Lo que dicen los datos de notaría sobre los precios reales en Orihuela Costa

Muchos propietarios no residentes fijan el precio de venta de su inmueble en Orihuela Costa basándose en lo que ven publicado en portales como Idealista o Fotocasa. El problema es que el precio de anuncio y el precio que finalmente se escritura ante notario son dos cifras distintas, y la diferencia entre ambas puede alcanzar el 10-18% según la zona y el tipo de inmueble. Trabajar con la cifra equivocada lleva a expectativas que no se cumplen, a negociaciones incómodas y a calcular mal la ganancia patrimonial que se declarará en el modelo 210.

Precio de anuncio frente a precio escriturado: la brecha real

Los datos que publica el Consejo General del Notariado en sus estadísticas trimestrales reflejan el precio que el comprador ha pagado efectivamente y que queda registrado en escritura pública. No incluyen descuentos acordados de palabra, gastos asumidos por el vendedor ni ajustes negociados en el último tramo del proceso. Por eso divergen de lo que muestran los portales inmobiliarios.

Según los registros de operaciones en Orihuela Costa de los últimos 24 meses, la horquilla de descuento entre el precio inicial de anuncio y el precio final de escritura se sitúa entre el 8% y el 16% para apartamentos de dos dormitorios, y entre el 6% y el 12% para villas y chalets pareados. Los inmuebles en mal estado de conservación o con comunidades de propietarios problemáticas se negocian en el extremo alto de esa horquilla.

Datos orientativos por zona: precios escriturados en 2024-2025

La tabla siguiente recoge los rangos de precio escriturado por metro cuadrado manejados en operaciones cerradas en Orihuela Costa. Son datos internos de nuestra cartera combinados con las estadísticas notariales disponibles; no son cifras oficiales cerradas, sino rangos de referencia para orientar la toma de decisiones.

La Zenia y Zeniamar

La Zenia concentra la mayor demanda de comprador extranjero en toda la comarca, especialmente británico, alemán y belga. La proximidad al centro comercial La Zenia Boulevard y a la playa justifica una prima de precio sobre otras zonas. Los apartamentos de dos dormitorios en primera y segunda línea se han escriturado entre 2.100 y 2.600 €/m² en los últimos 18 meses. Zeniamar, a unos 2 km del mar, ofrece precios escriturados entre 1.600 y 1.950 €/m² para el mismo tipo de inmueble.

Cabo Roig y Playa Flamenca

Cabo Roig mantiene la exclusividad de su urbanización histórica. Las villas en primera línea o con acceso directo al mar han alcanzado escrituras por encima de 3.200 €/m². Los apartamentos del núcleo de Cabo Roig se sitúan entre 1.900 y 2.400 €/m². Playa Flamenca, más orientada al turismo familiar, registra escrituras de apartamentos entre 1.700 y 2.100 €/m², con mayor variabilidad según la antigüedad del edificio.

Punta Prima y Villamartín

Punta Prima tiene una doble realidad: la primera línea con apartamentos premium escriturados entre 2.200 y 2.800 €/m², y las urbanizaciones del interior que se cierran entre 1.500 y 1.900 €/m². Villamartín, la zona más alejada del litoral de las analizadas, registra los precios escriturados más contenidos: entre 1.200 y 1.700 €/m² para apartamentos y entre 1.100 y 1.600 €/m² para villas, con mayor variación según el estado de conservación.

Por qué los portales sobrevaloran el precio

La diferencia entre el precio de portal y el precio escriturado no es aleatoria. Responde a causas concretas que se repiten de forma sistemática:

• Los vendedores añaden un margen de negociación implícito del 5-10% al precio que realmente aceptarían.
• Los inmuebles con más de 12 meses publicados rara vez actualizan el precio aunque el mercado se haya ajustado a la baja.
• Los portales incluyen inmuebles que nunca llegan a venderse, lo que distorsiona la media de precios al alza.
• La escalada de precios entre 2021 y 2023 dejó listados sin actualizar que siguen apareciendo como referencia a día de hoy.
• Algunos vendedores no descuentan del precio los gastos de agencia que asumirán, generando una diferencia adicional al cierre.
• Las características que el comprador descubre en la visita (orientación norte, ruido de tráfico, estado de la comunidad) generan descuentos que nunca aparecen en el anuncio.

La negociación y su papel en la diferencia final

La diferencia entre precio de anuncio y precio escriturado no se produce solo por una decisión del vendedor de marcar un precio alto. También interviene activamente el proceso de negociación. Los compradores internacionales que operan en Orihuela Costa llegan con referencias de su propio mercado y aplican descuentos que consideran estándar antes de formular ninguna oferta. En la práctica, muchos vendedores rechazan propuestas que están dentro del rango de precios escriturados reales porque las comparan con su precio de anuncio, no con el mercado.

El tiempo en cartera amplifica esta dinámica. Un inmueble que lleva 14 meses publicado al mismo precio transmite al comprador la percepción de que hay margen. Las ofertas que recibe un inmueble largo tiempo en mercado tienden a situarse 5-8 puntos porcentuales por debajo de las ofertas que recibe un inmueble recién publicado al precio de mercado. El resultado neto es que los vendedores que publican al precio real desde el primer día obtienen mejores condiciones de cierre que quienes publican alto y bajan progresivamente.

Lo que implica esto para el vendedor no residente

Conocer el precio escriturado real tiene tres consecuencias prácticas directas para quien vende desde el extranjero:

Cálculo fiscal correcto. La base de cálculo para el modelo 210 y la retención del 3% que el comprador ingresa en Hacienda parten del precio escriturado. Sobreestimar el precio de venta esperado lleva a calcular mal el impacto fiscal y, en ocasiones, a sorpresas desagradables en la liquidación del impuesto sobre la renta de no residentes.

Margen de negociación real. Si se publica al precio de escritura esperado sin margen, el proceso de negociación deja al vendedor sin capacidad de maniobra. En nuestra experiencia, llevar 17 o más meses publicado para acabar bajando el precio un 15% deteriora la percepción del inmueble y genera desconfianza en los compradores potenciales.

Tiempo de venta medible. Los inmuebles publicados dentro de la horquilla de precios escriturados de su zona se venden de media en 4-7 meses. Los publicados por encima superan los 14 meses en cartera y, cuando por fin se venden, lo hacen con descuentos que podrían haberse evitado desde el primer día.

Cómo interpretar los datos de la tabla

Para utilizar los rangos de precio sin cometer errores de interpretación, conviene tener en cuenta lo siguiente:

• El €/m² se calcula sobre la superficie construida escriturada, no la útil. En apartamentos, la diferencia entre superficie construida y útil suele ser del 15-20%.
• El precio de la plaza de garaje, si se escritura por separado, no está incluido en el €/m² del inmueble principal.
• Los valores se refieren a inmuebles en estado normal de conservación. Una reforma integral puede añadir entre 100 y 250 €/m² según la calidad de los acabados.
• Los datos de 2024-2025 reflejan un mercado activo con demanda sostenida de comprador europeo. No son extrapolables a zonas del interior de la provincia.
• Los rangos amplios en zonas como Punta Prima o Villamartín reflejan una mayor heterogeneidad de producto, no falta de datos.

Llevamos desde 1988 operando en Orihuela Costa y hemos gestionado más de 5.000 operaciones en la comarca. Si quiere saber a qué precio se han escriturado inmuebles similares al suyo en su urbanización concreta durante los últimos 12 meses, llámenos al +34 965 714 362 o escríbanos a info@bennecke.com. Le daremos una referencia de precio escriturado real, no una cifra de portal, antes de que decida publicar.