La retención del 3% al vender en España: cómo funciona y cómo recuperarla

Llega el día de la firma ante notario. Habéis acordado el precio, todo está en orden, y entonces os enteráis de algo que quizás nadie os había explicado antes: el comprador no os va a transferir el importe completo. Retendrá el 3% del precio de venta y lo ingresará directamente a la Agencia Tributaria en vuestro nombre. Si vendéis por 200.000 euros, recibiréis 194.000. Los otros 6.000 van a Hacienda.

Esta es la retención del 3%, también conocida como retención del IRNR. Afecta a cualquier no residente que vende una propiedad en España, independientemente de la nacionalidad. No es una multa, ni un impuesto adicional: es un pago adelantado a cuenta de la ganancia que hayáis podido obtener con la venta. Y en muchos casos, se puede recuperar una parte o la totalidad.

Por qué existe esta retención

El problema al que se enfrenta Hacienda es sencillo: si un vendedor no residente obtiene una ganancia en España y se marcha al extranjero, resulta muy difícil cobrarle el impuesto correspondiente. La solución legislativa fue trasladar esa responsabilidad al comprador. Es el comprador quien retiene ese 3% y quien lo ingresa a la Agencia Tributaria, antes de que el vendedor pueda salir del país con el dinero de la venta.

El comprador dispone de un mes desde la fecha de la firma para presentar el Modelo 211 e ingresar el importe en Hacienda. Si no lo hace, la deuda recae sobre la propia propiedad, no sobre el vendedor, así que en la práctica los compradores cumplen sin falta.

A quién afecta

Solo a los no residentes fiscales en España. Si vivís en España más de 183 días al año y tributáis aquí como residentes, esta retención no os afecta. Pero si sois residentes fiscales en el Reino Unido, Países Bajos, Bélgica, Alemania, Francia, Rusia o cualquier otro país fuera de España, la retención del 3% se aplica automáticamente.

El notario verifica vuestra situación fiscal antes de la firma. Si presentáis un certificado de residencia fiscal española vigente, podéis quedar exentos. En la práctica, la mayoría de los propietarios que venden en la Costa Blanca son no residentes, por lo que la retención es habitual, no excepcional.

La retención aplica con independencia de si el comprador es residente o no. Lo que determina si hay retención es la situación fiscal del vendedor.

Cómo funciona en la práctica

El día de la firma, el precio acordado queda reflejado en la escritura pública. Pero el importe que recibiréis en vuestra cuenta bancaria será ese precio menos el 3%. El comprador transfiere la diferencia directamente a Hacienda mediante el Modelo 211.

A partir de ahí empieza la segunda fase: determinar si lo que Hacienda tiene retenido es más o menos de lo que realmente os correspondería pagar por la ganancia patrimonial. Para eso es necesario presentar el Modelo 210.

Un ejemplo con números reales

Imagina que compraste tu apartamento en Torrevieja en 2008 por 160.000 euros. Lo vendes ahora por 200.000 euros. La ganancia bruta es de 40.000 euros.

Al calcular la base imponible real, puedes deducir los gastos de compra que pagaste en su momento (ITP o IVA, notaría, registro), los gastos de la venta (comisión de agencia, notaría) y cualquier mejora documentada. Después de estas deducciones, la ganancia neta puede quedar, por ejemplo, en 28.000 euros.

El IRNR sobre 28.000 euros, al tipo del 19% aplicable a residentes de la UE, asciende a 5.320 euros.

El comprador retuvo el 3% de 200.000 euros: 6.000 euros.

Hacienda tiene 6.000 euros pero solo le corresponden 5.320. La diferencia, 680 euros, te la devolverán si presentas el Modelo 210 en plazo. Si hubieras vendido con pérdidas, el impuesto sería cero y Hacienda debería devolverte la totalidad de lo retenido.

Cómo solicitar la devolución: el Modelo 210

Para recuperar la diferencia entre lo retenido y lo que realmente debes, hay que presentar el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria. El plazo es de cuatro meses desde la fecha de la firma ante notario. Pasado ese tiempo, el derecho a solicitar la devolución para ese ejercicio puede perderse.

El expediente requiere:

• El cálculo detallado de la ganancia o pérdida patrimonial
• Las escrituras de compra y venta
• Los justificantes de los gastos deducibles: facturas de obras, comisiones, gastos de notaría
• Los datos del Modelo 211 presentado por el comprador

Una vez presentado, Hacienda revisa el expediente. Los plazos no son rápidos: en nuestra experiencia, las devoluciones suelen materializarse entre seis y dieciocho meses después de la presentación. Requiere paciencia, pero el dinero llega.

¿Y si vendiste con pérdidas?

No es tan raro. Muchas propiedades compradas entre 2005 y 2010 se vendieron después por debajo del precio de compra. Si el precio de venta es inferior al precio de adquisición más los gastos, no hay ganancia y el impuesto es cero. Tienes derecho a recuperar la totalidad de lo retenido, siempre que lo acredites con documentación.

El papel del gestor fiscal

Gestionar la retención del 3% desde el extranjero implica plazos ajustados, cálculos fiscales específicos y comunicación en español con la Agencia Tributaria. Un error en el Modelo 210, una fecha mal calculada o un justificante que falta puede retrasar la devolución meses o generar requerimientos adicionales.

En Bennecke trabajamos con gestores fiscales especializados en no residentes que llevan años gestionando exactamente estos casos en la Costa Blanca. Cuando vendéis con nosotros, os ponemos en contacto desde el principio del proceso, no el día de la firma cuando ya es tarde para preparar nada. Si queréis saber cuánto se os retendrá y cuánto podéis recuperar en vuestra situación concreta, consultadnos antes de tomar ninguna decisión.