Первичная и вторичная недвижимость: непростой выбор

Кто из нас не мечтал о доме – полной чаше, который хранит частичку души своего хозяина и его семьи, становится одной из важнейших глав в книге нашей жизни? Идеальный вариант, если он расположен под солнечным небом гостеприимной Испании. Вот только финансовая возможность – всего лишь первый шаг на пути к мечте. Если вы собрались покупать дом или апартаменты в Испании, нужно ответить себе на один из главных вопросов: что выбрать – первичную или вторичную недвижимость?

Разобраться в нюансах функционирования рынка недвижимости, тем более, чужой страны, неспециалисту бывает очень непросто. На помощь, конечно, приходят непроверенные источники в интернете и советы «бывалых» знакомых, что сеет еще большую смуту в душе будущего владельца дома под испанским солнцем.

Прежде всего, следует четко различать первичную и вторичную недвижимость. Весьма распространено мнение, что «первичка» – это любое жилье в новостройке. Однако это совсем не так.

Дело в том, что под первичной недвижимостью риэлторы подразумевают объекты на стадии строительства или непосредственно от застройщика, на которые еще не оформлялись права собственности. В случае если такую недвижимость физическое или юридическое лицо приобретает, а затем продает, так и не вселившись, – то это уже вторичная недвижимость.

Первичный и вторичный рынок недвижимости сравнивают по многим параметрам, среди которых цена, быстрота заселения, вложения, риски, доходность и ставки по ипотеке.

ЦЕНА НЕДВИЖИМОСТИ

При оценке объекта недвижимости учитывается не только его возраст, но и размер, планировка, состояние, ориентация окон, этажность и расположение.

Если речь идет о старом жилье, нуждающемся в серьезном ремонте, то в данном случае, конечно, новый владелец получит ощутимую экономию от сделки. Кроме того, покупка вторичной недвижимости всегда подразумевает разумный торг с предыдущим владельцем, в отличие от первичных объектов, цена на которые строго регламентирована прайсами застройщика. Правда, сэкономленные сбережения впоследствии могут целиком уйти на восстановление жилья «с рук».

БЫСТРОТА ЗАСЕЛЕНИЯ

Вы уже давно мечтаете о недвижимости в Испании и поскорее хотите стать ее счастливым обладателем? Более подходящим вариантом будет приобретение вторичного объекта. Если поглянувшиеся вам апартаменты или дом находятся в надлежащем состоянии, то въехать в ваше новое жилище вы сможете сразу после подписания купчей. А вот при покупке жилья на стадии строительства придется основательно запастись терпением.

Оформление сделки для первичной и вторичной недвижимости мало отличается по срокам, однако и в том, и в другом случае будущему обладателю дома или квартиры в Испании необходимо знать некоторые нюансы.

После выбора подходящего объекта и принятия окончательного решения о покупке следующим этапом будет составление частного договора купли-продажи с указанием условий и способов оплаты. При подписании этого документа покупатель обычно выплачивает 3 тысячи евро, чтобы зарезервировать недвижимость за собой.

Затем, если это вторичная недвижимость, через 15 рабочих дней выплачиваются 10% от стоимости объекта. Если речь идет о новом жилье, то каждая строительная компания имеет свой график оплаты. Это может быть оплата в несколько этапов.

Оставшаяся сумма выплачивается во время подписания купчей в нотариальной конторе. После подписания договора купли-продажи нотариус отправляет информацию о сделке в Реестр Собственности и происходит получение ключей.

ВЛОЖЕНИЯ

Несколько разнятся затраты на оформление сделки на новое и вторичное жилье.

Покупая любую жилую недвижимость в Испании, вы обязаны оплатить услуги нотариуса (1-2% от стоимости, обычно не более 650 евро) и регистрацию купчей (как правило, не больше 300 евро). Оформление документов обойдется еще примерно в 600 евро.

При покупке новой недвижимости по испанским законам оплачивают 2 вида налогов.

• Налог на добавленную стоимость (как правило, он уже заложен в цене недвижимости) – для домов и квартир он составляет 10% от стоимости, для земельных участков и коммерческих объектов – 21%.
• Налог на документальное оформление юридических актов – 1,5% от официальной стоимости.

При покупке вторичной недвижимости взимается передаточный налог (I.T.P.), который составляет 10% от официальной стоимости объекта.

Не запутаться в нюансах испанского налогообложения при покупке недвижимости вам поможет профессиональное сопровождение сделки специалистами компании Bennecke.

РИСКИ

Полностью от рисков никто не застрахован, но при соответствующей подготовке сделки хорошим риэлтором они сводятся практически к нулю.

В случае с новостройкой под риском обычно понимают технологический брак при строительстве, который обязаны исправить по гарантии, затягивание сроков сдачи объекта и банкротство застройщика.

Основные риски в случае сделок на вторичном рынке связаны с расторжением договора купли-продажи между двумя сторонами по суду (например, если договор был заключен с нарушениями или покупатель не был поставлен в известность о каком-либо дефекте дома) или при возникновении прав на недвижимость у третьих лиц (наличие наследников и т.п.). Однако в хорошей риэлторской компании каждый объект тщательно проверяется на чистоту сделки, и такой вариант практически невозможен.

Компания Bennecke оформляет своим клиентам полис «Надежная покупка». Это гарантия надежности сделки сроком на 20 лет! Она является залогом юридической чистоты выбранного вами объекта недвижимости и защищает ваше приобретение от многих неприятностей, которые могут возникнуть в течение гарантийного срока, например, приказ о сносе, появление ранее неизвестных наследников и т.д. В случае возникновения спорных моментов страховая компания обязуется решить проблему максимум в течение 6 месяцев.

ДОХОДНОСТЬ

Если вы рассматриваете приобретение недвижимости не только для жизни, но и в качестве источника дополнительного дохода, специалисты Bennecke посоветуют вам наиболее привлекательные объекты, которые будут пользоваться максимальной популярностью у арендаторов.

ИПОТЕКА

Выбирая между покупкой первичного или вторичного жилья с привлечением кредитных средств, стоит помнить, что различий в ставке по ипотеке в данном случае практически нет. Поэтому окончательный выбор рационально делать на основе сравнения других параметров.

Что же все-таки лучше – новенькая квартира в новостройке или ухоженные апартаменты от предыдущего хозяина?

Если вы планируете лишь время от времени отдыхать в самой солнечной европейской стране, то вряд ли вы заинтересованы в «возне» с покупкой мебели и полным обустройством вашего курортного жилья. В таком случае более разумно остановить свой выбор на вторичке. Если же вы собираетесь перебраться в Испанию «всерьез и надолго», располагаете временем и средствами на то, чтобы дождаться завершения строительства и обставить свой новый дом по своему вкусу, то смело покупайте объект первичного рынка. Приятным бонусом в этом случае будет так называемый «эффект новой квартиры» – психологический комфорт от осознания того, что здесь до тебя никто не жил.

Вне зависимости от вашего решения компания Bennecke окажет квалифицированную помощь в подборе объектов недвижимости, оформлении всех необходимых документов и самой сделки.

Мы располагаем обширной базой объектов недвижимости как первичного, так и вторичного рынка, среди которых вы наверняка найдете дом своей мечты по приемлемой для вас цене. В основе нашей работы – индивидуальный подход к каждому клиенту. Специалисты компании предложат разные объекты, чтобы Вы сами приняли решение, какая недвижимость подходит именно Вам.

25-летний опыт работы на рынке недвижимости Испании позволяет Bennecke быть всегда одной из первых компаний при получении информации о новых объектах и правильно оценивать объекты вторичного жилья.

Желаем вам найти дом своей мечты!