Documentos obligatorios para vender una vivienda en España siendo extranjero

Vender una propiedad en España cuando vives en otro país requiere reunir un conjunto de documentos que, si no los tienes preparados, pueden retrasar la venta semanas o incluso meses. Lo sabemos porque llevamos más de 35 años gestionando operaciones de compraventa en Torrevieja y la Costa Blanca, y la falta de documentación es, con diferencia, el motivo más frecuente de retraso en el cierre de una venta.

Cuanto antes empieces a reunir el papeleo, mejor. Nuestro consejo habitual: empieza a preparar la documentación al menos dos o tres meses antes de que quieras poner la propiedad a la venta. Algunos documentos, como el certificado de eficiencia energética, requieren visita técnica y tramitación, y no se consiguen de un día para otro.

Los documentos que necesitas como vendedor no residente

1. NIE o pasaporte en vigor

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el documento que identifica fiscalmente a los extranjeros en España. Sin él no se puede firmar ante notario. Si ya compraste la propiedad, seguramente ya tienes NIE, aunque conviene verificar que no haya caducado. Si solo tienes pasaporte, consulta con tu abogado, ya que en algunos casos se puede gestionar el NIE con rapidez antes de la firma.

2. Escritura de compraventa

La escritura original de cuando compraste la propiedad. Este documento acredita que eres el propietario legítimo. Si la has perdido, puedes obtener una copia autorizada en la notaría donde se firmó la compraventa, aunque tiene un coste y puede tardar varios días.

3. Nota simple del Registro de la Propiedad

La nota simple es un extracto registral que informa sobre quién figura como propietario de la finca, si hay cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) y las características del inmueble. Los compradores y sus abogados siempre la piden, y los bancos la exigen si el comprador va a solicitar hipoteca. Debe tener una antigüedad máxima de tres meses. Se solicita online o presencialmente en el Registro de la Propiedad correspondiente al municipio donde está la vivienda.

4. Certificado de la comunidad de propietarios

Si la vivienda forma parte de una urbanización o comunidad, necesitas un certificado del administrador de fincas que acredite que estás al corriente de pago de las cuotas comunitarias. Si hay deudas pendientes, el comprador puede retener parte del precio hasta que se abonen, o incluso negarse a cerrar la operación. Tramítalo con tiempo, ya que el administrador necesita unos días para emitirlo.

5. Último recibo del IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal anual. El comprador tiene derecho a verificar que no hay recibos pendientes, ya que las deudas de IBI van ligadas al inmueble, no al propietario. Solo hace falta presentar el último recibo pagado, que normalmente recibes por correo o puedes consultar en el ayuntamiento correspondiente.

6. Certificado de eficiencia energética

Desde 2013 es obligatorio en España para vender cualquier inmueble. Un técnico certificado visita la vivienda, la evalúa y emite un certificado con una calificación energética de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Después hay que registrarlo en la consejería autonómica correspondiente. El proceso completo puede tardar de dos a tres semanas. La validez del certificado es de diez años, así que si compraste hace poco y lo tienes, revisa si sigue en vigor.

7. Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

Este documento certifica que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad. Su obligatoriedad varía según la comunidad autónoma. En la Comunidad Valenciana, donde se encuentran Torrevieja y Orihuela Costa, se requiere la licencia de primera ocupación para inmuebles de nueva construcción, y la cédula de habitabilidad de segunda ocupación para los de segunda mano. Si no la tienes o ha caducado, tramítala con el ayuntamiento.

8. Certificado de deuda pendiente (si tienes hipoteca)

Si la propiedad tiene una hipoteca vigente, el banco debe emitir un certificado con el saldo pendiente a fecha de firma. Este importe se descuenta del precio de venta en el mismo acto notarial, y el banco queda cancelado simultáneamente. Es un trámite estándar, pero el banco puede tardar varios días en emitirlo, así que pídelo con antelación.

9. Últimas facturas de suministros

Agua, luz, gas si lo hay. No son documentos obligatorios en sentido estricto, pero los compradores los solicitan habitualmente para verificar que no hay deudas pendientes con las compañías suministradoras. Guarda los últimos recibos pagados o consúltalos desde tu cuenta online.

10. Modelo 210 y la retención del 3% para no residentes

Este punto es específico para vendedores extranjeros no residentes fiscalmente en España. En el momento de la venta, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio escriturado e ingresarlo en Hacienda en tu nombre mediante el Modelo 211. Ese 3% es un pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) que grava la posible ganancia patrimonial obtenida.

Después de la venta, tienes un plazo de cuatro meses para presentar el Modelo 210 y regularizar tu situación fiscal. Si la ganancia real es menor que el 3% retenido, puedes solicitar la devolución de la diferencia. Si es mayor, deberás pagar la diferencia. Un asesor fiscal te guiará en este trámite.

¿Y quién se encarga de todo esto?

No tienes que gestionarlo solo. En Bennecke coordinamos con abogados, administradores de fincas, técnicos certificadores y gestorías para que tú solo tengas que preocuparte de lo esencial: decidir el precio y cerrar la operación. Llevamos más de tres décadas ayudando a propietarios extranjeros a vender sus viviendas en la Costa Blanca, y conocemos exactamente qué hace falta y cuándo.

Si quieres saber cuánto vale tu propiedad y qué documentos tienes ya disponibles, contáctanos sin compromiso. Te hacemos una valoración gratuita y te explicamos los pasos siguientes.