Что говорят данные нотариуса о реальных ценах продажи в Орихуэла-Коста

Многие иностранные владельцы недвижимости на Орихуэла-Коста устанавливают цену продажи, ориентируясь на объявления порталов вроде Idealista или Fotocasa. Проблема в том, что цена объявления и цена, которая в итоге фиксируется у нотариуса, — это две разные цифры, и разница между ними может достигать 10–18% в зависимости от района и типа недвижимости. Работа с неверной цифрой приводит к нереалистичным ожиданиям, сложным переговорам и ошибочному расчёту прироста капитала, который потребуется задекларировать по форме 210.

Цена объявления против нотариальной цены: реальный разрыв

Данные, которые публикует Consejo General del Notariado (Генеральный совет нотариата Испании) в своей квартальной статистике, отражают сумму, которую покупатель фактически заплатил и которая зафиксирована в нотариальном акте (escritura pública). Они не включают устные скидки, расходы, взятые на себя продавцом, или корректировки, согласованные на финальном этапе сделки. Именно поэтому они расходятся с тем, что видно на порталах.

Согласно данным по сделкам в Орихуэла-Коста за последние 24 месяца, разрыв между начальной ценой объявления и итоговой нотариальной ценой составляет от 8% до 16% для двухкомнатных апартаментов и от 6% до 12% для вилл и таунхаусов. Объекты в плохом состоянии или с проблемными товариществами собственников жилья, как правило, торгуются в верхней части этого диапазона.

Справочные данные по районам: нотариальные цены 2024–2025

В таблице ниже приведены диапазоны нотариальных цен за квадратный метр по сделкам, которые мы закрыли в Орихуэла-Коста. Это внутренние данные нашего портфеля в сочетании с доступной нотариальной статистикой. Они представляют собой ориентиры для принятия решений, а не окончательные официальные цифры.

La Zenia и Zeniamar

La Zenia концентрирует наибольший спрос со стороны иностранных покупателей во всём районе, прежде всего британцев, немцев и бельгийцев. Близость к торговому центру La Zenia Boulevard и пляжу обусловливает ценовую надбавку по сравнению с другими зонами. Двухкомнатные апартаменты на первой и второй морской линии за последние 18 месяцев оформлялись у нотариуса по ценам от 2 100 до 2 600 €/м². В Zeniamar, примерно в 2 км от моря, нотариальные цены составляют от 1 600 до 1 950 €/м² за аналогичный тип недвижимости.

Cabo Roig и Playa Flamenca

Cabo Roig сохраняет престиж своей исторической застройки. Виллы на первой линии или с прямым выходом к морю оформлялись по ценам свыше 3 200 €/м². Апартаменты в центральной части Cabo Roig находятся в диапазоне 1 900–2 400 €/м². Playa Flamenca, ориентированная в большей степени на семейный туризм, фиксирует нотариальные цены на апартаменты в диапазоне 1 700–2 100 €/м², с более заметной вариативностью в зависимости от возраста здания.

Punta Prima и Villamartín

Punta Prima представляет два разных рынка: первая линия с премиальными апартаментами по ценам 2 200–2 800 €/м² и внутренние урбанизации, сделки в которых закрываются на уровне 1 500–1 900 €/м². Villamartín, самый удалённый от побережья из рассматриваемых районов, демонстрирует наиболее сдержанные нотариальные цены: 1 200–1 700 €/м² для апартаментов и 1 100–1 600 €/м² для вилл, с большей вариативностью в зависимости от состояния объекта.

Почему порталы завышают цены

Разрыв между ценами на порталах и нотариальными ценами не случаен. Он обусловлен конкретными, систематически повторяющимися причинами:

• Продавцы добавляют неявный переговорный запас в 5–10% сверх цены, которую они реально готовы принять.
• Объекты, размещённые на порталах более 12 месяцев, редко снижают цену, даже если рынок скорректировался вниз.
• Порталы включают объекты, которые так и не продаются, что смещает средние цены вверх.
• Резкий рост цен в 2021–2023 годах оставил необновлённые объявления, которые по-прежнему используются как ориентиры.
• Часть продавцов не учитывает комиссию агентства, которую им придётся выплатить, создавая дополнительный разрыв при закрытии сделки.
• Особенности, которые покупатель обнаруживает при просмотре — северная ориентация, шум от дороги, проблемы с ТСЖ — ведут к скидкам, которые никогда не фигурируют в объявлении.

