El sobreprecio que paraliza las ventas: datos reales del mercado de la Costa Blanca

Fijar el precio de una vivienda en la Costa Blanca a partir del precio que se pagó en su día, de lo que el vecino pidió por la suya o de la cifra que hace falta para cubrir la hipoteca es un error que vemos repetirse con mucha frecuencia, en especial entre propietarios no residentes. El resultado es siempre el mismo: la propiedad sale al mercado, genera cierta actividad inicial durante las dos o tres primeras semanas y después entra en un silencio que puede durar meses. No es que el mercado esté parado. Es que el precio está mal.

Por qué un precio alto no genera negociación, sino silencio

Existe la creencia de que pedir más deja margen para negociar. En la práctica, en Orihuela Costa, La Zenia, Cabo Roig y el resto de la Costa Blanca sur, los compradores actuales trabajan con alertas de portales inmobiliarios y tienen acceso inmediato a decenas de comparables. Cuando una propiedad sale cara, no reciben una oferta a la baja: sencillamente la ignoran y pasan a la siguiente. La negociación solo ocurre cuando el inmueble está dentro del rango de precio que el comprador considera razonable.

Los datos de seguimiento de mercado de Casafari y los registros notariales de la zona sur de Alicante muestran un patrón claro: las propiedades correctamente valoradas se venden en un plazo medio de 45 a 75 días. Las que salen con un 10 % de sobreprecio tardan entre 4 y 6 meses. Las que arrancan con un 20 % por encima del valor de mercado pueden estar sin venderse más de 9 meses, y la mayoría termina vendida a un precio inferior al que habrían obtenido si hubieran salido bien desde el inicio.

La rebaja escalonada y cómo quema el activo

Cuando una vivienda no se vende, la reacción habitual es bajar el precio, pero en tramos pequeños: primero un 3 %, luego un 5 %, después otro 4 %. Cada bajada reactiva brevemente las visitas al portal y produce algunas consultas, pero el efecto dura poco. El inmueble acumula antigüedad en el mercado y esa antigüedad se convierte en un problema en sí mismo.

Llevamos desde 1988 gestionando operaciones en esta zona y hemos visto este mismo patrón cientos de veces: cuando un inmueble lleva más de seis meses publicado, los compradores empiezan a preguntarse por qué nadie lo ha comprado todavía. Asumen que hay algún problema que no está visible en el anuncio y, si hacen una oferta, la hacen muy por debajo de lo que habrían ofrecido de haber visto el inmueble recién salido al mercado. El activo queda quemado y recuperar su percepción de valor es muy difícil sin retirarlo del mercado durante un tiempo.

Tabla comparativa: precio correcto frente a sobreprecio

La siguiente tabla resume qué ocurre con un inmueble hipotético valorado en 200.000 € según el precio de salida al mercado:

El precio de venta final en el escenario de sobreprecio no es superior al del escenario de precio correcto: es igual o inferior. La diferencia está en el tiempo que el vendedor ha esperado y en los costes que ha seguido asumiendo durante ese tiempo.

Qué está pasando en el mercado de la Costa Blanca sur en 2026

Los precios de venta cerrados en notaría durante el primer semestre de 2026 en las principales zonas de la Costa Blanca sur muestran rangos bien definidos. Salir fuera de esos rangos sin una razón objetiva muy clara (reforma integral reciente, vistas frontales al mar, parcela grande) garantiza que la propiedad no se venderá a ese precio.

• La Zenia: 2.100–2.350 €/m² para apartamentos de dos dormitorios en buen estado.
• Cabo Roig: 2.400–2.700 €/m² para inmuebles con vistas al mar o primera línea de urbanización.
• Orihuela Costa (media zona): 1.850–2.200 €/m² según orientación y estado de conservación.
• Playa Flamenca: 2.000–2.300 €/m² en apartamentos de obra de los 2000 con piscina comunitaria.
• Punta Prima: 2.200–2.500 €/m² en bungalows y apartamentos de planta baja con jardín privado.
• Villamartín: 1.700–1.950 €/m² para propiedades sin vistas especiales a distancia del campo de golf.
• Zeniamar: 1.650–1.900 €/m² en apartamentos estándar, con la horquilla superior para los reformados.

Estos datos son promedios de operaciones cerradas. El precio de anuncio en portales es sistemáticamente más alto, porque refleja las expectativas de los vendedores, no lo que el mercado ha aceptado pagar.

Por qué el comprador actual no acepta el sobreprecio

El perfil del comprador en la Costa Blanca sur ha cambiado. En su mayoría son europeos del norte, con experiencia previa en el mercado inmobiliario de sus países de origen, que comparan antes de comprar. En nuestra experiencia, el comprador tipo visita entre 6 y 12 propiedades antes de hacer una oferta. Tiene herramientas para saber cuánto tiempo lleva un inmueble publicado y en cuánto se han vendido propiedades similares en la misma urbanización. El margen para el precio aspiracional que existía hace diez años ya no existe.

Cómo calcular el precio correcto antes de salir al mercado

El único punto de partida válido es el análisis comparativo de mercado basado en ventas cerradas recientes, no en precios de oferta. Para hacerlo bien hay que tener en cuenta:

• Ventas notariales de inmuebles comparables en un radio de 500 metros en los últimos seis meses.
• Estado real de la propiedad: reformada, en estado original o con mejoras parciales.
• Orientación, planta y tipo de vistas.
• Gastos de comunidad y posibles derramas pendientes.
• Antigüedad del edificio y estado general de la urbanización.
• Tiempo que lleva la propiedad en el mercado y si ha tenido bajadas de precio anteriores.

El precio resultante puede no coincidir con lo que el propietario esperaba oír. Pero es el precio que genera una venta en un plazo razonable, y eso es lo que tiene valor real.

El coste de esperar a que el mercado suba

Algunos propietarios prefieren esperar a que el mercado les alcance. En la Costa Blanca sur, donde los compradores son en su mayoría extranjeros y los precios están influidos por el tipo de cambio, los tipos de interés hipotecarios en sus países de origen y el ciclo económico europeo, esperar a que el mercado suba lo suficiente para justificar un sobreprecio actual no es una estrategia: es una apuesta sin probabilidades claras a su favor.

Hemos gestionado más de 5.000 operaciones desde 1988 y el patrón es constante: los propietarios que fijan un precio razonable desde el inicio venden antes, a un precio igual o mejor que los que intentan primero un precio alto y luego van bajando. La diferencia en el precio final raramente compensa los meses de espera, los costes acumulados y el desgaste de mantener una propiedad sin vender en otro país.

Si tiene una propiedad en La Zenia, Cabo Roig, Orihuela Costa, Playa Flamenca o cualquier otra zona de la Costa Blanca sur y quiere saber cuál es el precio al que realmente se vendería hoy, llámenos al +34 965 714 362 o escríbanos a info@bennecke.com. Le daremos un análisis de mercado basado en ventas cerradas, sin promesas de cifras que el mercado no va a confirmar.