El contrato de arras para el vendedor: qué pedir, qué evitar y cómo protegerte

Has encontrado comprador para tu propiedad en Orihuela Costa o en otro punto de la Costa Blanca. Después de semanas de visitas y negociación, llega el momento de firmar el contrato de arras. Muchos vendedores sienten en ese punto que lo difícil ya ha pasado y firman sin prestar la atención que el documento merece. El contrato de arras no es un simple trámite: establece las reglas del juego para ambas partes y, si no está bien redactado, puede dejarte expuesto a pérdidas económicas o a obligaciones que no esperabas.

Arras: lo que como vendedor necesitas saber

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en el momento de la firma como señal de su compromiso de compra. En el mercado de la Costa Blanca, la cifra habitual se sitúa entre el 5 % y el 10 % del precio de venta, aunque no existe un porcentaje fijado por ley. Desde el punto de vista del vendedor, el contrato cumple dos funciones: confirmar que existe un acuerdo firme sobre precio y condiciones, y establecer qué ocurre si alguna de las partes no llega a la escritura pública.

Lo que muchos propietarios desconocen es que existen tres tipos de arras con consecuencias radicalmente distintas. Identificar cuál se está firmando marca la diferencia entre retener la señal si el comprador se retira, o verse obligado a devolver el doble si el vendedor es quien da marcha atrás.

Los tres tipos de arras y sus consecuencias

El Código Civil español regula estos tres modelos, aunque con distintos niveles de detalle. Entender sus implicaciones antes de firmar es lo que te permite negociar desde una posición sólida.

En la práctica, las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil son las más habituales en el mercado residencial de la Costa Blanca. Su principal ventaja para el vendedor es la previsibilidad: si el comprador desaparece, te quedas con la señal; si eres tú quien necesita salir de la operación, sabes exactamente cuánto te costará. Las arras confirmatorias, en cambio, atan a ambas partes con mayor firmeza: cualquiera puede llevar al otro a juicio para exigir que se complete la compraventa, lo que convierte el proceso en algo mucho más complejo y costoso.

Qué debe incluir el contrato de arras

En nuestra experiencia, los contratos mal redactados generan más conflictos que los incumplimientos en sí. Un contrato de arras completo debe recoger, como mínimo, los siguientes elementos:

• Identificación completa de las partes: nombre, apellidos, DNI o NIE y domicilio del vendedor y del comprador. Si el vendedor son varios propietarios (por ejemplo, en caso de herencia o copropiedad), todos deben aparecer firmando.
• Descripción registral del inmueble: referencia catastral, número de finca registral, dirección y superficie. Si el garaje o el trastero están incluidos en la venta, deben figurar expresamente para evitar disputas posteriores.
• Precio de venta total acordado y cómo se imputa la señal entregada en ese momento al precio final de la compraventa.
• Importe de las arras, forma de pago (transferencia bancaria, cheque conformado) y fecha concreta de entrega.
• Tipo de arras pactado de forma explícita. Sin esa mención, en caso de disputa los tribunales deben interpretar la voluntad de las partes, lo que genera incertidumbre y costes innecesarios para ambos lados.
• Plazo para elevar a escritura pública: la fecha límite concreta o el número de días contados desde la firma del contrato de arras.
• Cargas y gravámenes: declaración del vendedor sobre hipotecas pendientes, derramas extraordinarias de comunidad o cualquier carga que se cancelará antes de la firma ante notario.
• Condiciones suspensivas: si la compra está condicionada a la obtención de financiación hipotecaria, el contrato debe fijar el plazo máximo, el importe del préstamo y qué ocurre con las arras si el banco deniega la hipoteca.

Cláusulas que debes evitar o negociar

Algunos contratos redactados sin asesoramiento incluyen cláusulas que parecen estándar pero que perjudican al vendedor. Las más habituales son:

• Plazos excesivamente largos: más de 60 días para escriturar bloquea tu propiedad durante demasiado tiempo. Para operaciones con financiación, 45 días suelen ser suficientes; para pagos al contado, con 30 días sobra.
• Condición suspensiva de financiación sin límites definidos: si el contrato dice que la compra queda sin efecto «si el comprador no obtiene hipoteca» sin fijar un importe máximo del préstamo ni un plazo concreto, el comprador puede desistir alegando cualquier negativa bancaria.
• Arras confirmatorias sin saberlo: algunos contratos usan lenguaje que implica obligación de cumplir sin citar el artículo 1454 CC. Si quieres la libertad de desistir pagando el doble, comprueba que ese artículo figura en el documento.
• Prórroga automática del plazo: una cláusula que extiende automáticamente el período si el comprador lo solicita te deja sin control sobre el calendario de la venta.
• Gastos sin distribuir: el contrato debe especificar quién paga qué (plusvalía municipal, notaría, registro, ITP o IVA según corresponda). Dejarlo en el aire genera disputas en el último momento.
• Indemnización adicional sin tope en arras penales: si optas por arras penales, conviene que la cláusula de daños adicionales tenga un límite razonable para no quedar expuesto a reclamaciones desproporcionadas.

El plazo: entre 30 y 60 días como norma

El tiempo entre la firma del contrato de arras y la escritura pública no está regulado por ley, pero la práctica habitual en la Costa Blanca y en Orihuela Costa se sitúa entre 30 y 60 días. Para operaciones con financiación hipotecaria, 45 días dan al banco margen suficiente para la tasación y la instrucción del expediente. Para compras al contado, 30 días son más que suficientes.

Como vendedor, un plazo superior a 60 días te perjudica: durante ese tiempo no puedes vender a otro comprador, no puedes programar tu siguiente operación con seguridad y asumes el riesgo de cambios en el mercado. Si el comprador solicita más tiempo, pide una señal más alta como contrapartida o negocia una prórroga mediante adenda con un nuevo importe de arras.

Antes de firmar, consulta con un profesional

Revisar un contrato de arras no requiere semanas, pero sí requiere experiencia en el mercado inmobiliario local. Llevamos desde 1988 trabajando con propietarios en la Costa Blanca y en Orihuela Costa, y una parte importante de lo que hacemos es detectar estos problemas antes de que la firma genere un conflicto difícil de resolver.

Si tienes sobre la mesa un borrador de contrato de arras o acabas de recibir una oferta y quieres saber cómo proceder, contacta con nuestro equipo en el +34 965 714 362 o escríbenos a info@bennecke.com. Revisamos las cláusulas contigo y te orientamos sobre el tipo de arras que mejor protege tus intereses en tu situación concreta.