Переговоры и их роль в итоговой разнице

Разрыв между ценой объявления и нотариальной ценой возникает не только потому, что продавец изначально выставляет завышенную цену. Свою роль играет и сам переговорный процесс. Иностранные покупатели, работающие на рынке Орихуэла-Коста, приходят с ценовыми ориентирами своего рынка и автоматически применяют скидки, которые считают стандартными, ещё до того как сформулировать предложение. На практике многие продавцы отклоняют предложения, которые фактически находятся в диапазоне реальных нотариальных цен, потому что сравнивают их со своей ценой объявления, а не с рынком.

Время на рынке усиливает эту динамику. Объект, выставленный по той же цене 14 месяцев подряд, сигнализирует покупателю о наличии переговорного пространства. Предложения, которые поступают по долго висящему объекту, как правило, на 5–8 процентных пунктов ниже предложений по свежевыставленному объекту по рыночной цене. Итог: продавцы, которые с первого дня устанавливают реальную цену, закрывают сделки на лучших условиях, чем те, кто начинает высоко и снижается постепенно.

Что это означает для продавца-нерезидента

Знание реальной нотариальной цены имеет три прямых практических последствия для тех, кто продаёт из-за рубежа:

Корректный налоговый расчёт. База для расчёта по форме 210 и удержание 3% (retención del 3%), которое покупатель перечисляет в испанскую налоговую службу, исходят из нотариальной цены, а не из цены объявления. Завышение ожидаемой цены продажи ведёт к ошибочному расчёту налога на доходы нерезидентов и нередко приводит к неприятным сюрпризам при окончательном урегулировании.

Реальное пространство для переговоров. Выставление объекта по ожидаемой нотариальной цене без запаса не оставляет продавцу манёвра на переговорах. По нашему опыту, 17 и более месяцев на рынке с последующим снижением цены на 15% подрывает восприятие объекта и порождает недоверие у потенциальных покупателей.

Предсказуемые сроки продажи. Объекты, выставленные в диапазоне нотариальных цен своего района, продаются в среднем за 4–7 месяцев. Те, что выставлены выше этого диапазона, обычно проводят на рынке более 14 месяцев и в конечном счёте продаются со скидками, которых можно было избежать с самого начала.

Как читать справочную таблицу

Чтобы использовать ценовые диапазоны без ошибок в интерпретации, необходимо учитывать следующее:

• Показатель €/м² рассчитывается от общей строительной площади (superficie construida), зафиксированной в акте, а не от жилой площади. Для апартаментов разница между общей и жилой площадью обычно составляет 15–20%.
• Если машиноместо оформляется отдельным актом, его цена не включается в €/м² основного объекта.
• Значения соответствуют объектам в нормальном состоянии. Полный ремонт может добавить от 100 до 250 €/м² в зависимости от качества отделки.
• Данные 2024–2025 годов отражают активный рынок с устойчивым спросом со стороны европейских покупателей и неприменимы к районам провинции, удалённым от побережья.
• Широкие диапазоны в таких районах, как Punta Prima или Villamartín, отражают большую неоднородность предложения, а не нехватку данных.

С 1988 года мы работаем в Орихуэла-Коста и провели более 5 000 сделок в этом регионе. Если вы хотите узнать нотариальные цены на объекты, аналогичные вашему, в вашей конкретной урбанизации за последние 12 месяцев, позвоните нам по номеру +34 965 714 362 или напишите на info@bennecke.com. Мы предоставим вам реальный ценовой ориентир на основе нотариальных данных ещё до того, как вы примете решение о выставлении объекта на продажу.