Cómo vender tu propiedad en España siendo no residente: guía paso a paso 2026

Si tienes una propiedad en Torrevieja o en la Costa Blanca y vives en el extranjero, venderla no es complicado, pero tampoco funciona igual que si fueras residente fiscal en España. Hay impuestos que solo aplican a no residentes, retenciones que el comprador está obligado a practicar, y trámites que conviene preparar con antelación. En Bennecke llevamos desde 1988 gestionando estas ventas, y lo que más retrasa el proceso no suele ser el mercado: son los papeles que no estaban listos cuando llegó el comprador.

Antes de poner la propiedad en el mercado

Lo primero no es llamar a ningún agente. Lo primero es saber qué papeles tienes y cuáles te faltan. Estos son los documentos que necesitarás:

• NIE vigente — tu número de identificación fiscal en España. Sin él no se puede firmar ante notario.
• Escritura de compraventa original — acredita que eres el titular. Si la has perdido, pide una copia autorizada a la notaría donde firmaste la compra.
• Último recibo del IBI pagado — confirma que no hay deudas del impuesto municipal. Basta con el recibo del último ejercicio.
• Certificado de la comunidad de propietarios — confirma que no tienes cuotas pendientes. Pídelo al administrador de fincas con al menos dos semanas de antelación.
• Certificado de eficiencia energética (CEE) — obligatorio desde 2013 para publicar el anuncio y firmar ante notario.

Si el certificado energético caducó o nunca lo tramitaste, un técnico puede emitirlo en Torrevieja por unos 100-150€. Sin él, no puedes publicar el anuncio legalmente.

La nota simple registral

La nota simple del Registro de la Propiedad confirma quién es el titular, si tiene cargas (hipoteca, embargos) y los datos de la finca. Cualquier comprador serio la va a pedir antes de hacer una oferta.

Puedes solicitarla online en la web del Colegio de Registradores por unos 9€. Tarda entre 24 y 48 horas. Tenerla antes de negociar evita sustos: descubrir una carga cuando ya estás en arras complica todo.

El contrato de arras

Cuando hay acuerdo de precio, se firma el contrato de arras. El comprador entrega habitualmente entre el 5% y el 10% del precio pactado. Si el comprador se echa atrás, pierde esa cantidad. Si eres tú quien incumple, devuelves el doble.

Las arras penitenciales, las más comunes, están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. El plazo habitual hasta la escritura es de 30 a 60 días, aunque puede ampliarse si el comprador necesita hipoteca.

El notario y la escritura de compraventa

La escritura se firma ante notario. Como vendedor, no estás obligado a desplazarte a España: puedes otorgar un poder notarial a alguien de confianza, ya sea un abogado, un familiar o un agente de Bennecke, para que firme en tu nombre. Ese poder se otorga ante un notario de tu país de residencia y se apostilla para que tenga validez en España.

Los honorarios del notario están regulados. En una venta de 200.000€ rondan los 600-800€, habitualmente a cargo del comprador. Tu gasto notarial como vendedor suele limitarse al poder, si es que lo necesitas.

Los impuestos del vendedor no residente

Aquí es donde más diferencia hay respecto a vender siendo residente. Son tres las obligaciones fiscales que te afectan:

La retención del 3%

El comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda en nombre del vendedor. No es opcional: si no lo hace, responde él de esa deuda.

Si vendes por 200.000€, recibes 194.000€ y los 6.000€ restantes van directamente a la Agencia Tributaria mediante el modelo 211. Ese dinero es un pago a cuenta del IRNR.

La ganancia patrimonial (IRNR)

En los tres meses siguientes a la venta debes presentar el modelo 210 declarando la ganancia patrimonial. Se calcula restando al precio de venta (menos gastos de la venta) el precio de compra más los gastos de adquisición. El tipo para no residentes de la UE es del 19%. Fuera de la UE puede llegar al 24%.

Si la retención del 3% supera el impuesto resultante, Hacienda te devuelve la diferencia. Tienes hasta cuatro años para reclamarla.

La plusvalía municipal

La plusvalía municipal (IIVTNU) es el impuesto que cobra el ayuntamiento sobre el incremento del valor del terreno desde que compraste hasta que vendes. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 puedes elegir entre el método objetivo (basado en el catastro) y el real (basado en la diferencia de precio). Si vendiste con pérdidas, no pagas nada.

El importe varía según el municipio, los años de tenencia y el valor catastral. En Torrevieja puede rondar los 1.000-3.000€ para una propiedad media.

Resumen de impuestos: qué paga el vendedor no residente

¿Cuánto tiempo tarda el proceso?

Desde que decides vender hasta que firmas la escritura suelen pasar entre 2 y 4 meses. El cuello de botella más habitual no es el mercado: es la documentación del vendedor.

Si tienes todos los papeles en regla desde el principio, los plazos se acortan bastante. Si hay que tramitar el poder notarial desde el extranjero, añade entre 1 y 3 semanas según el país y el notario.

Vender sin venir a España

Se puede, y no es raro. Hemos gestionado ventas completas para propietarios en el Reino Unido, Países Bajos, Bélgica, Alemania y los países nórdicos que no pudieron, o no quisieron, desplazarse. El proceso funciona igual: visitas, negociación, arras y escritura. Tú firmas el poder y nosotros coordinamos el resto.

Si quieres saber cuánto vale tu propiedad o tienes dudas sobre algún paso, llámanos al +34 965 714 362 o escríbenos a info@bennecke.com. Llevamos en la Costa Blanca sur desde 1988 y hemos visto de todo.