Plusvalía municipal al vender en la Costa Blanca: qué es, quién la paga y cómo calcularla

Cuando se vende una propiedad en España, hay dos impuestos distintos que afectan al vendedor y que mucha gente confunde. Uno es el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que grava la ganancia patrimonial obtenida entre el precio de compra y el de venta. El otro es la plusvalía municipal, un tributo completamente diferente que recauda el ayuntamiento local, no Hacienda. En Torrevieja y Orihuela Costa, donde operamos desde 1988, vemos a propietarios extranjeros sorprendidos por este segundo impuesto que nadie les había mencionado al comprar.

Qué grava exactamente la plusvalía municipal

La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), no mide cuánto has ganado tú al vender. Lo que mide es el aumento del valor del suelo durante los años que has sido propietario. El suelo, no la construcción. Esta distinción tiene consecuencias prácticas: aunque hayas vendido a pérdida respecto al precio de compra, el impuesto podía generarse igualmente si el valor catastral del terreno había subido.

Esto cambió con la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021. El Constitucional declaró inconstitucional el método de cálculo obligatorio que existía hasta entonces, precisamente porque generaba impuesto incluso en ventas sin beneficio real. Desde esa fecha, el vendedor puede elegir el método de cálculo que resulte más favorable.

Dos métodos de cálculo: elige el que más te convenga

Actualmente existen dos formas de calcular la base imponible de la plusvalía:

1. Método objetivo: se aplica el valor catastral del suelo multiplicado por unos coeficientes que fija el Estado en función de los años transcurridos desde la compra. Cuantos más años hayas tenido la propiedad, mayor suele ser el coeficiente, aunque a partir de 20 años el coeficiente se mantiene fijo.
2. Método real (plusvalía real): se toma la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, pero solo la parte proporcional que corresponde al suelo, no al edificio. Esta proporción se determina usando el porcentaje que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total.

El vendedor puede presentar el cálculo usando el método que arroje una cuota menor. Si el método real da cero o negativo porque has vendido sin beneficio, no deberías pagar plusvalía. Eso sí, toca demostrarlo con escrituras de compra y venta, no basta con declararlo.

Quién paga la plusvalía: el vendedor, en casi todos los casos

La obligación de pago recae por ley sobre el vendedor cuando el transmitente es persona física o jurídica residente en España o en el extranjero. En las transmisiones entre particulares, el comprador puede quedar obligado subsidiariamente si el vendedor no paga, pero en la práctica la plusvalía es gasto del vendedor.

Una excepción: en las herencias o donaciones, quien paga la plusvalía es el que recibe la propiedad (el heredero o donatario), no quien la transmite.

Plazos y dónde se paga

La plusvalía municipal no se gestiona en el notario. El notario no liquida este impuesto ni retiene cantidad alguna por este concepto. Una vez firmada la escritura de compraventa, el vendedor (o su gestor) tiene 30 días hábiles para presentar la autoliquidación ante el ayuntamiento correspondiente.

Si la propiedad está en Torrevieja, el trámite se hace en el Ayuntamiento de Torrevieja. Si está en Orihuela Costa (La Zenia, Cabo Roig, Villamartín, Campoamor, etc.), el competente es el Ayuntamiento de Orihuela, que tiene su propia oficina de gestión tributaria. En Pilar de la Horadada (Mil Palmeras, Torre de la Horadada), el ayuntamiento competente es el de Pilar de la Horadada.

Pasados los 30 días, la deuda entra en vía ejecutiva y se añaden recargos e intereses. Para propietarios que viven en el extranjero, gestionarlo a distancia puede ser complicado, por eso recomendamos encargarlo a un gestor local antes de viajar a firmar.

Cuánto suele salir en la Costa Blanca sur

La cuota varía porque depende del valor catastral del suelo, de los años que hayas tenido la propiedad y del tipo impositivo que aplique cada ayuntamiento (la ley fija un máximo del 30%). En términos generales, para un apartamento estándar en Torrevieja u Orihuela Costa comprado hace 10-15 años, la plusvalía suele moverse entre 500 y 3.000 euros. Para una villa de lujo con más años de propiedad, puede superar los 5.000 euros. No es el gasto más grande de una venta, pero sorprende a quien no lo tenía previsto.

Si vendiste a pérdida o sin beneficio

Desde la reforma de 2021 puedes acreditar que no hubo incremento real de valor del suelo y que, por tanto, la plusvalía debe ser cero. Para ello necesitas aportar las escrituras de compra y venta y que el resultado del método real sea negativo o cero. El ayuntamiento puede comprobarlo, pero si los números lo avalan, el impuesto no procede.

Este punto es relevante para propietarios que compraron en el pico de 2006-2007 y venden ahora a precios todavía por debajo de lo que pagaron. En esos casos, revisar bien el cálculo con un gestor puede ahorrar el pago de un impuesto que legalmente no corresponde.

Cómo te ayudamos desde Bennecke

En más de 35 años vendiendo propiedades en la Costa Blanca hemos gestionado miles de transmisiones. Sabemos qué trámites corresponden a cada municipio, qué plazos hay que respetar y con qué gestores locales trabajamos habitualmente en Torrevieja y Orihuela. Si estás pensando en vender, te explicamos de antemano todos los costes para que no haya sorpresas al final de la operación. Contáctanos y te lo detallamos para tu caso concreto.