. Au total : généralement entre 500 € et 1 500 €.

Frais de notaire (part du vendeur)

En Espagne, les frais de notaire d'une vente immobilière incombent principalement à l'acheteur. La part du vendeur est très faible : généralement entre 50 € et 150 € pour votre copie de l'acte et quelques frais administratifs mineurs.

Que représente l'ensemble pour un appartement de 180 000 € ?

Exemple concret : vendeur résident UE, appartement acheté il y a 10 ans pour 130 000 €, vendu pour 180 000 € :

• Commission d'agence (4 %) : 7 200 €
• Certificat énergétique : 150 €
• Nota simple : 12 €
• Gestoría : 350 €
• Plusvalía municipale : ~1 500 €
• IRNR sur plus-value nette (~38 000 €) : ~7 200 €
• Notaire (part vendeur) : 100 €

Total approximatif : 16 500 €, soit environ 9,2 % du prix de vente. Les 5 400 € de retenue ont déjà été versés par l'acheteur au fisc ; si l'IRNR final est de 7 200 €, le vendeur règle la différence de 1 800 € directement à Hacienda.

Comment savoir exactement ce que vous devrez payer ?

Chaque transaction est différente. L'année d'achat, ce que vous avez payé, les frais que vous pouvez justifier, la commune, la durée de détention et votre pays de résidence fiscale influencent tous le montant final. Chez Bennecke, nous réalisons ce calcul gratuitement avant la signature de tout mandat, pour que vous sachiez exactement à quel produit net vous attendre à la clôture de la vente. Contactez-nous sans engagement.